>> Siết hay không siết tín dụng bất động sản?

“Siết” có chọn lọc

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc công ty Luật ANVI, những thông tin liên quan đến siết tín dụng bất động sản gần đây là điều hết sức bình thường và tất yếu. Bởi vì sự phát triển, tăng trưởng đầu tư chủ yếu là do dân và doanh nghiệp tạo ra, vai trò của Nhà nước rất ít, chỉ một phần trong đầu tư công thiết yếu, nên về bình diện chung là do thị trường quyết định. Vai trò của Nhà nước chính là cảm thấy cái gì có nguy cơ, nguy hiểm, không cần thiết phát triển thì tìm cách thắt chặt. Nếu Nhà nước thúc đẩy cái này hay mong muốn làm cái kia... sẽ không đủ nguồn lực và cũng không đúng vai trò.

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là “siết” như thế nào, thời điểm nào? Thực tế, lĩnh vực bất động sản và ngân hàng từ trước đến nay, thời gian khuyến khích rất ít, mà luôn luôn bị siết, bằng cách như trích lập dự phòng rủi ro tương đối thấp, lên đến 100% đã là cao. Riêng với bất động sản, hiếm có thời kỳ trích lập dự phòng 50%, phổ biến là 150 - 200%. Do đó, các ngân hàng, doanh nghiệp khi đầu tư, vay vốn, huy động,... cảm thấy bất lợi sẽ tự xem lại, còn vẫn thấy có lợi thì cứ tiếp tục làm.

“Theo quan điểm của tôi, thị trường cần siết là lúc hình thành “bong bóng”, thừa nguồn cung, nguy cơ không hiệu quả cho nền kinh tế, còn lúc thiếu thì phải tăng trưởng, phải kích thích. Chính vì thiếu nên giá bất động sản mới cao và thiếu là do cung thiếu, chứ không phải do đầu cơ, đâu đó cũng có hiện tượng đầu cơ nhưng không phải là nguyên nhân chính.

Trong khi giai đoạn này, lãi suất tiền gửi ngân hàng chỉ nhích lên chút ít, chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp đều có sự e dè, đầu tư cho bất động sản là nền tảng của nhiều ngành kinh tế tiếp tục bị siết lại, sẽ tạo thành nguy cơ kép dẫn tới khủng hoảng. Do đó, chúng ta cần xem xét lại tại sao có hiện tượng như vậy và nếu siết, thì chỉ ở một phân khúc hoặc đối với một đối tượng nào đó mà thôi”, Luật sư Trương Thanh Đức nói.

Theo vị Luật sư, thị trường bất động sản hiện đang là cơ hội, vì càng siết thì càng đầu cơ, càng nguy hiểm, khi mọi người thấy giá cao, nguồn cung hạn chế sẽ quay trở lại câu chuyện người dân không bán nữa, cứ hi vọng giá lên cao dẫn đến chênh lệch cung cầu nghiêm trọng. “Bài toán cung cầu không ổn thỏa, không lưu thông sẽ phá vỡ hết mọi chính sách, luật lệ, mọi quan điểm giải quyết vấn đề đều trở nên vô nghĩa. Vì quy luật cung cầu trên thị trường chi phối rất mạnh mẽ từ những vấn đề nhỏ nhất. Chỉ động chạm một số thôi cũng đủ sức lan tỏa, gây tác động lớn đến toàn nền kinh tế”.

>> Thiết kế chính sách phù hợp cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp

Mở đường cho trái phiếu doanh nghiệp

Đồng tình với ý kiến trên, TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc hạn chế một phần nào đó tín dụng bất động sản mà lâu nay Ngân hàng Trung ương vẫn dùng như trích lập dự phòng rủi ro là đã đủ. Quan trọng hơn cả và điểm chốt lớn nhất của thị trường bất động sản lúc này là trái phiếu doanh nghiệp, vì trái phiếu linh hoạt hơn tín dụng ngân hàng.

Ví dụ, tín dụng ngân hàng cho vay thời hạn 3 năm, khi đến hạn không thanh toán được sẽ trở thành nợ xấu, thậm chí doanh nghiệp đó sẽ bị đóng băng gần như toàn bộ tín dụng. Nhưng trái phiếu đến hạn 3 năm mà dự án vẫn chưa xong, thì họ có thể phát hành trái phiếu mới để trả nợ trái phiếu cũ. Nhưng thiếu sót của trái phiếu Việt Nam là quá ngắn hạn so với chu kỳ một dự án bất động sản, có thể là ba năm, năm năm, thậm chí bẩy năm, trong khi kỳ hạn trái phiếu tối đa là ba năm. Điều đó cũng khiến doanh nghiệp buộc phải phát hành trái phiếu mới để đảo nợ cũ, mà tín dụng ngân hàng thì không cho phép.

