Chủ đầu tư nhà ở xã hội khó tiếp cận vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, buộc vay thương mại lãi cao làm tăng chi phí đầu tư.
Hệ thống pháp luật về nhà ở đều xác định chủ đầu tư dự án được hưởng tín dụng ưu đãi, nhưng khi triển khai lại vướng do quy định dưới luật thiếu đồng bộ.
Cụ thể, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội nêu rõ đến năm 2030, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa cho vay đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội. Quy định này kế thừa từ các văn bản trước, khiến tình trạng thiếu vốn ưu đãi kéo dài từ năm 2015 đến nay.
Trong khi đó, chính sách hiện hành chủ yếu hỗ trợ người mua nhà thông qua các khoản vay ưu đãi, nhằm giúp nhóm thu nhập thấp tiếp cận nhà ở. Cách làm này tạo ra sự lệch pha khi khâu nguồn cung vốn là yếu tố quyết định giá và quy mô dự án chưa được chú trọng.
Một doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội tại TP HCM cho biết phân khúc này đang vướng ba điểm nghẽn lớn là thiếu đất, thiếu vốn và thiếu động lực, trong đó vốn đóng vai trò then chốt. Chi phí tài chính cao cùng thủ tục kéo dài làm giảm tính khả thi, khiến nhiều dự án chậm tiến độ.
Thực tế, bài toán vốn ngày càng căng thẳng khi chủ đầu tư vừa khó tiếp cận nguồn vay ưu đãi, vừa không dễ vay thương mại với chi phí hợp lý. Các ngân hàng thương mại cũng ít mặn mà do biên lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài.
Trong bối cảnh nhu cầu tại các đô thị lớn tiếp tục tăng, nút thắt vốn không chỉ làm chậm dự án mà còn hạn chế khả năng mở rộng nguồn cung. Nếu không tháo gỡ, mục tiêu phát triển quy mô lớn sẽ khó đạt.
Theo đó kiến nghị cần sớm hoàn thiện cơ chế để triển khai hiệu quả nguồn vốn ưu đãi, đặc biệt với chủ đầu tư. Điều này giúp giảm chi phí đầu vào, qua đó kéo giảm giá bán và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.
Ở góc độ quản lý, việc chưa mở rộng tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư xuất phát từ yêu cầu kiểm soát rủi ro và bảo toàn ngân sách. Khác với người mua nhà, các dự án bất động sản có quy mô lớn, thời gian dài và chịu biến động thị trường mạnh. Nếu cấp vốn ưu đãi trực tiếp nhưng dự án kém hiệu quả, nguy cơ nợ xấu có thể phát sinh với quy mô lớn.
Ngoài ra, nguồn vốn ưu đãi còn hạn chế trong khi nhu cầu rất cao. Việc hỗ trợ đồng thời cả bên mua và bên phát triển dự án dễ dẫn đến dàn trải nguồn lực, làm giảm hiệu quả chính sách, nên cơ quan quản lý có xu hướng ưu tiên phía cầu.
Để dung hòa giữa kiểm soát rủi ro và thúc đẩy nguồn cung, theo đó đề xuất cơ chế tín dụng có điều kiện thay vì mở rộng đại trà. Theo đó, chủ đầu tư có thể được tiếp cận một phần vốn ưu đãi nếu đáp ứng các tiêu chí như hoàn thiện pháp lý, có quỹ đất sạch, tiến độ rõ ràng và được kiểm soát dòng tiền. Việc giải ngân cũng nên gắn với tiến độ xây dựng và cơ chế giám sát.
Bên cạnh đó, có thể áp dụng giải pháp gián tiếp như hỗ trợ lãi suất cho khoản vay thương mại hoặc phân bổ vốn theo từng dự án đủ điều kiện. Cách làm này vừa giúp giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp, vừa hạn chế rủi ro và tránh gây áp lực lớn lên ngân sách.
