Để hình thành thị trường nhà ở cho thuê quy mô lớn, bài toán quyết định không phải là nhu cầu mà tìm được nguồn vốn dài hạn, chi phí thấp.
Theo TS Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, phát triển nhà ở xã hội hay nhà ở cho thuê đều có đặc điểm chung là cần lượng vốn đầu tư rất lớn, trong khi thời gian thu hồi vốn kéo dài hàng chục năm. Điều này khiến mô hình khó có thể dựa vào nguồn tín dụng ngân hàng như cách thị trường bất động sản đang vận hành.
Phát triển nhà ở cho thuê quy mô lớn đòi hỏi nguồn vốn dài hạn, lãi suất hợp lý, trong khi tín dụng ngân hàng khó có thể đáp ứng do mất cân đối về kỳ hạn vốn.
Ông Nghĩa phân tích hệ thống ngân hàng hiện nay đang đối mặt với tình trạng mất cân đối kỳ hạn khi chủ yếu huy động vốn ngắn hạn nhưng phải cho vay trung và dài hạn. Trong bối cảnh lãi suất huy động vẫn ở mức cao, các ngân hàng không thể duy trì những khoản vay dài hạn với lãi suất thấp nếu không có sự hỗ trợ từ ngân sách.
Thực tế triển khai gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội là minh chứng rõ nét. Sau hơn ba năm thực hiện, tỷ lệ giải ngân mới đạt khoảng 2% cho thấy việc kỳ vọng tín dụng ưu đãi trở thành nguồn vốn chủ lực là rất khó khả thi.
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, nếu Việt Nam muốn trong khoảng 10 năm tới hình thành được nền tảng thị trường nhà ở cho thuê đủ lớn để đáp ứng nhu cầu xã hội thì phải thay đổi cách tiếp cận về nguồn vốn. Thay vì trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi, cần sử dụng nguồn vốn đầu tư công và các nguồn lực tài chính của Chính phủ.
Ông cho rằng chỉ có trái phiếu Chính phủ mới có khả năng huy động nguồn vốn dài hạn khoảng 20 năm với chi phí vốn thấp, khoảng 3-4% mỗi năm. Đây cũng là phương thức mà nhiều quốc gia trên thế giới đã sử dụng để phát triển hệ thống nhà ở cho thuê.
Đồng quan điểm, GS TS Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng thị trường nhà ở cho thuê sẽ không thể phát triển nếu chỉ dựa vào Nhà nước hoặc chỉ trông chờ khu vực tư nhân. Điều quan trọng là phải hình thành cơ chế phối hợp giữa hai khu vực.
Theo ông Cường, Nhà nước cần tập trung vào quy hoạch đô thị, bố trí quỹ đất, đầu tư hạ tầng và xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế cũng như tín dụng. Song yếu tố quyết định vẫn là xây dựng được cơ chế huy động nguồn vốn xã hội vào lĩnh vực này.
Vị chuyên gia nhấn mạnh, thay vì tiếp tục phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng hay ngân sách, Việt Nam cần nghiên cứu phát triển các công cụ tài chính dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản. Khi hành lang pháp lý hoàn thiện và nguồn vốn được đa dạng hóa, doanh nghiệp mới có đủ động lực tham gia phát triển các dự án nhà ở cho thuê chất lượng.
Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), Nhà nước cần giữ vai trò kiến tạo cơ chế và điều phối nguồn lực, đặc biệt trong quy hoạch, quỹ đất, tài chính, kiểm soát giá thuê và bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng chính sách.
Theo đó, Nhà nước có thể xem xét cho phép giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, miễn hoặc giảm một phần nghĩa vụ tài chính trong những năm đầu vận hành, hoặc áp dụng cơ chế thanh toán theo tiến độ khai thác dự án. Chủ đầu tư sẽ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo lộ trình cam kết khi tỷ lệ lấp đầy và doanh thu cho thuê đạt mức ổn định.
Bên cạnh đó, cơ chế chuyển đổi linh hoạt giữa cho thuê và bán cũng cần được nghiên cứu. Đối với phần diện tích chuyển sang bán, chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi đưa vào giao dịch. Trong khi đó, phần diện tích duy trì cho thuê dài hạn có thể được áp dụng cơ chế thanh toán tiền đất theo tiến độ khai thác.
Theo VARS IRE, kinh nghiệm quốc tế cho thấy yếu tố quyết định sự thành công của mô hình nhà ở cho thuê không nằm ở việc khống chế lợi nhuận của doanh nghiệp mà ở khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp.
Thay vì áp dụng một mức lợi nhuận cố định cần xây dựng cơ chế xác định tỷ suất lợi nhuận theo nguyên tắc thị trường, trên cơ sở lãi suất vốn tham chiếu cộng với mức bù đắp rủi ro hợp lý. Khi chi phí vốn giảm, lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp cũng giảm theo; ngược lại, khi lãi suất tăng, cơ chế này vẫn giúp dự án duy trì tính khả thi tài chính.
Còn theo ông Phan Lê Thành Long - Tổng giám đốc AFA Group, để xây dựng thị trường nhà ở cho thuê quy mô lớn, việc hình thành các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là hướng đi cần được nghiên cứu nghiêm túc.
Theo ông Phan Lê Thành Long, tại nhiều quốc gia sau khi có quỹ đất sạch và dự án phù hợp, chủ đầu tư sẽ "chứng khoán hóa" dự án thành các quỹ REIT, sau đó niêm yết chứng chỉ quỹ trên thị trường chứng khoán để huy động vốn từ cộng đồng nhà đầu tư.
Thông qua mô hình này, ngay cả những nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng có thể tham gia góp vốn vào thị trường nhà ở cho thuê mà không cần trực tiếp sở hữu bất động sản.
