“Dò sóng” cổ phiếu bất động sản

ĐINH THỊ MAI ANH - Trưởng phòng phân tích SSI Research• 14/10/2023 04:00

Với nhiều yếu tố tích cực, chúng ta có thể kỳ vọng sự hồi phục của thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian tới.

>>>Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp có còn dư địa tăng trưởng?

Tuy nhiên, vẫn có những rủi ro nhất định đối với ngành BĐS, như điều kiện kinh tế chưa thực sự thuận lợi, có thể kéo dài quá trình hồi phục của ngành này…

Chờ đợi tác động từ chính sách

Đối với ngành BĐS, vấn đề cơ chế chính sách, thực thi của cơ quan quản lý sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và hoạt động của doanh nghiệp. Hiện tại, tất cả các bên tham gia thị trường đều chờ đợi để xác định mức ảnh hưởng của các quy định pháp luật mới ra sao.

Dù luật thay đổi theo hướng nào thì về cơ bản, tất cả các doanh nghiệp đều sẽ bị ảnh hưởng nhất định. Điều quan trọng là tính ổn định, nhất quán của chính sách sẽ tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp trong việc lập kế hoạch phát triển, kinh doanh dự án, do vòng đời của một dự án BĐS có thể kéo dài từ 3 - 5 năm hoặc dài hơn.

Ngoài ra, luật đã theo hướng minh bạch hơn thì không chỉ tích cực cho doanh nghiệp mà tích cực cho cả người mua. Nếu xét về lo ngại rủi ro rằng luật có thể làm tăng chi phí đất của doanh nghiệp BĐS, thì về cơ bản, doanh nghiệp nào đã có sẵn dự án, đi đến những bước cuối cùng về thủ tục pháp lý hoặc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, sẽ có vị thế thuận lợi hơn.

Nhìn lại đầu năm quý 1, quý 2/2023, thị trường BĐS giao dịch rất giới hạn, nhưng đến quý 3, việc ngân hàng liên tục hạ lãi suất, nới lỏng cho vay đầu tư BĐS, hay cho phép vay để thanh toán nợ trước hạn ở ngân hàng khác đã phần nào tháo gỡ nút thắt tâm lý, cũng như thanh khoản cho chủ đầu tư, đồng thời hỗ trợ việc ra quyết định của người mua nhà nhiều hơn.

>>>Cơ hội nào từ cổ phiếu bất động sản?

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, thị trường căn hộ TP. HCM đã có một vài tín hiệu khởi sắc, nguồn cung cũng như lượng giao dịch trong quý 3 tăng tương đối tốt so với quý trước và tăng so với cùng kỳ năm ngoái. Kết quả này có sự đóng góp khá nhiều từ dự án Vinhomes Glory Heights.

Thống kê của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, trong hai tháng đầu quý 3, tổng giao dịch đã đạt 5.000 căn so với cả quý 2 chỉ được khoảng 3.700 căn. Điều này phản ánh phần nào sự hồi phục về thanh khoản của thị trường mặc dù vẫn còn thấp.

[p/Đinh Thị Mai Anh -p/Trưởng phòng phân tích cổ phiếu, SSI Researchp/]

Đinh Thị Mai Anh - Trưởng phòng phân tích cổ phiếu, SSI Research

Chọn lọc cổ phiếu

Về dự báo thị trường, chúng tôi nhận định BĐS dân cư có thể ấm dần và phụ thuộc vào khá nhiều yếu tố. Trong đó, nguồn cung phải có sự cân bằng hơn giữa các phân khúc nhà ở, hoặc đi theo hướng phù hợp với nhu cầu thị trường; vấn đề pháp lý dự án cũng cần được tháo gỡ.

Nhu cầu nhà ở vẫn lớn, nhưng việc quyết định mua nhà còn phụ thuộc vào thu nhập và khả năng thanh toán của người mua. Đến hiện tại, các chủ đầu tư đã tìm cách điều chỉnh cơ cấu, chính sách sản phẩm, chính sách bán hàng, chính sách thanh toán theo hướng hấp dẫn hơn, tiến gần đến nhu cầu và khả năng thanh toán của người mua hơn. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng đã hỗ trợ bằng cách giảm lãi suất và dự kiến sẽ tiếp tục giảm thêm vào cuối năm nay.
Với những yếu tố như vậy, chúng ta có thể kỳ vọng về một sự hồi phục tích cực hơn của thị trường trong thời gian tới. Tuy nhiên, vẫn có những rủi ro nhất định như điều kiện kinh tế chưa thực sự thuận lợi, có thể kéo dài quá trình hồi phục này.

Trong tháng 9, nhóm cổ phiếu BĐS có mức giảm mạnh nhất (15,3%), mức giảm này đã phản ánh khá nhiều khó khăn, rủi ro của ngành nhưng cũng là cơ hội để xem xét tích lũy những cổ phiếu tốt.

Trong giai đoạn trước, nhà đầu tư quá kỳ vọng vào những sửa đổi chính sách hoặc hỗ trợ của Nhà nước đối với ngành BĐS, nên đã đẩy nhóm cổ phiếu ngành này tăng tốt. Do đó, các yếu tố cơ bản cần phải thể hiện rõ hơn để hỗ trợ cho đà tăng tiếp theo của nhóm ngành này.

Đối với ngành BĐS KCN, các KCN có quỹ đất sẵn, có diện tích cho thuê lớn sẽ là những doanh nghiệp đáng chú ý như IDC, KBC hay VGC. Trong bối cảnh thủ tục thành lập KCN mới, bồi thường rất khó khăn, kéo dài, thì các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất cho thuê sẽ được thuận lợi trong việc cho thuê, cũng như có ưu thế cạnh tranh hơn.

Bên cạnh đó, việc xây dựng pháp lý KCN, khu kinh tế, tạo hành lang pháp lý cho việc thành lập cũng như hoạt động của các KCN cũng được kỳ vọng sẽ tạo ra tâm lý tích cực hơn cho cả ngành.

Về nhóm ngành BĐS nhà ở, những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính lành mạnh, quỹ đất sẵn sàng, có sản phẩm sẵn sàng mở bán, hay những doanh nghiệp có năng lực phát triển dự án cũng như khả năng bán hàng tốt sẽ là các yếu tố cơ bản hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn và hưởng lợi tốt khi thị trường hồi phục. Trong đó, một số doanh nghiệp có tình hình tài chính khá lành mạnh như NLG, KDH, VHM… sẽ hưởng lợi nhiều hơn.