Gửi bình luận
Trong bối cảnh dữ liệu thị trường còn thiếu minh bạch, không ít ý kiến cho rằng, Nhà nước định giá đất có thể tạo khung giá rõ ràng hơn cho thu hồi đất, tính nghĩa vụ tài chính và kiểm soát đầu cơ.
Theo đó, sau 1 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2024, bên cạnh những kết quả đạt được, nhiều tồn tại, vướng mắc đã bộc lộ, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Đặc biệt, về giá đất, việc định giá đang phụ thuộc vào giá đất thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn từ đơn vị chuyên môn, dẫn đến giá đất không phản ánh đúng bản chất thực tế.
Phương pháp định giá thặng dư cũng gặp nhiều vướng mắc do phụ thuộc vào thông tin thị trường biến động không ổn định. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai mà còn làm tăng chi phí đầu tư, giảm khả năng cạnh tranh của địa phương.
Trước vướng mắc đã nêu, tại Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi Điều 158 quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất.
Theo Dự thảo Luật (sửa đổi), thay vì xác định theo “nguyên tắc thị trường”, giá đất sẽ do Nhà nước quyết định, phù hợp với thực tiễn và yêu cầu quản lý. Trong đó, cơ quan soạn thảo đưa ra hai phương án cụ thể:
Phương án 1 - Chính phủ ban hành bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần (thay vì hàng năm như hiện nay). Bảng giá được xây dựng theo khu vực, vị trí cụ thể, phản ánh điều kiện kinh tế - xã hội từng địa phương. Trong trường hợp có biến động lớn, bảng giá có thể được điều chỉnh, bổ sung trong kỳ.
Phương án 2 - Bỏ việc xác định giá đất cụ thể cho từng trường hợp, thay vào đó áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Hệ số này do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm, nhằm điều chỉnh bảng giá theo biến động thực tế, áp dụng từ năm thứ hai trong mỗi chu kỳ 5 năm.
Chia sẻ về nội dung đã nêu, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, đề xuất này nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, minh bạch hóa cơ sở tính thuế và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, đồng thời góp phần ổn định thị trường, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Nhìn nhận về vấn đề đã nêu, không ít ý kiến cho rằng, bỏ định giá đất theo thị trường là tín hiệu tích cực đối với doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, trong bối cảnh dữ liệu thị trường còn thiếu minh bạch, Nhà nước định giá đất có thể tạo khung giá rõ ràng hơn cho thu hồi đất, tính nghĩa vụ tài chính và kiểm soát đầu cơ.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, tiền sử dụng đất là yếu tố then chốt tác động đến giá bất động sản. Việc bỏ cơ chế xác định giá đất theo thị trường sẽ là bước đi quan trọng giúp đơn giản hóa thủ tục triển khai dự án.
Ông Hiệp cho rằng, khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua với đề xuất này, giá nhà có thể hạ nhiệt, thị trường bớt căng thẳng và áp lực giá sẽ giảm so với giai đoạn vừa qua.
Đồng quan điểm, đại diện nhiều doanh nghiệp cũng cho rằng, đề xuất bỏ cơ chế định giá đất theo giá thị trường trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là tín hiệu tích cực đối với các doanh nghiệp bất động sản. Thời gian qua, quy định tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường đã khiến nhiều dự án vướng mắc do không có cơ sở rõ ràng để xác định “giá thị trường”.
Theo ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property, có trường hợp cán bộ lo ngại trách nhiệm nên không dám xác định giá, dẫn tới dự án bị đình trệ. Ngược lại, có dự án đã được chốt giá đất nhưng sau đó bị yêu cầu định giá lại vì cho rằng, mức giá trước đó quá thấp, buộc doanh nghiệp nộp bổ sung hàng trăm tỷ đồng. Điều này khiến chi phí đội lên, nhiều dự án không thể hoàn thành, doanh nghiệp lâm vào khó khăn.
“Thực tế còn có những dự án bị áp giá đất dựa trên kết quả đấu giá của khu đất liền kề, trong khi mức giá trúng thầu lại mang tính “ảo”, không phản ánh giá trị thực. Điều này đẩy chi phí sử dụng đất lên quá cao, làm méo mó mặt bằng giá và gây áp lực lớn cho chủ đầu tư”, vị này chia sẻ.
Đồng thời cho hay, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sau 1 năm thi hành là hợp lý, vừa tháo gỡ khó khăn cho nhiều doanh nghiệp bất động sản, vừa góp phần làm giảm áp lực chi phí, qua đó giúp hạ nhiệt giá nhà trên thị trường.
Liên quan đến vấn đề này, không ít chuyên gia cũng cho hay, thay vì xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, Dự thảo quy định Nhà nước là chủ thể xác định giá có thể khiến giá đất sơ cấp giảm, từ đó tạo điều kiện để nhà đầu tư tiếp cận đất đai với chi phí thấp hơn. Nhưng cũng cần theo dõi thêm cơ chế cụ thể để bảo đảm không tạo khoảng cách quá xa giữa giá đất Nhà nước và thị trường.
Được biết, tại cuộc họp trực tiếp, kết hợp trực tuyến toàn quốc cho ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây, Phó thủ tướng Chính phủ - Trần Hồng Hà cho rằng, việc định giá đất cần kiên định nguyên tắc “một giá” do Nhà nước quyết định, và áp dụng thống nhất trong mọi giao dịch. Việc điều chỉnh giá đất đối với các đối tượng chính sách nên giao cho địa phương để vừa bảo đảm công bằng, vừa đạt hiệu quả kinh tế - xã hội.
