Vì sao cần sửa đổi, bổ sung Nghị định 71 quy định về giá đất?

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 8 Nghị định 71 để bổ sung quy định về việc bóc tách các yếu tố, chi phí cấu thành giá bán của thửa đất so sánh để loại bỏ các khoản chi phí không phải là giá trị quyền sử dụng đất đã được cộng vào giá bán để xác định đúng, chính xác giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh.

Nêu lý do đề xuất, HoREA cho biết, hiện nay các địa phương đang lúng túng trong việc ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất, khi thực hiện công tác định giá đất theo phương pháp thặng dư đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhất là các dự án khu đô thị mới, khu dân cư có quy mô lớn, theo các quy định của Nghị định 71, có liên quan đến việc áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Điều 158 để xác định giá đất cụ thể quy định tại Điều 160 Luật Đất đai 2024 để khơi thông công tác định giá đất của các dự án, như sau:

Một là, Nghị định 71 chưa quy định chi tiết việc ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần phải bao gồm chi phí đầu tư phát triển thương hiệu và chi phí đầu tư phát triển thương hiệu, do chủ đầu tư dự án tự phát triển thương hiệu hoặc chi phí nhượng quyền thương hiệu và các chi phí bán hàng khác, vào chi phí kinh doanh khi xác định tổng chi phí phát triển của dự án khi thực hiện xác định giá đất.

Hai là, Nghị định 71 chưa quy định chi tiết việc ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần phải bao gồm chi phí đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật của dự án, tiện ích để tạo môi trường sống tiện nghi, hiện đại cho người dân như hồ cảnh quan, hồ điều tiết, công viên, công viên chuyên đề, cây xanh, đường đi dạo, vườn hoa, sân chơi, sân tập thể dục thể thao… mà các chủ đầu tư thực hiện thêm so với hệ thống hạ tầng theo quy hoạch để phục vụ người dân trong dự án và khách vãng lai.

Ba là, Nghị định 71 chưa quy định chi tiết việc ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần phải bao gồm chi phí về hạ tầng mềm, bởi lẽ ngoài việc đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cơ sở vật chất đồng bộ, tiện nghi các chủ đầu tư còn phải đầu tư chi phí cho các hạ tầng dịch vụ mềm như các dịch vụ vệ sinh môi trường, an ninh, bảo trì, bảo dưỡng… để duy trì chất lượng cơ sở vật chất, tiện nghi cũng như đem lại môi trường sống thân thiện cho người dân trong dự án và khách vãng lai.

Bốn là, Nghị định 71 chưa quy định chi tiết việc ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần phải bao gồm chi phí để triển khai hoạt động kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, bởi lẽ khi triển khai đầu tư, kinh doanh các dự án bất động sản, các chủ đầu tư thường hỗ trợ trả lãi suất vay ngân hàng cho khách hàng hoặc miễn, giảm phí dịch vụ quản lý, vận hành dự án cho khách hàng... để tạo điều kiện hỗ trợ thêm về tài chính cho khách hàng.

Năm là, Nghị định 71 cũng chưa quy định chi tiết việc ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất đối với chi phí bán hàng, tiếp thị (marketing) chưa được tính sát với thực tế, thị trường, nên tại các địa phương, khi xây dựng phương án giá đất của các dự án thì đơn vị tư vấn thẩm định giá đất thường chỉ tính chi phí quảng cáo, tiếp thị (marketing) từ 0,5% đến 3% tổng doanh thu, nhưng trên thực tế thì chi phí quảng cáo, tiếp thị (marketing) của chủ đầu tư cho các dự án lớn hơn tỷ lệ nêu trên rất nhiều.

Bên cạnh đó, HoREA cũng nêu một số vướng mắc, bất cập trong việc xác định giá đất theo phương pháp so sánh tại các địa phương, cụ thể:

Thứ nhất, việc so sánh để xác định giá đất của thửa đất cần định giá hiện nay chưa xem xét đầy đủ các yếu tố, chi phí cấu thành nên giá bán của thửa đất so sánh, dẫn đến việc xác định giá đất của thửa đất cần định giá chưa chính xác.

Theo HoREA, giá bán của một thửa đất trên thị trường sẽ được cấu thành bởi nhiều yếu tố, chi phí khác nhau như: giá trị quyền sử dụng đất, chi phí xây dựng công trình trên đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí bán hàng, quản trị, chi phí thương hiệu được phân bổ và cả các khoản chi phí hỗ trợ, khuyến mại mà chủ đầu tư đã cộng vào giá bán như các khoản hỗ trợ lãi suất, các khoản quà tặng, khoản hỗ trợ phí dịch vụ…

Do vậy, khi khảo sát, thu thập thông tin về giá bán của các thửa đất so sánh trên thị trường để làm cơ sở so sánh cần bóc tách các khoản chi phí tạo thành giá bán để xác định đúng giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh để làm cơ sở xác định đúng giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá.

Thứ hai, bất cập về việc xếp thứ tự ưu tiên lựa chọn các thửa đất so sánh. HoREA cho rằng, khi lựa chọn thửa đất so sánh thì yếu tố tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã xếp thứ tự ưu tiên sau yếu tố thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất là không phù hợp. Bởi lẽ, về nguyên tắc khi thực hiện phép so sánh thì cần phải đưa các đối tượng so sánh về “cùng một hệ quy chiếu” thì việc so sánh mới đảm bảo tính chính xác. Do đó, cần phải đưa yếu tố “tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất” lên thành yếu tố có thứ tự ưu tiên trước yếu tố về “thời điểm định giá đất” khi lựa chọn các thửa đất so sánh.

Bên cạnh đó, yếu tố về vị trí thửa đất so sánh đang có thứ tự ưu tiên cuối cùng sau yếu tố thời điểm và yếu tố tương đồng, điều này dẫn đến thực tế là các thửa đất so sánh được lựa chọn có vị trí không phù hợp. Thậm chí, có khoảng cách xa với thửa đất cần định giá dẫn đến việc định giá không chính xác, không đảm bảo tính công bằng, đặc biệt là đối với các dự án đầu tư tại khu vực ngoại ô, xa trung tâm, khu vực chưa phát triển nhưng khi xác định giá đất thường bị so sánh với các thửa đất tại khu vực trung tâm với giá đất cao. Do đó, cần phải đưa “yếu tố vị trí, khoảng cách đến khu đất cần định giá” có thứ tự ưu tiên hàng đầu khi lựa chọn thửa đất so sánh.