Nhà ở xã hội cho thuê (KỲ II): Nhà nước cần trực tiếp tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội cho thuê

TS.LS ĐOÀN VĂN BÌNH (*)• 20/10/2023 13:30

Với hệ thống nhà ở xã hội do Nhà nước hay doanh nghiệp tư nhân tạo lập sẽ đảm bảo được chất lượng, an toàn cho các công trình xây dựng nhà ở và đồng bộ hạ tầng kỹ thuật tại các khu dân cư.

>>> Nhà ở xã hội cho thuê (KỲ I): Kinh nghiệm từ một số quốc gia

Thời gian vừa qua, việc phát triển nhà ở xã hội ở nước ta đã được quan tâm và đạt được những thành tựu nhất định. Theo báo cáo của các địa phương, tính đến ngày 18/6/2023, cả nước đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

TS Đoàn Văn Bình khảo sát mô hình nhà ở xã hội single house trên 200-300m2 đất ở Brunei.

Để đạt được mục tiêu của Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” và tạo nền tảng vững chắc cho việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội, trên cơ sở nghiên cứu mô hình nhà ở xã hội tại một số nước, đặc biệt là thể chế, chính sách, nguồn lực để phát triển nhà ở xã hội, tác giả đề xuất một số giải pháp, gợi mở cho Việt Nam như sau:

Thứ nhất, cần tăng cường hơn nữa vai trò của Nhà nước trong việc cung cấp nhà ở xã hội cho người dân theo hướng: Nhà nước trực tiếp tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua, đặc biệt là cho thuê để chủ động điều tiết nhà ở xã hội cho người dân thu nhập thấp, người dân trong tình huống khẩn cấp về nhà ở; đồng thời Nhà nước cũng cần khuyến khích tối đa doanh nghiệp tư nhân xây dựng nhà ở xã hội.

Hiện nay, để tạo ra quỹ nhà ở xã hội tại Việt Nam, Nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ cho các doanh nghiệp tư nhân thông qua các ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuế, lãi suất ngân hàng và khống chế lợi nhuận, chi phí, giá bán, đấu nối hạ tầng…Như vậy, Nhà nước đang hỗ trợ gián tiếp thông qua doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội.

Nhà nước cần tăng cường tham gia hỗ trợ trực tiếp đến người dân thay vì hỗ trợ gián tiếp như hiện nay thông qua việc Nhà nước trực tiếp tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội.

Cụ thể: đối với khoản miễn tiền sử dụng đất, thuế, phí, lãi suất và các ưu đãi cho các doanh nghiệp tư nhân hoàn toàn có thể đủ để Nhà nước tạo lập một lượng lớn nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội để cho thuê theo mô hình nhà ở xã hội của New Zealand.

Cụ thể, theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, các khoản hỗ trợ bao gồm tiền sử dụng đất (miễn), giảm 50% thuế VAT, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp (10%), hỗ trợ lãi suất ngân hàng… vào khoảng 17-20%/tổng mức đầu tư dự án. Tỷ lệ này khá trùng hợp với mức Chính phủ New Zealand hỗ trợ người dân. Nếu mức hỗ trợ tối đa lên đến 20% thì với 1 dự án nhà ở xã hội có tổng mức đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng,phần hỗ trợ của Nhà nước chiếm khoảng 200 tỷ đồng. Theo ước lượng của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, với hơn 300 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị đã hoàn thành, giả sử với mức đầu tư trung bình mỗi dự án khoảng 500 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư các dự án khoảng 150.000 tỷ đồng, số tiền Nhà nước hỗ trợ sẽ vào khoảng 30.000 tỷ đồng. Số tiền này hoàn toàn có thể giúp tạo lập, hỗ trợ cho thuê nhà ở xã hội theo mô hình mới. Cụ thể:

Ước tính chi phí tạo lập 1 căn nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội 1 đến 2 phòng ngủ từ 250 triệu đến 500 triệu đồng, thì với số tiền hỗ trợ hiện nay, Nhà nước có thể xây dựng quỹ nhà ở xã hội từ 60.000 đến 120.000 căn.

