Nghịch lý thị trường địa ốc Hà Nội: Giao dịch căn hộ giảm mạnh, biệt thự liền kề “lên ngôi”

DIỆU HOA• 15/04/2021 05:00

Nguồn cung mới hạn chế và hàng tồn kho giá cao khiến phân khúc căn hộ giảm mạnh về giao dịch, trong khi đó phân khúc biệt thự liền kề đang nhận được sự chào đón mạnh mẽ của thị trường.

Savills Việt Nam công bố báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội Q1/2021

Theo báo cáo quý I/2021 của Savills Việt Nam, nguồn cung trong quý vừa qua đạt khoảng 3.900 căn hộ từ 3 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 10 dự án giảm 29% theo quý và 19% theo năm, kỳ nghỉ tết nguyên đán khiến việc mở bán chậm lại. Nguồn cung sơ cấp gồm 24.400 căn giảm 10% theo quý và giảm 13% theo năm.

Tổng số căn bán được đạt gần 4.700 căn, giảm 29% theo quý và 37% theo năm. Căn hộ hạng B và C chiếm tổng cộng 96%, nguồn cung mới hạn chế và hàng tồn kho giá cao gây hạn chế nguồn cầu.

Trái ngược với sự ảm đạm của thị trường căn hộ, phân khúc biệt thự liền kề tiếp tục thu hút được sự quan tâm đặc biệt từ người mua. Trong đó, theo ghi nhận của Savills Việt Nam, hoạt động giao dịch tăng 83% theo quý và 232% theo năm.

Biệt thự liền kề đang ghi nhận mức tăng giá so với cùng kỳ năm ngoái.

Huyện Hoài Đức dẫn đầu lượng giao dịch với 56% thị phần, theo sau bởi quận Hà Đông với 24%. Khu vực phía Tây chiếm tới 80% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức 47%, tăng 14 điểm % theo quý và 26% theo năm.

Giá sơ cấp trung bình của biệt thự đạt 4.462 USD/m2, tăng 4% theo quý và 12% theo năm. Giá trung bình của nhà liền kề đạt 4.664 USD/m2, nhà phố thương mại đạt 7.860 USD/m2.

Lý giải về hiện tượng tăng giá nhanh chóng của phân khúc liền kề tại Hà Nội, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng đó là do khá nhiều nguồn cung được tung ra thị trường. Trước đây, nguồn cung về thấp tầng gần như đã tiêu thụ hết. Hiện các dự án được tung ra có thời gian chờ đợi đã rất lâu, đơn cử như Hinode Royal Park, từ những năm 2008 đến nay, họ đã chờ thời gian hoàn thiện của đường 3,5.

"Nguồn cung của các khu vực khác cũng không nhiều, do đó mọi con mắt đều đang dồn về thị trường biệt thự, nhà liền kề phía Tây Hà Nội. Và có thể nói rằng khu vực này đã từng chững giá rất lâu, nhưng hiện tại khi so sánh với các khu vực khác, cơ sở hạ tầng đang được đầu tư tốt hơn, các dự án tiện ích cũng đang kéo về đây, giải bài toán cho điều kiện sống nếu người dân chuyển về đây. Theo đó, người mua - cả nhà đầu tư và người mua ở thực dần dần mua bán sôi động tại khu vực này" - bà Hằng cho biết.

Trong khi đó, theo ghi nhận thực tế của PV, từ cuối năm 2020, nhiều dự án đắp chiếu cả thập kỷ ở khu vực phía Tây Hà Nội đã bất ngờ "trỗi dậy", tăng giá gấp 2 - 3 lần.

Trong đó có thể kể đến dự án KĐT Kim Chung - Di Trạch (huyện Hoài Đức) của chủ đầu tư Tổng Công ty CP Thương mại Xây dựng Vietracimex. Dự án được ra mắt thị trường từ năm 2008 thế nhưng nhiều năm nay dự án này bị bỏ hoang, phần lớn diện tích để hoang hóa chưa đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Từ đầu tháng 11/2020, dự án được các đơn vị môi giới "thổi giá", bán trở lại, với ở khu vực gần mặt đường 17m, giá bán lên tới 70 - 80 triệu đồng/m2, gấp 2,5 lần so với giá đầu thời kỳ hoàng kim trước đây.

Hay dự án Hà Đô Charm Villas (An Thượng, Hoài Đức), dù được khởi công từ năm 2009 nhưng cả chục năm nay dự án bị “đắp chiếu”. Năm 2018 dự án được điều chỉnh quy hoạch với việc "xóa" chung cư cao tầng thay vào đó sẽ là khoảng 200-300 căn nhà ở thấp tầng, biệt thự liền kề mọc lên. Hiện dự án được giới thiệu ra thị trường với cơ cấu sản phẩm toàn bộ là nhà thấp tầng.

Một dự án khác là dự án An Lac Symphony (Vân Canh, Hoài Đức). Các đơn vị môi giới đang rao bán với giá bán trung bình dự kiến cho liền kề lên tới 110-120 triệu đồng/m2. Với những căn biệt thự, đơn giá dự kiến không dưới 90 triệu đồng/m2.

Ghi nhận thời điểm cuối năm 2020 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, dù giá tăng nhưng lượng giao dịch ghi nhận qua các sàn mua bán không nhiều, chủ yếu là các giao dịch qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau.

Tuy nhiên, đánh giá về mức tăng đột ngột như trên, ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng các dự án vùng ven ghi nhận mức tăng từ 40% trở lên trong thời gian ngắn là không có căn cứ, không mang tính bền vững bởi cơ sở hạ tầng chưa có nhiều chuyển biển trong khi giá đất tăng phải đi kèm với phát triển hạ tầng xung quanh.