>>> 5 nhóm vấn đề mới được quy định chi tiết trong Luật Đất đai 2023

Thời điểm để xây dựng lại vị thế

Chúng tôi duy trì quan điểm tích cực rằng sự suy thoái hiện nay của thị trường bất động sản Việt Nam chỉ mang tính chu kỳ, do những thay đổi chính sách đột ngột gây ra, mà không phải do sự mất cân đối cơ cấu của ngành. Các yếu tố thúc đẩy lâu dài, bao gồm cơ cấu dân số trẻ, sự mở rộng của tầng lớp trung lưu và đô thị hóa, vẫn đủ mạnh để hỗ trợ ngành bất động sản quay trở lại đà tăng trưởng tốt trong chu kỳ 5 năm tới.

Do những khó khăn mang tính chu kỳ đang được giảm bớt và các quy định mới được ban hành nhằm phát triển bền vững hơn cho ngành, chúng tôi kỳ vọng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chạm đáy từ năm 2024. Do đó, chúng tôi nâng đánh giá từ Tiêu cực đến Trung lập đối với ngành. Dựa trên các dự báo tổng hợp của chúng tôi và ước tính đồng thuận của Bloomberg, chúng tôi kỳ vọng ngành sẽ đạt mức tăng trưởng lợi nhuận khoảng 11.5% trong năm 2024 và hiện đang giao dịch ở mức P/E 8.0 lần so với mức P/E trung bình 3 năm là 12.4 lần.

Những khó khăn đang dịu bớt

Sự cải thiện đáng kể trong các yếu tố then chốt đã gây áp lực lên thị trường bất động sản trong nước kể từ năm 2018 (lên đỉnh điểm là khủng hoảng năm 2022), bao gồm: lãi suất, tính thanh khoản (thị trường trái phiếu) và khung pháp lý.

>>> “Dò sóng” cổ phiếu bất động sản

Chúng tôi kỳ vọng việc giảm lãi suất cho vay sẽ mang lại lợi ích cho cả các doanh nghiệp và người mua nhà khi tác động của việc giảm lãi suất tiền gửi từ tháng 5/2023 phát huy hiệu lực.

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua, kỳ vọng điều này sẽ mang lại những tín hiệu tích cực, đặc biệt là cho ngành bất động sản trong dài hạn.

Bên cạnh đó, các quy định cho phép tái cấu trúc trái phiếu đã giúp giảm bớt áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp trong hai năm tới. Quan trọng nhất, chúng tôi kỳ vọng các luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản sẽ giúp giải quyết các rào cản về quy định, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển dự án từ cuối năm 2024 trở đi.

Các quy định mới tạo tiền đề cho con đường tăng trưởng mới

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới vừa được phê duyệt và đặc biệt Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cũng đã được các Đại biểu Quốc hội phê duyệt trong 18/1/2024. Chúng tôi đánh giá các khung pháp lý mới này sẽ hợp lý hóa quy trình cấp phép dự án, đặc biệt là về việc lựa chọn nhà đầu tư và làm rõ các nguyên tắc định giá đất, giá thị trường và phương pháp định giá.

Từ góc độ khách quan, tác động của các luật mới đến biên lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản sẽ không đáng kể, có khả năng dao động trong khoảng 5-10%. Nhưng với những thay đổi này, có thể nhìn thấy một quỹ đạo tích cực vì các yếu tố trên góp phần tạo nên một thị trường bất động sản minh bạch và bền vững trong dài hạn.

Theo đó, với các doanh nghiệp bất động sản chất lượng, đây chính là thời điểm để khẳng định vị thế. Cơ sở để chọn các cổ phiếu bất động sản hàng đầu dựa trên ba yếu tố chính.

Thứ nhất, chúng tôi ưu tiên các doanh nghiệp có quỹ đất lớn và có kinh nghiệm xử lý tốt các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản.

Thứ hai, quỹ đất của các doanh nghiệp nằm gần các dự án phát triển cơ sở hạ tầng.

Cuối cùng, chúng tôi yêu thích những doanh nghiệp có năng lực mạnh mẽ trong việc thực hiện các dự án có quy mô lớn.

Dựa  trên các yếu tố này, KDH và NLG là cổ phiếu hàng đầu được lựa chọn. Trong khi đó, PDR, với câu chuyện phục hồi, là một ý tưởng giao dịch ngắn hạn mà chúng tôi cho rằng các nhà đầu tư tích cực nên đưa vào danh sách theo dõi của mình. Ngoài ra, DXG cũng là cổ phiếu được lựa chọn cho ngắn hạn.