Với giá thuê trên thị trường, giá thuê 1 căn nhà ở xã hội 1-2 phòng ngủ hiện đang phổ biến khoảng 5 triệu đồng/tháng. Nếu Nhà nước hỗ trợ 20% giá thuê thì tương đương khoảng 1 triệu đồng/căn/tháng. Mỗi năm là 12 triệu đồng/căn. Như thế, hàng năm Nhà nước có thể hỗ trợ tiền thuê cho 2,5 triệu căn.

Nếu thuê mua trong 30 năm theo mô hình Brunei thì số tiền hỗ trợ vào khoảng 360 triệu đồng/căn. Với số tiền Nhà nước hỗ trợ 30.000 tỷ đồng xây nhà ở xã hội có thể tạo lập quỹ nhà trên 83.000 căn.

Khoảng thời gian hỗ trợ cũng quyết định quỹ căn nhà ở xã hội cho thuê. Nước Đức trợ cấp tiền thuê nhà dành cho người có thu nhập thấp chỉ giới hạn trong một thời gian nhất định từ 12 - 20 năm cho nhà cải tạo và 20 - 40 năm đối với các căn hộ được xây mới. Sau thời hạn này, các căn hộ sẽ được cho thuê lại hoặc bán theo giá thị trường. Nhà nước chỉ trợ cấp để bù đắp khoảng cách giữa chi phí cấu thành một đơn vị nhà ở xã hội bình quân và giá bán nhà cho người có thu nhập thấp như mô hình một số nước đang áp dụng. Đây cũng là kinh nghiệm Việt Nam có thể học hỏi để vừa đảm bảo an sinh xã hội vừa đảm bảo sử dụng hài hòa nguồn lực hỗ trợ.

Bên cạnh đó, theo Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, để đảm bảo mục tiêu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030, cần khoảng 849.500 tỷ đồng chủ yếu bằng nguồn vốn xã hội hóa. Trong đó, nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp chiếm khoảng 60% số lượng căn hộ với nhu cầu vốn khoảng 637.000 tỷ đồng; nhà ở công nhân chiếm khoảng 40% số lượng căn hộ với nhu cầu vốn khoảng 212.500 tỷ đồng. Giả sử, với số vốn khoảng 850.000 tỷ đồng đầu tư phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội như ước tính của Đề án, khoản hỗ trợ 20% tổng mức đầu tư khoảng 170.000 tỷ đồng.

Với ước tính theo cách trên, Nhà nước có thể tạo lập được quỹ nhà xã hội lớn hơn rất nhiều để bán, cho thuê, cho thuê mua. Bên cạnh đó, đây cũng là cơ sở để đảm bảo tách bạch trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh theo đuổi lợi nhuận với trách nhiệm xã hội phải thực hiện trong dự án nhà ở xã hội để hoạt động kinh doanh được vận hành theo cơ chế thị trường. Doanh nghiệp tư nhân tham gia cung cấp nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ theo mô hình New Zealand.

Nhà ở xã hội 21,5 m2 ở Bangkok, Thái Lan.

Nhà ở xã hội 21,5 m2 ở Bangkok, Thái Lan

Như vậy, khi Nhà nước chủ động được trong việc tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội sẽ là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở cho thuê; giải quyết tốt bài toán về chỗ ở cho người có thu nhập thấp bởi thực tế đến nay, không phải ai thu nhập thấp cũng đủ các điều kiện mua nhà ở xã hội khi phải đáp ứng 3 điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập trong đó đăng ký thường trú nơi có dự án nhà ở xã hội hoặc tạm trú ít nhất 1 năm; mức lương không quá 11 triệuđồng/tháng.