Theo ông Nghĩa, để phát triển thị trường bất động sản về mặt dài hạn, chúng ta cần phải phát triển thị trường trái phiếu, đây gần như một “bà đỡ” chủ chốt nhất cho nhu cầu vốn của doanh nghiệp.

Những tuần gần đây, các cơ quan hữu quan đã chuẩn bị sửa đổi về luật cho trái phiếu doanh nghiệp theo hướng giám sát, nhưng đó không phải giúp phát triển thị trường. Đơn cử như giám sát mục đích sử dụng vốn, điều này rất khó khả thi bởi vì, trái phiếu phát hành là ngay một lúc có mấy nghìn tỷ đồng nằm trong tài khoản nhà phát hành, nhưng dự án thì phải làm mấy năm mới giải ngân hết số tiền. Có những doanh nghiệp họ phải nghĩ đến cách mua một bất động sản khác, trong trường hợp bí quá sẽ dùng bất động sản đó để thế chấp vay ngân hàng hoặc làm xong thủ tục bán đi lấy tiền trả.

Như vậy để thấy rằng, không ai có thể giám sát được mục đích sử dụng vốn, ngay cả một ngân hàng giải ngân tiền vay cho doanh nghiệp theo tiến độ dự án còn không thể kiểm soát được, thì câu chuyện hàng vạn người giải ngân cho một doanh nghiệp mà đòi hỏi giám sát là không thực tế, cũng không phù hợp với thông lệ quốc tế.

Cùng với đó là phải có tài sản đảm bảo cho trái phiếu, trong điều kiện nào đó của Việt Nam cũng có thể chấp nhận được. Nhưng thực tế, luật lệ quản lý tài sản đảm bảo dưới dạng trái phiếu rất phức tạp, như định giá tài sản thế chấp thế nào, ai đứng ra quản lý trong trường hợp không thanh toán được? Vì thế, các quốc gia khác không yêu cầu điều kiện này, họ nhấn mạnh đến việc xếp hạng tín nhiệm. Tất cả các doanh nghiệp hoạt động trên thị trường tài chính đều có nghĩa vụ phải xếp hạng tín nhiệm, phải rất chặt chẽ. Các chỉ tiêu tài chính vô cùng khoa học, hàng vạn người mua trái phiếu chỉ có thể nhìn vào xếp hạng để quyết định việc mua bán.

“Việt Nam cần làm cho các công ty xếp hạng tín nhiệm mạnh lên, bằng cách cho họ liên doanh, hợp vốn đầu tư với các công ty xếp hạng tín nhiệm nước ngoài, mở các cuộc hội thảo tập huấn tạo ra thị trường lớn...

Trung Quốc đã làm việc này cách đây mấy chục năm và phát hành trái phiếu ra toàn cầu, nhưng Việt Nam vẫn chưa thực hiện được. Từ đó để thấy rằng, những việc gì của thị trường thấy khó thì hay chùn bước và quay sang quản lý hành chính, sẽ khiến thị trường chết dần, mà nếu bất động sản chết dần thì chỉ trong 2 - 3 năm tới, hệ thống ngân hàng cũng sẽ có vấn đề rất lớn và khó có khả năng cứu vớt tình hình. Chưa kể nó còn liên quan rất mật thiết đến thị trường chứng khoán và toàn bộ uy tín của tài chính Việt Nam nói chung trên thị trường quốc tế”, TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Bổ sung thêm ý kiến, Luật sư Trương Thanh Đức khẳng định, phát triển bất động sản là tất yếu, là nền tảng của mọi ngành kinh tế tại Việt Nam, từ nhà máy, xí nghiệp, hạ tầng, nhà ở,... Chưa kể việc du lịch là ngành vô cùng tiềm năng, với kế hoạch hết COVID-19 sẽ đón hàng trăm triệu khách du lịch, thì sắp tới bắt buộc phải đầu tư bất động sản, còn Nhà nước chỉ có thể đầu tư các hạ tầng giao thông liên quan.

Trong khi đó, ngân hàng không thể là nguồn cung cấp chính cho nền kinh tế, cho nguồn vốn trung dài hạn. Chủ yếu vẫn đến từ các nhà đầu tư và người dân phải móc hầu bao ra, trong đó có cả đầu cơ, phải chấp nhận một tỷ lệ đầu cơ nhất định. Và về lâu dài, vẫn phải thông thoáng rõ ràng về quan điểm phát triển để định hình thị trường”, vị Luật sư khuyến nghị.