Nhóm ngành bất động sản chờ đợi sự phục hồi tăng trưởng kinh tế

PHẠM HOÀNG QUANG KIỆT - Phó trưởng Phòng Nghiên cứu và Phân tích FIDT• 18/06/2024 05:05

Số liệu kinh tế vĩ mô xuyên suốt quý IV/2023 và tháng 4, 5 cho góc nhìn cụ thể về triển vọng kinh tế Việt Nam giai đoạn nửa cuối 2024, nửa đầu 2025.

>>> Cổ phiếu penny “nhỏ nhưng có võ”

Bất động sản là một trong những nhóm ngành triển vọng gắn với chờ đợi sự phục hồi tăng trưởng kinh tế.

Sẵn sàng cho sự trở lại mạnh mẽ hơn

Bất động sản đang có bệ phóng mạnh mẽ để sẵn sàng trở lại sau thời gian dài khó khăn.

Thị trường bất động sản có tín hiệu phục hồi khá rõ ràng

Thị trường bất động sản có tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn

Về mặt pháp lý, ngày 27/5/2024, Chính phủ có Tờ trình số 289/TTr-CP trong đó có nội dung về việc điều chỉnh thời điểm có hiệu lực thi hành sớm hơn (từ ngày 01/8/2024) đối với Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Chúng tôi đánh giá tích cực về động thái này của Chính phủ vì điều này sẽ tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ và đồng bộ để nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc pháp lý còn tồn đọng của nhiều dự án.

Kết quả kinh doanh (KQKD): Trong quý I/2024, bất động sản là nhóm có KQKD kém nhất khi so với cùng kỳ, điều này có thể giải thích được do doanh số bán hàng ảm đạm 2023, đồng thời quý 1 là quý thấp điểm của ngành. Tuy nhiên chúng tôi kỳ vọng doanh số sẽ có sự cải thiện mạnh mẽ trong 2 quý nửa cuối năm nhờ doanh số bán nhà đã phục hồi từ giai đoạn cuối năm trước, đồng thời động thái đặt kết quả tăng trưởng của nhiều công ty bất động sản cũng càng củng cố thêm sự tự tin của chúng tôi.

Thị trường phục hồi:Theo dữ liệu thị trường ghi nhận, cósự gia tăng giao dịch mua bán bất động sản tại một số khu vực trung tâm và ven trung tâm Hà Nội và TP.HCM từ đầu năm 2024 đến nay. Tín hiệu này có thể là điểm sáng khởi đầu cho chu kỳ bất động sản mới và cải thiện tâm lý của vốn khá u ám của thị trường bất động sản nói chung trong năm 2023.

>>>Doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp: Những gam màu sáng tối

Triển vọng PDR và KBC

Trong nhóm ngành bất động sản, chúng lựa chọn PDR (CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt - sàn HoSE) ở mảng bất động sản dân sinh và KBC (Tổng Công ty Đô thị Phát triển Kinh Bắc - sàn HoSE) là 2 doanh nghiệp ở mảng bất động sản khu công nghiệp cho giai đoạn tiềm năng sắp tới của ngành.

Bán sỉ dự án Bắc Hà Thanh giúp PDR

Bán sỉ dự án Bắc Hà Thanh giúp PDR ghi lợi nhuận đột biến và có nguồn tiền để triển khai các dự án khác

Về PDR, chúng tôi đánh giá cao về triển vọng của cổ phiếu này trong thời gian tới khi:

Áp lực cung đã giảm đáng kể: Thời điểm nhà đầu tư thực hiện quyền mua đã kết thúc vào ngày 5/6 vừa qua do đó xu hướng bán cổ phiếu hiện hữu để thực hiện quyền sẽ không còn.

Tiến triển về KQKD: Chúng tôi kỳ vọng Phát Đạt có thể sớm hoàn thiện các thủ tục cần thiết trong cuối quý 2 đối với dự án Bắc Hà Thanh để sẵn sàng bán sỉ cho đối tác là Realty Holdings và ghi nhận lợi nhuận đột biến từ dự án này.