Hơn nữa, với hệ thống nhà ở xã hội do Nhà nước hay doanh nghiệp tư nhân tạo lập sẽ đảm bảo được chất lượng, an toàn cho các công trình xây dựng nhà ở và đồng bộ được hạ tầng kỹ thuật tại các khu dân cư, đặc biệt tại các khu đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh. Đây là cơ sở để người dân được sinh sống tại những căn nhà an toàn, ổn định mang tính chất lâu dài mà vụ việc cháy chung cư mini đặc biệt nghiêm trọng tại số nhà 37, ngách 29/70 phố Khương Hạ trong thời gian vừa qua là chính là “bài học đắt giá” để nhìn nhận việc tạo ra nguồn cung nhà ở xã hội cho người dân có thu nhập thấp hiện nay.

Thứ hai, thống nhất một tên gọi là nhà ở xã hội.

Hiện nay, trong Đề án đang tồn tại khái niệm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhiều nhóm đối tượng khác như nhà ở xã hội cho quân nhân, cho sinh viên…điều này có thể gây nhầm lẫn, phức tạp trong thực thi. Do đó, theo quan điểm của tác giả, các loại hình nhà ở cho công nhân có sự hỗ trợ của Nhà nước cũng nên xác định là nhà ở xã hội.

Thứba, đa dạng nguồn lực đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Để đa dạng các nguồn lực cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo quan điểm của tác giả có thể nghiên cứu, học hỏi mô hình quỹ CPF của Singapore, mô hình đối tác công tư (PPP) trong phát triển nhà ở xã hội như kinh nghiệm của Brunei, Thái Lan. Bên cạnh đó, có thể nghiên cứu việc vay vốn với lãi suất ưu đãi từ các tổ chức định chế tài chính quốc tế như Ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)…Năm 2016, VươngQuốc Anh đã vay 1 tỷ bảng Anh từ Ngân hàng Đầu tư Châu Âu để phát triển nhà ở xã hội.

Thứ tư, đa dạng về địa điểm xây dựng nhà ở xã hội

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì đối với dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

>>> VCCI đề nghị mở rộng diện được mua nhà ở xã hội

Riêng đối với Thủ đô Hà Nội, khoản 4 Điều 16 Luật Thủ đô 2012 quy định: “Trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới phải dành tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở cao hơn để phát triển nhà ở xã hội so với quy định chung của cả nước”. Theo đó, tại Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội quy định các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội. Như vậy, đối với các dự án tại Hà Nội, tỷ lệ diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội trong dự án cao hơn so với Luật Nhà ở.

Thực tế, một số dự án dù có quy mô diện tích trên 10ha, nhưng chủ đầu tư vẫn “vận dụng” căn ke từng mét vuông tường bao, cây xanh… để đưa dự án vào khung dưới 10ha nhằm không phải dành 20% diện tích đất dự án cho nhà ở xã hội. Việc giới hạn, đóng khung nhà ở xã hội trong không gian 20% hay 25% (Hà Nội) diện tích đất thương phẩm của một dự án nhà ở thương mại bộc lộ tính cứng nhắc, không hợp lý, chưa đáp ứng tốt nhu cầu muôn màu của người dân. Về vấn đề này, có thể học hỏi kinh nghiệm các nước trong việc đa dạng hóa địa điểm xây dựng nhà ở xã hội như mô hình của New Zealand, theo đó nhà ở xã hội có không gian mở, ở bất cứ đâu, có thể độc lập với các dự án phát triển nhà ở thương mại, không chỉ được xây dựng ở ngoại ô mà có thể ở ngay trung tâm thành phố, gần các trung tâm công nghiệp, dịch vụ, đầu mối hạ tầng và giao thông.

Thứnăm, đa dạng sản phẩm và phân khúc nhà ở xã hội:

Cần đa dạng sản phẩm và phân khúc nhà ở xã hội như nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố), chung cư, phân khúc giá rẻ, phân khúc trung bình, phân khúc cao cấp. Theo đó, cần tạo ra cách nhìn mới về nhà ở xã hội như cách làm, quan điểm của New Zealand, đó là nhà ở xã hội không nên chỉ được hiểu là nhà ở giá rẻ và chất lượng thấp. Cách làm hiện nay dẫn đến những định kiến phân biệt tầng lớp xã hội không hợp xu hướng thời đại. Câu chuyện thất bại của Tata làm ô tô giá rẻ, nhỏ, không có điều hòa, chất lượng thấp, “đẳng cấp thấp” là tham khảo hữu ích.

