Phát triển nhà ở cho thuê được kỳ vọng mở rộng cơ hội an cư, giảm áp lực sở hữu nhà và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.
Trong bối cảnh giá nhà liên tục neo ở mức cao và vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, phát triển thị trường nhà ở cho thuê đang được xem là giải pháp quan trọng để đa dạng hóa nguồn cung, đáp ứng nhu cầu ở thực và hướng thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng việc xác định nhà ở cho thuê là một trụ cột quan trọng sẽ góp phần hình thành thị trường bất động sản chuyên nghiệp, bài bản, an toàn và ổn định hơn trong dài hạn.
Theo bà Miền, cùng với sự phát triển của thị trường cho thuê, khái niệm “an cư lạc nghiệp” sẽ dần thay đổi khi người dân không nhất thiết phải sở hữu nhà mà vẫn có thể tiếp cận không gian sống chất lượng thông qua hình thức thuê nhà. Điều này không chỉ mở rộng cơ hội an cư mà còn góp phần điều tiết cung - cầu và tạo đối trọng với thị trường nhà ở để bán.
Trong nhiều năm qua, một bộ phận đáng kể nhu cầu mua bất động sản đến từ mục đích tích lũy tài sản và kỳ vọng tăng giá. Khi thị trường nhà ở cho thuê phát triển chuyên nghiệp, áp lực sở hữu nhà có thể giảm bớt, đặc biệt với người trẻ và lao động dịch chuyển, qua đó tạo thêm lựa chọn an cư phù hợp với khả năng tài chính của từng nhóm dân cư.
Nhiều chuyên gia nhận định, nếu nhà ở cho thuê được xác định là một cấu phần quan trọng của thị trường, dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ có sự dịch chuyển đáng kể từ mô hình đầu cơ sang khai thác dòng tiền dài hạn.
TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, xu hướng phát triển nhà ở cho thuê phù hợp với quá trình đô thị hóa và dịch chuyển lao động tại Việt Nam. Đây cũng là mô hình đã được nhiều quốc gia như Singapore, Nhật Bản hay Đức áp dụng trong quá trình phát triển đô thị.
Khi thị trường cho thuê phát triển, nhà đầu tư sẽ có xu hướng chuyển từ mô hình “mua để chờ tăng giá” sang “đầu tư khai thác dòng tiền”, qua đó góp phần nâng cao tính bền vững của thị trường bất động sản.
Trong bối cảnh đó, các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền vùng ven tăng giá theo tin đồn, khu đô thị bỏ hoang hay các dự án chưa hình thành cộng đồng dân cư thực có thể đối mặt với áp lực điều chỉnh mạnh hơn. Tương tự, những sản phẩm có tỷ suất khai thác thấp như căn hộ cao cấp giá rất cao nhưng lợi nhuận cho thuê chỉ ở mức 2-3%/năm cũng sẽ chịu áp lực tái định giá.
Ngược lại, nhà ở cho thuê gắn với các khu công nghiệp được đánh giá có nhiều dư địa tăng trưởng trong thập kỷ tới nhờ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục gia tăng, nhu cầu nhà ở của chuyên gia và lao động kỹ thuật ngày càng lớn.
Xu hướng này được dự báo sẽ thúc đẩy sự phát triển của nhiều loại hình bất động sản cho thuê phục vụ nhu cầu ở thực. Các mô hình được hưởng lợi bao gồm căn hộ công nhân, ký túc xá, căn hộ dịch vụ cho chuyên gia, mô hình co-living và đô thị công nghiệp tích hợp. Những địa phương thu hút mạnh đầu tư công nghiệp như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương hay Đồng Nai được dự báo sẽ là những điểm sáng của phân khúc này.
Bên cạnh đó, các sản phẩm căn hộ vừa túi tiền, diện tích nhỏ, giá hợp lý, gần hệ thống giao thông công cộng, khu công nghiệp và trung tâm việc làm cũng được dự báo sẽ ghi nhận nhu cầu gia tăng mạnh trong thời gian tới.
Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường cho thuê không đồng nghĩa giá bất động sản sẽ giảm mạnh. Về dài hạn, giá nhà vẫn chịu tác động bởi các yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa, thu nhập của người dân, hạ tầng và nguồn cung đất đai. Do đó, phát triển nhà ở cho thuê không nhằm kéo giảm giá nhà mà hướng tới việc giúp thị trường vận hành hiệu quả hơn và giảm các biến động bất thường.
TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia chia sẻ, nhà ở cho thuê tại Việt Nam vẫn là lĩnh vực còn khá mới, trong khi ở nhiều quốc gia phát triển, đây là mô hình đã tồn tại và vận hành hiệu quả hàng trăm năm.
Dù có nhiều tiềm năng phát triển, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là nguồn vốn. Đặc thù của nhà ở cho thuê là cần dòng vốn dài hạn với chi phí thấp, trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên khó đáp ứng nhu cầu đầu tư.
Do đó, để hình thành nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới, Việt Nam cần huy động mạnh hơn nguồn lực từ ngân sách nhà nước và các công cụ tài chính dài hạn như trái phiếu Chính phủ. Đây là công cụ có khả năng huy động nguồn vốn dài hạn với lãi suất hợp lý, tạo nền tảng tài chính bền vững cho các dự án nhà ở cho thuê.
Theo các chuyên gia, cần sớm hoàn thiện cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế và thủ tục đầu tư để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ từng bước chuyển dịch từ tư duy sở hữu sang sử dụng hiệu quả tài sản, phù hợp với xu hướng phát triển của nhiều quốc gia trên thế giới.
Trong bối cảnh mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang được đẩy mạnh, việc xây dựng thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp được kỳ vọng trở thành mảnh ghép quan trọng trong chiến lược an cư quốc gia. Đồng thời góp phần tái định hình thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và bền vững.
