Mức lãi suất vay mua nhà ở xã hội từ 2022 còn 4,8% đã thỏa đáng?

>> Người vay mua nhà cần chính sách hỗ trợ

Phát triển thị trường tài chính nhà ở là một vấn đề rất rộng bao gồm nhiều khía cạnh và lĩnh vực khác nhau, ngoài việc phát triển thị trường tài chính nhắm đến việc tài trợ cho các đơn vị đầu tư, xây dựng nhà ở thu nhập thấp; phát triển hoạt động cho vay trực tiếp đến các đối tượng có thu nhập thấp như cho vay trả chậm trừ vào tiền lương, tín dụng thuê mua, tín dụng tiêu dùng thế chấp và tín chấp cũng là những vấn đề cần được quan tâm đúng mức nhằm giúp cho người có thu nhập thấp có đủ điều kiện để “an cư và lạc nghiệp”.

Theo đó, lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở trong năm 2022 tới đây sẽ là 4,8%/năm. Mức lãi suất này không thay đổi so với năm 2021 nhưng đã giảm 0,2% so với năm 2019 và 2020. Đây là nội dung tại Quyết định 1956/QĐ-NHNN ngày 03/12/2021 về mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2022 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư 11/2013/TT-NHNN, Thông tư 32/2014/TT-NHNN và Thông tư 25/2016/TT-NHNN.

Trong đó, đối tượng vay vốn gồm người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15.000.000 đồng/m2 được quy định tại Thông tư 07/2013/TT-BXD.

Bên cạnh đó, theo Thông tư 32/2014/TT-NHNN, đối tượng vay vốn là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thu nhập thấp nhưng khó khăn về nhà ở, khi mua nhà ở thương mại tại các dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt có tổng giá trị hợp đồng mua bán (kể cả nhà và đất) không vượt quá 1.050.000.000 đồng.

Quyết định 1956/QĐ-NHNN có hiệu lực từ ngày 01/01/2022.

Giới chuyên gia cũng đưa ra phân tích những điểm mới về chính sách vay mua, thuê mua nhà ở xã hội. Cụ thể, Thông tư 20/2021/TT-NHNN đã bỏ quy định về ưu đãi lãi suất khi vay vốn mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; kể từ ngày 20/01/2022, đối tượng được vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội tại các tổ chức tín dụng được nhà nước chỉ định gồm:

Một là, đối tượng vay vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Hai là, đối tượng vay vốn xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Như vậy, kể từ ngày 20/01/2022, việc vay mua nhà ở xã hội được thực hiện tại Ngân hàng Chính sách xã hội mà thôi.

>> HoREA: Cần giảm lãi suất cho doanh nghiệp và người vay mua nhà

Ngoài ra, việc vay ưu đãi để xây dựng mới nhà ở tối đa 500 triệu đồng cũng là điểm mới tại Thông tư 20/2021/TT-NHNN. Theo đó, mức vốn cho vay đối với khách hàng vay vốn ưu đãi để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở của mình như sau: Mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay; Mức vốn cho vay tối đa không quá 500.000.000 đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay. So với hiện hành, Thông tư 20/2021/TT-NHNN đã giới hạn mức vốn cho vay không quá 500.000.000 đồng.

Về thời hạn cho vay, đối với đối tượng vay vốn xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, thì thời hạn cho vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận, phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. Trong khi quy định hiện hành chỉ quy định thời hạn cho vay tối thiểu là 15 năm.

Trao đổi với báo chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận xét, việc điều chỉnh lãi suất cho vay xuống 4,8%/năm là điều đáng hoan nghênh. Người đang vay sẽ giảm phần nào lãi phải trả cho ngân hàng. Đồng thời tránh được sự bất cập trong việc thực hiện chính sách lãi suất đối với nhà ở xã hội. Cùng cho vay mua nhà ở xã hội mà Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng lãi suất 4,8%/năm, còn các ngân hàng thương mại áp dụng cho gói 30.000 tỉ đồng lại 5%/năm.

“Mặc dù vậy, mức 4,8%/năm hiện nay vẫn chưa thật sự thỏa đáng khi cao hơn lãi suất cho vay của Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM 0,1%/năm. Đồng thời, lãi suất huy động của các ngân hàng nhiều năm qua giảm, lãi suất cho vay chung trên thị trường cũng giảm theo. Về lâu dài nên kéo giảm lãi suất cho vay nhà ở xã hội về mức 2,5 - 3%/năm để hỗ trợ người dân”, vị Chủ tịch Hiệp hội đề xuất.

Với lãi suất tín dụng nhà ở nói chung đang được áp dụng cho người vay mua nhà tại các ngân hàng hiện ở khoảng 5%/năm - 8,5% năm, được ghi nhận là mức thấp nhất trong vòng 15 năm qua. Tuy nhiên, mặc dù rất nhiều người có nhu cầu mua nhà để ở nhưng theo các chuyên gia tài chính, trong bối cảnh dịch bệnh vẫn còn diễn biến phức tạp như hiện nay, nếu không tính toán kỹ, việc vay tiền mua nhà thương mại dựa trên vốn vay cũng ẩn chứa nhiều rủi ro.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng người cho vay mua nhà để ở nói chung không nên "vung tay quá trán", chỉ nên cân nhắc tỷ lệ vay trong khả năng tài chính của mình và nên có tỷ lệ 50-60%".

Cần lưu ý thêm rằng với các khoản tín dụng nhà ở cho vay thương mại, thông thường các ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất ưu đãi thời gian đầu và thời gian sau sẽ có điều chỉnh theo biên độ. Theo đó, tuy lãi suất hỗ trợ vay mua nhà ở xã hội có hiệu lực đầu năm tới, như đánh giá vẫn còn chưa thực sự thỏa đáng, nhưng lại có ưu điểm lớn là lãi suất cố định, đặc biệt chi phí khoản vay sẽ rẻ đi nếu lạm phát cao lên như dự báo vào 2022.