Sửa Luật Đất đai: Nhiều ý kiến về loại đất làm nhà ở thương mại

>> Bất cập thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại 

Luật Đất đai sửa đổi là nội dung đầu tiên được đặt lên bàn nghị sự tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 của Quốc hội, khai mạc sáng 15/1. 

Trong Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi gửi tới các đại biểu Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết quy định về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất cũng là vấn đề còn có ý kiến khác nhau trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Theo đó, vẫn còn ý kiến lo ngại việc không phân biệt loại đất khi làm dự án nhà ở thương mại sẽ thất thu ngân sách Nhà nước do chênh lệch địa tô. Nhưng theo quy định của Luật Đất đai, khi chuyển mục đích từ loại đất hiện có sang thực hiện nhà ở thương mại, chủ đầu tư buộc phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước đối. Vì thế, việc lo ngại Nhà nước sẽ thất thu là không có cơ sở.

Ngoài ra, về một số kiến nghị cho phép doanh nghiệp đang sử dụng các loại đất có nguồn gốc do thừa kế, tặng cho, do thỏa thuận mua lại trước đây, được chuyển sang làm dự án đất ở và thương mại dịch vụ nếu phù hợp. Song theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, dự thảo luật thống nhất quy định theo hướng chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở.

Với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).

Trước đó, tại thông báo kết luận phiên họp thứ 29 cho ý kiến về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã thể hiện ý kiến về việc này.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng trường hợp cần thiết, Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất ngoài quy định của Luật.

Đối với các vướng mắc thực tiễn, cần bám sát chỉ đạo của cấp có thẩm quyền để có phương án xử lý cụ thể, không luật hóa các quy định mang tính chất xử lý tình huống, hợp thức hóa sai phạm.

>> Phát triển nhà ở thương mại giá thấp

Cần mở rộng loại đất được làm nhà ở thương mại 

Song, gửi kiến đóng góp sửa đổi Luật Đất đai, Hiệp hội bất động sản TP HCM cho rằng căn cứ Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và thực tiễn về sự cần thiết tiếp tục mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại “thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác”.

Cụ thể, điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có “mặt hạn chế” do có thể dẫn đến hệ quả là trong khoảng 5-7 năm tới đây, thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại do Tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể “phát triển quỹ đất; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội” (theo quy định tại Chương VIII Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)) và vô hình chung với quy định “chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”.

Cùng với khoản 6 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” sẽ có thể chỉ “làm lợi” cho các nhà đầu tư “đã có sẵn quỹ đất dự án nhà ở thương mại” đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội “chiếm lĩnh thị trường”. 

Hơn nữa, quy định này cũng đã giữ nguyên như quy định tại Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật 2022 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

HoREA cho rằng vấn đề “mấu chốt” là phải định giá đất thật chuẩn xác để thu đúng, thu đủ, thu kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, dứt khoát không được để thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai đối với trường hợp nhà đầu tư “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác” hoặc trường hợp nhà đầu tư đã có “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại và vấn đề “mấu chốt” về định giá đất này đã được quy định chặt chẽ tại “Chương XI. Tài chính về đất đai, giá đất” Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Theo HoREA việc bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư được “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và đất khác” tại điểm b khoản 1 Điều 127 là rất cần thiết, góp phần xử lý chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất .

HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng đất đối với “đất khác không phải là đất ở” gồm “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” hoặc “đất nông nghiệp” để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án nhà ở thương mại theo các quy định của Luật Đất đai 2013.

Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng đất đối với “đất khác không phải là đất ở” gồm “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” hoặc “đất nông nghiệp” để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án nhà ở thương mại theo các quy định của Luật Đất đai 2013.