Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập khiến nhiều người trẻ phải cân nhắc lại việc sở hữu bất động sản đồng thời làm thay đổi cấu trúc nhu cầu nhà ở tại Việt Nam.
Theo nghiên cứu của Avison Young Việt Nam, trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng khoảng 72%, TP.HCM tăng 50% và Đà Nẵng tăng 34%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà tại Việt Nam đã tương đương khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân, theo ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025.
Mặt bằng giá sơ cấp cũng liên tục lập đỉnh mới. Đầu quý II/2026, giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đạt khoảng 3.900 USD/m², trong khi Hà Nội xấp xỉ 3.950 USD/m².
Trong khi đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền lại ngày càng khan hiếm. Phân khúc căn hộ dưới 1.500 USD/m² gần như biến mất khỏi các đô thị lớn. Tại TP.HCM, phần lớn nguồn cung mới thời gian qua thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến nhiều người trẻ rơi vào tình thế không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không thể tiếp cận nhà ở thương mại.
Thực trạng này cũng được cơ quan quản lý nhìn nhận. Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, giá nhà hiện vẫn ở mức quá cao so với thu nhập của người trẻ, trong khi nguồn cung phù hợp với nhu cầu của nhóm khách hàng này còn hạn chế. Đây là một trong những thách thức lớn nhất đối với mục tiêu phát triển nhà ở bền vững trong giai đoạn tới.
Không chỉ chịu áp lực từ giá nhà, khả năng tích lũy của người trẻ còn bị bào mòn bởi chi phí sinh hoạt ngày càng tăng.
Theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), CPI khu vực thành thị trong tháng 4/2026 tăng 0,84%, trong đó nhóm nhà ở, điện nước và vật liệu xây dựng là nhóm tăng mạnh nhất. Khi chi phí thuê nhà, đi lại và các dịch vụ thiết yếu liên tục leo thang, việc tích lũy khoản tiền trả trước để mua nhà trở nên khó khăn hơn.
Tuy nhiên, câu chuyện không chỉ dừng lại ở khả năng tài chính. Khảo sát đầu năm 2026 của Happiness Saigon trên 350 người thuộc thế hệ Gen Z cho thấy phát triển bản thân, tiết kiệm và đầu tư là ba ưu tiên chi tiêu hàng đầu trong ba năm tới. Điều này phản ánh sự thay đổi đáng kể trong tư duy sở hữu của thế hệ trẻ.
Nếu trước đây mua nhà được xem là đích đến tài chính quan trọng nhất thì ngày nay nhiều người trẻ bắt đầu cân nhắc "chi phí cơ hội" của việc dồn phần lớn nguồn lực vào một tài sản dài hạn. Thay vì dành toàn bộ thu nhập cho việc trả góp trong hàng chục năm, họ ưu tiên phân bổ dòng tiền cho đầu tư, học tập, nâng cao kỹ năng hoặc cải thiện chất lượng cuộc sống.
Sự thay đổi này đang góp phần định nghĩa lại nhu cầu nhà ở trên thị trường. Quyết định mua nhà không còn đơn thuần là vấn đề sở hữu tài sản mà trở thành bài toán cân bằng giữa nơi ở, cơ hội nghề nghiệp, tính linh hoạt trong cuộc sống và hiệu quả sử dụng nguồn vốn.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường hiện đang tồn tại sự mất cân đối nghiêm trọng về cơ cấu sản phẩm. Nguồn cung nhà ở giá phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân ngày càng suy giảm, trong khi phân khúc cao cấp lại chiếm tỷ trọng lớn. Điều này khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ ngày càng khó khăn.
Có thể thấy, sự thay đổi trong hành vi của người mua trẻ đang tạo ra những tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản. Khi giá nhà vượt quá khả năng chi trả của số đông, nhu cầu có xu hướng dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh hoặc thị trường cho thuê. Đây được xem là phân khúc có nhiều dư địa phát triển trong giai đoạn tới.
Xu hướng này cũng phù hợp với định hướng quy hoạch hiện nay khi Hà Nội thúc đẩy giãn dân khỏi khu vực lõi đô thị, còn TP.HCM định hướng hạn chế phát triển thêm chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm.
Các chuyên gia cho rằng để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở, chính sách cần tập trung vào việc tăng nguồn cung thay vì chỉ kiểm soát tín dụng. Trong đó, cần có cơ chế riêng cho phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp thông qua ưu đãi về đất đai, thuế và thủ tục đầu tư. Bên cạnh đó, thị trường nhà ở cho thuê cũng cần được chuyên nghiệp hóa với khung pháp lý rõ ràng hơn nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê và thu hút các nhà đầu tư dài hạn.
Với dân số trẻ lớn và tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam sẽ tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp không còn nằm ở việc phát triển sản phẩm đắt đỏ hơn mà ở khả năng cung cấp những căn nhà phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của số đông người dân.
