Mạnh tay thu hồi quỹ đất 20% xây nhà ở xã hội

>> Nhà ở xã hội: Bao giờ cung “đuổi kịp” cầu?

Sở Xây dựng vừa có báo cáo UBND TP HCM về tình hình phát triển nhà ở trong quý 1/2022, và kế hoạch các năm 2021, 2022 cũng như giai đoạn 2021-2025.

Hầu như không có dự án nhà ở thương mại ở TP HCM dành 20% quỹ đất để làm nhà ở xã hội

Theo báo cáo trên, đến cuối năm 2021, TP tăng thêm 4,7 triệu m2 sàn nhà ở, trong đó, diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 20,92m2/người. Trong 3 tháng đầu năm 2022 TP HCM cũng phát triển thêm 1,5 triệu m2 sàn nhà ở đạt 22,4% kế hoạch của năm.

Đáng chú ý, qua rà soát có 33 dự án đầu tư nhà ở thương mại có diện tích trên 10ha, có yêu cầu giành đất cho nhà ở xã hội với diện tích quy hoạch 1.651ha, diện tích đất xây nhà xã hội khoảng 109ha với quy mô 70.000 căn, đã có 14 dự án đã hoàn tất công tác đền bù giải tỏa với diện tích quy hoạch 435ha với diện tích xây dựng nhà ở xã hội 32ha với số lượng 15.000 căn.

Sở Xây dựng TP HCM kiến nghị thúc đẩy chủ đầu tư triển khai nhanh, nếu chủ đầu tư chậm triển khai hoặc không triển khai thì thu hồi giao cho chủ đầu tư có năng lực thực hiện.

Ngoài ra, để đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở trên địa bàn TP, công khai quy hoạch để doanh nghiệp, người dân dễ dàng tiếp cận thông tin quy hoạch; rà soát quỹ đất để phát triển nhà ở… Sở Xây dựng kiến nghị các sở ngành liên quan tiếp tục thực hiện nghiêm trách nhiệm theo Quyết định 4151/QĐ-UBND ngày 9-12-2021 của UBND TP.HCM.

Trước đó, tại Kế hoạch phát triển NƠXH tại TP giai đoạn 2021 – 2025, TP HCM đặt mục tiêu sẽ phát triển 2.500.000 m2 sàn xây dựng NƠXH, tương đương 35.000 căn.

Tuy nhiên, mục tiêu này đến nay vẫn là bài toán nan giải với một thành phố “đất chật, người đông”. Trong đó, trở ngại lớn nhất đến từ việc sụt giảm quỹ đất cho phân khúc nhà ở giá thấp, vốn eo hẹp và chính sách đầu tư vướng nhiều bất cập.

Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT công ty Xuân Mai cho biết, lý do doanh nghiệp không mặn mà với việc dành quỹ đất trong dự án của mình để xây dựng nhà ở xã hội, nhà giá thấp là do những chính sách quy định còn mang tính hình thức.

Doanh nghiệp TP HCM than khó trong bố trí quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong dự án thương mại

“Chính sách mang tính hình thức cần phải sửa lại. Một khu đô thị để dành ra một quỹ nhà ở xã hội sẽ rất khó thực hiện. Tại sao Nhà nước không đấu giá, thu tiền đất hỗ trợ chủ đầu tư để làm hạ tầng? Giờ rất khó để quy hoạch và đưa ra giá bán vì thị trường phải đúng nghĩa của nó”, ông Sơn nói.

Đồng quan điểm, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng cách điều tiết NƠXH như hiện nay đang có những bất cập, gây nên rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, đặc biệt là tại các dự án trung cấp và cao cấp tại khu vực trung tâm.

Lãnh đạo Tập đoàn Hưng Thịnh kiến nghị đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập thì cho phép doanh nghiệp được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp để phát triển NƠXH hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), phát triển NƠXH là hướng đến sản phẩm bình dân, nhưng đất ở nội đô hoặc vùng gần trung tâm thành phố thường là “đất vàng”, “đất kim cương”, giá cao nên không dễ làm NƠXH.

Mặt khác, đối với các dự án NƠXH, Nghị định 49/2021 quy định doanh nghiệp được trích 20% quỹ đất làm nhà thương mại. Tuy nhiên, lợi nhuận từ phần nhà thương mại lại phải tính gộp vào lợi nhuận chung của dự án, vốn bị khống chế 10%. Điều này không khuyến khích chủ đầu tư xây NƠXH.

Bên cạnh đó, nguồn vốn cũng là một vấn đề nan giải. Khi trên lý thuyết, doanh nghiệp được vay 70-85% vốn với lãi ưu đãi trung bình 5%. Nhưng thực tế từ 2016 đến nay, nguồn vốn tái cấp bù cho các ngân hàng không có nên doanh nghiệp vẫn phải vay mức 11%.

Theo ông Đính, nếu không nhanh chóng tính đến những giải pháp đồng bộ, mục tiêu hoàn thành 35.000 căn NƠXH trong 5 năm tại TP HCM sẽ khó khả thi. Để tháo gỡ nút thắt này, cần đặc biệt chú trọng tạo quỹ đất xây NƠXH với giá phù hợp.

“Cần ưu tiên dành quỹ đất ở vùng ven đô thị quy hoạch thành đô thị lớn 5 - 10 ha có đủ hạ tầng cơ bản, đồng thời bố trí quỹ đất phát triển nhà ở công nhân ở các khu công nghiệp. Tại những đô thị nhỏ hơn, có thể tùy theo nhu cầu, phát triển thành những khu NƠXH có quy mô phù hợp”, ông Đính chia sẻ.