Tiếp tục đẩy nhanh tiến độ tại các dự án khác: Nhờ dòng tiền thu về từ việc bán sỉ dự án Bắc Hà Thanh, cho rằng đây sẽ là nguồn lực lớn giúp PDR đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án gối đầu để sớm có thể đưa vào khai thác là Thuận An, Poulo Condor và Cadia Quy Nhơn. Chúng tôi nhận thấy động lực ngắn hạn của PDR là khá rõ ràng khi áp lực cung đã qua và điểm rơi để ghi nhận lợi nhuận từ các dự án là gần hơn bao giờ hết. Chúng tôi giữ nguyên kỳ vọng và dự phóng đối với cổ phiếu này.

Trước đó, tại báo cáo về PDR trong tháng 4/2024, chúng tôi dự phóng trong giai đoạn 2024-2028, Phát Đạt sẽ đưa vào khai thác 7 dự án trong đó 6 dự án là Thuận An, Bắc Hà Thanh và Ngô Mây sẽ có thể đóng góp doanh thu trong giai đoạn này. Chúng tôi ước tính tổng GDV của cả 3 dự án này là hơn 21.000 tỷ.

Ước tính tốc độ tăng trưởng CAGR doanh thu là 130.8% và lợi nhuận là 52.88% trong giai đoạn 2023-2027.

Ước tính tốc độ tăng trưởng CAGR doanh thu của PDR là 130,8% và lợi nhuận là 52,88% trong giai đoạn 2023-2027.

Theo dự phóng doanh thu năm 2024 đạt 2.328 tăng trưởng 277% so với nền thấp năm 2023. Mặc dù không có khoản lãi ròng 415 tỷ đồng từ bán công ty con như 2023 nhưng do nhờ sản phẩm đất nền tại dự án Bắc Hà Thanh có thể ghi nhận ngay khi hoàn thành bán hàng nên lợi nhuận sau thuế kỳ vọng vẫn sẽ tăng nhẹ 7% trong 2024 đạt 702 tỷ.

Về KBC, chúng tôi cho rằng doanh nghiệp đang trong giai đoạn quan trọng trong tiến trình xử lý pháp lý tại các dự án trọng điểm là Khu công nghiệp (KCN) Tràng Duệ 3 và KĐT Tràng Cát khi:

Khu đô thị Tràng Cát đã hoàn thành quy hoạch tổng thể 1/500 điều chỉnh và hoàn thành san lấp khoảng 100 ha. KBC đang chờ thanh toán tiền sử dụng đất.

KBC

KBC hiện là một trong những "ông lớn" có sự mở rộng và nắm giữ quỹ đất KCN diện tích "khủng". Theo đó, KBC cho biết quỹ đất KCN mới đang được chuẩn bị nhằm đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư trong giai đoạn tới tại các địa phương như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hậu Giang, Cần Thơ, Vũng Tàu,… có tổng diện tích dự kiến khoảng 3.500ha đất KCN và 650ha đất KĐT.

Trong khi đó, KCN Tràng Duệ 3 hiện đang trong quá trình xin phê duyệt đầu tư từ Thủ tướng Chính phủ.

Ngoài ra, lượng backlog chưa ghi nhận tính đến cuối tháng 4/2024 của KBC khoảng 47 ha, trong khi doanh số kế hoạch cho năm 2024 là 150ha. Do đó, chúng tôi không quá tự tin về khả năng bàn giao đất KCN cho đối tác của KBC trong năm nay.

Tại ĐHĐCĐ bất thường lần 1 năm 2024, KBC đặt mục tiêu tổng doanh thu và lãi sau thuế hợp nhất năm 2024 đạt lần lượt 9 ngàn tỷ đồng và 4 ngàn tỷ đồng, tăng gần 48% và 80% so với kết quả năm 2023. Công ty này đang gia hạn ĐHĐCĐ thường niên 2024 và dự kiến sẽ tổ chức trước 30/6.