Việc lần đầu tiên ghi nhận cơ chế bồi thường thiệt hại định trước trong Luật Xây dựng 2025 được đánh giá là bước tiến quan trọng giúp tiệm cận thông lệ quốc tế.
Luật Xây dựng năm 2025 được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 10 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, được đánh giá là một dấu mốc quan trọng, một "làn gió mới" giúp hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, đặc biệt là trong bối cảnh các tranh chấp xây dựng đang ngày càng gia tăng về cả số lượng lẫn mức độ phức tạp.
Một trong những điểm mới đáng chú ý của Luật Xây dựng 2025 là việc chính thức ghi nhận cơ chế bồi thường thiệt hại định trước tại Điều 86.
Theo Luật sư Đỗ Khôi Nguyên, Công ty Luật YKVN, đây là một quy định mang tính tiến bộ, tiệm cận với thông lệ quốc tế trong quản trị hợp đồng xây dựng. Trong hệ thống pháp luật dân sự của Việt Nam trước đây, các bên thường chỉ quen thuộc với khái niệm “phạt vi phạm”. Tuy nhiên, trong thực tế các dự án xây dựng, đặc biệt là những dự án quy mô lớn, việc xác định chính xác thiệt hại thực tế do chậm tiến độ gây ra là vô cùng phức tạp.
“Lấy ví dụ với một dự án điện gió, việc tính toán chính xác mỗi ngày chậm trễ gây thiệt hại bao nhiêu tiền cho chủ đầu tư là một bài toán phức tạp”, Luật sư này chia sẻ.
Chính vì vậy, Điều 86 của Luật Xây dựng 2025 cho phép các bên trong hợp đồng được thỏa thuận trước mức thiệt hại phải bồi thường, có thể tính theo ngày chậm tiến độ hoặc theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng. Theo chuyên gia, điều này không chỉ giúp xử lý các vấn đề thực tế phát sinh mà còn giúp hài hòa lợi ích khi có sự kết hợp giữa nhà thầu nước ngoài và chủ đầu tư trong nước, vốn đã rất quen thuộc với thông lệ quốc tế này.
Song song với đó, luật còn mở ra các cơ chế giải quyết tranh chấp linh hoạt như Ban xử lý tranh chấp (DB hoặc DAAB). Cách soạn thảo luật lần này mang tính "tiên liệu" rất cao khi không chỉ dừng lại ở DB hay DAAB, mà còn cho phép các cơ chế tương đương khác có thể xuất hiện trong tương lai.
Đồng quan điểm, Luật sư Lê Thị Ngân, Công ty Luật TNHH Global Vietnam Lawyers cho rằng, sự ra đời của Luật Xây dựng 2025 đánh dấu bước chuyển quan trọng của pháp luật Việt Nam trong việc tiệm cận các chuẩn mực quản trị dự án hiện đại, thay vì cách tiếp cận truyền thống trước đây.
Trong bối cảnh các tranh chấp về bồi thường định trước ngày càng trở nên phức tạp tại các dự án có quy mô lớn hoặc các dự án sử dụng mẫu hợp đồng FIDIC, việc thiếu một hành lang pháp lý rõ ràng từng là rào cản lớn đối với cả chủ đầu tư và nhà thầu. Điều 86 Luật Xây dựng 2025 đã trực tiếp tháo gỡ nút thắt này khi ghi nhận rằng việc bồi thường thiệt hại được xác định theo thiệt hại thực tế hoặc theo các mức thiệt hại định trước tương ứng với các nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm và mức độ vi phạm.
Việc cho phép các bên thỏa thuận trước về các mức thiệt hại định trước tương ứng với hành vi vi phạm chính là sự hợp pháp hóa chế định bồi thường định trước. Với khung pháp lý mới, quyền tự do thỏa thuận của các bên đã được tôn trọng một cách thực chất, tạo cơ sở để thực thi các điều khoản “bồi thường thiệt hại do chậm trễ” trong các hợp đồng xây dựng mà không lo ngại bị vô hiệu hoặc bị đánh đồng với chế tài phạt.
Tuy nhiên, bà Ngân cũng lưu ý rằng, quá trình triển khai quy định này trong thực tiễn vẫn đặt ra nhiều thách thức. Trước hết là nguy cơ tranh chấp do sự không thống nhất giữa thuật ngữ hợp đồng và bản chất pháp lý, khi nhiều hợp đồng trước đây thường ghi nhận khoản bồi thường chậm tiến độ dưới dạng “phạt vi phạm”. Điều này có thể dẫn đến cách hiểu khác nhau về cơ sở pháp lý áp dụng giữa Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại, đặc biệt trong trường hợp mức bồi thường vượt ngưỡng 8% theo quy định về phạt vi phạm trong thương mại.
Bên cạnh đó, Luật Xây dựng 2025 cũng chưa làm rõ liệu bồi thường định trước có loại trừ quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế hay không, dễ dẫn đến tranh chấp khi các bên yêu cầu áp dụng đồng thời hai cơ chế.
Ngoài ra, việc thiếu các tiêu chí cụ thể để xác định mức bồi thường “tương ứng” với nghĩa vụ bị vi phạm cũng đặt ra thách thức cho cơ quan giải quyết tranh chấp, đặc biệt khi phải xem xét điều chỉnh mức bồi thường nếu bị cho là quá cao hoặc quá thấp so với thiệt hại thực tế.
Vì vậy, các văn bản hướng dẫn thi hành cần quy định rõ ràng hơn để bảo đảm cơ chế bồi thường định trước được áp dụng thống nhất và hiệu quả trong các hợp đồng xây dựng.