Nhà ở xã hội cao cấp Te Matawai ở trung tâm TP Auckland - New Zealand

Thứsáu, gắn việc cung cấp nhà ở xã hội các dịch vụ, an sinh xã hội khác trong đó đặc biệt là gắn việc cung cấp nhà ở xã hội với dịch vụ việc làm tương tự như kinh nghiệm của Brunei và New Zealand vì có việc làm mới có thu nhập để trả tiền thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Người nghèo thường thiếu thốn đủ thứ, vì thế Nhà nước cần cung cấp các dịch vụ hỗ trợ có liên quan khác cho người thuê mua nhà ở xã hội, như dịch vụ vận chuyển, dịch vụ tài chính và cung cấp các thông tin khác. Có thể nghiên cứu thêm mô hình thuê, thuê mua nhà ở xã hội thông qua cách trừ vào tiền lương như mô hình Brunei.

Thứ bảy, xem xét thành lập cơ quan chuyên trách quản lý về nhà ở xã hội.

Hiện nay, tại Việt Nam chưa có cơ quan chuyên trách chỉ quản lý duy nhất đối với loại hình nhà ở xã hội mà đang giao cho Bộ Xây dựng (khoản 2 Điều 175 Luật nhà ở 2014). Để nâng cao hơn nữa hiệu quả của công tác quản lý cũng như phát triển hiệu quả các mô hình phát triển nhà ở xã hội, theo quan điểm của tác giả nên xem xét thành lập cơ quan chuyên trách quản lý về nhà ở xã hội để trao quyền toàn diện, giao trách nhiệm xứng tầm với nhiệm vụ trên cơ sở học hỏi kinh nghiệm của Singapore, Brunei, New Zealand, Thái Lan. Cụ thể: Singapore làHDB; Brunei là DHD, New Zeland là Kainga Ora và Thái Lan là NHA.

Thứ tám, song song với tạo lập nhà ở xã hội, Nhà nước cần xây dựng chính sách thiết thực thu hút tư nhân tham gia xây dựng nhà ở vừa túi tiền (affordable housing) thông qua thủ tục hành chính, ưu đãi về vốn, lãi suất… theo mô hình Thái Lan. Chỉ riêng nhà ở xã hội rất khó có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp đến trung bình. Nhà ở vừa túi tiền cần sớm đóng vai trò chính trên thị trường nhà ở nước ta.

Tóm lại, trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, việc ưu tiên quan tâm, hoạch định và thực thi chính sách về nhà ở, nhất là nhà ở cho những người có thu nhập thấp là mục tiêu và nhiệm vụ quan trọng của Nhà nước. Dựa trên thực tế phát triển nhà ở xã hội của Việt Nam trong hơn 10 năm qua và các mô hình khảo sát quốc tế đều cho thấy, Nhà nước tham gia trực diện vào việc cung cấp nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội cho thuê. Nhà nước tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội cho thuê song song với các doanh nghiệp tư nhân, tạo lập thị trường cạnh tranh, theo cơ chế thị trường, đa dạng phân khúc, mở rộng đối tượng, linh hoạt về địa điểm và minh bạch phương thức cho thuê, cho thuê mua.

Muốn nhà ở xã hội được đón nhận và phát huy giá trị, cần bổ sung thêm các dịch vụ hỗ trợ như dịch vụ cung cấp việc làm. Chúng ta nên tiếp cận vấn đề nhà ở xã hội ở một góc nhìn rộng hơn trên cơ sở rút kinh nghiệm mô hình nhà ở xã hội hiện nay và tham khảo có chọn lọc các mô hình thành công trên thế giới; xem xét xây dựng một mô hình mới đa dạng và toàn diện hơn để phát triển nhà ở xã hội của Việt Nam nhằm sớm hiện thực hóa Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 và xa hơn là xây dựng thành công chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp đến trung bình với tầm nhìn dài hạn, gắn với sự phát triển kinh tế, xã hội và chính sách an sinh của quốc gia./.

(*) Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)