Vốn FDI tăng trưởng mạnh

Theo Công ty Chứng khoán Nhất Việt (VFS), trong năm 2023, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam tăng trưởng mạnh 32,1% lên 36,61 tỷ USD, tương đương với mức trung bình 3 năm trước đại dịch Covid-19 là 36,46 tỷ USD. Điều này cho thấy Việt Nam là nơi thu hút FDI hàng đầu thế giới, khi FDI toàn cầu, đặc biệt là các nước đang phát triển, vẫn đang loay hoay hồi phục từ mức giảm 40% trong giai đoạn đại dịch Covid-19.

Trong đó, FDI đăng ký cấp mới đạt hơn 20,1 tỷ USD, tăng 62% so với năm trước và chiếm hơn 87% vốn FDI đăng ký, cao nhất trong 5 năm qua. Đồng thời, FDI đăng ký cũng tập trung hơn vào nhóm ngành công nghiệp chế biến, chế tạo. Những số liệu này cho thấy, dòng tiền nước ngoài đang đẩy mạnh đầu tư hơn vào sản xuất, chế biến chế tạo tại Việt Nam theo xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng.

Đồng thời, nhờ việc nâng cấp quan hệ với Mỹ lên Đối tác chiến lược, lĩnh vực công nghệ cao (bao gồm điện toán đám mây, linh kiện bán dẫn và AI) tại Việt Nam sẽ được tăng cường và có thể sẽ thu hút ngồn vốn FDI trong thời gian tới. Do đó, Công ty Chứng khoán này nhận định, nhu cầu thuê khu công nghiệp (KCN), nhà kho (NK), nhà xưởng (NX) tại Việt Nam vẫn sẽ tăng mạnh trong năm 2024.

Thống kê theo địa phương, điểm đáng chú ý là tổng vốn FDI đăng ký tăng đột biến tại các địa phương là thị trường KCN cấp 2 miền Bắc như Bắc Giang, Thái Bình và một số tỉnh miền trung như Nghệ An. Sự tăng trưởng nguồn vốn FDI đăng ký tại các địa phương này chủ yếu là đăng ký mới và đăng ký tăng thêm tại các dự án sản xuất công nghiệp, chế biến chế tạo lớn.

Tiêu biểu là các dự án nhà máy điện khí LNG Thái Bình của liên danh Công ty Tokyo gas - Công ty Điện lực Bắc Kyuden của Nhật Bản - Tập đoàn Trường Thành của Việt Nam với tổng vốn đầu tư gần 2 tỷ USD; Dự án do nhà đầu tư Radiant Opto – Electronics Corporation (Đài Loan) đầu tư xây dựng Nhà máy Radiant Opto – Electronics Việt Nam Nghệ An tại Khu công nghiệp VSIP Nghệ An.

“Với việc nguồn cung đất KCN tại các thị trường cấp 1 đều đang phát triển chậm, xu hướng tìm đến các thị trường cấp 2 của dòng vốn FDI sẽ còn tiếp diễn trong năm 2024”, VFS nhận định.

Về nguồn cung, đơn vị này cho biết, nguồn cung đất công nghiệp tại thị trường cấp 1 miền Bắc trong năm 2023 đã ghi nhận sự cải thiện khi tỷ lệ lấp đầy giảm từ 86% (2022) xuống 83% (trong quý III/2023), trong khi nhu cầu thuê duy trì với diện tích đất hấp thụ ròng tăng 37% so với cả năm 2022.

Tương tự, nguồn cung nhà kho xây sẵn (NKXS) và nhà xưởng xây sẵn (NXXS) tại miền Bắc cũng gia tăng rõ rệt, khiến tỷ lệ lấp đầy giảm từ trên 90% (năm 2022) xuống lần lượt 77% và 88% bất chấp việc diện tích hấp thụ ròng vẫn tăng trưởng năm thứ 2 liên tiếp, lần lượt là 47% và 48% so với năm 2022.

Ngược lại, nguồn cung đất công nghiệp tại thị trường cấp 1 miền Nam tiếp tục tăng chậm, khiến tỷ lệ lấp đầy tăng từ 88% năm 2022 lên 93% vào cuối năm 2023 trong bối cảnh diện tích đất công nghiệp hấp thụ ròng giảm 31% so với năm 2022.

Nguồn cung tiếp tục có sự cải thiện trong năm 2024

Tuy nhiên, thị trường NKXS và NXXS đều ghi nhận những diễn biến khởi sắc hơn. Tỷ lệ lấp đầy NXXS giảm nhẹ từ 88% (2022) xuống 86% mặc dù diện tích hấp thụ ròng tăng khoảng 20% so với năm 2022 cho thấy nguồn cung đã có sự cải thiện. Thị trường NKXS tại miền Nam đã sôi động hơn khi tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ từ 53% lên 55% và diện tích hấp thụ ròng tăng khoảng 9% so với năm 2022.

Dự báo nguồn cung bất động sản KCN sẽ tiếp tục có sự cải thiện trong năm 2024 nhờ những cải cách pháp lý như Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 của Chính phủ và Luật Đất đai sửa đổi. Theo đó, những khó khăn trong giải phóng mặt bằng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi thành lập KCN mới sẽ dần được tháo gỡ.

“Với định hướng của Chính phủ theo Quyết định Phân bổ chỉ tiêu Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, Kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm 2021-2025, tổng diện tích đất khu công nghiệp cả nước sẽ đạt khoảng 152,8 ha đến năm 2025”, VFS cho biết.

Về giá thuê, Công ty Chứng khoán này cho rằng, giá thuê bất động sản KCN trung bình tại các thị trường cấp 1 tại Việt Nam đều tiếp diễn đà tăng trong năm 2023. Giá thuê tại miền Bắc tăng ổn định trung bình 2% mỗi quý khi thị trường sôi động, ghi nhận nhiều giao dịch lớn nhờ xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng. Trong khi đó, sau sự tăng tốc trong quý đầu năm, giá thuê tại miền Nam đã giảm tốc khi thị trường hạ nhiệt, thiếu vắng giao dịch lớn bởi sự thiếu hụt nguồn cung.

Tính theo địa phương, giá cho thuê trung bình tại miền Nam cao hơn giá thuê tại miền Bắc. Trong đó, TP.HCM vẫn là địa phương có giá cho thuê cao nhất, khoảng 250 USD/m2/Kỳ hạn thuê còn lại, cao hơn khoảng 100 USD so với Hà Nội – nơi có giá cho thuê trung bình cao nhất miền Bắc.

“Dự báo giá cho thuê trung bình ở cả miền Bắc và miền Nam có khả năng sẽ tiếp tục tăng chậm lại trong năm 2024 khi nguồn cung được kỳ vọng sẽ gia tăng trong năm 2024, lần lượt dạo động quanh vùng 135 – 140 USD/m2/Kỳ hạn thuê còn lại tại miền Bắc và 195 – 200 USD/m2/Kỳ hạn thuê còn lại tại miền Nam”, VFS nhận định.

Đánh giá về triển vọng của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản KCN, VFS cho rằng, phần lớn nhóm doanh nghiệp đầu ngành đều tăng trưởng âm khi các dự án chưa kịp bàn giao đúng tiến độ, các dự án chưa đủ thời hạn ghi nhận doanh thu 1 lần hoặc không phát sinh mới giao dịch cho thuê. Đây đều là các doanh nghiệp có quỹ đất đã cho thuê tại thị trường cấp 1 và đang mở rộng sang thị trường cấp 2.

Trong khi đó, phần lớn các doanh nghiệp có mức tăng trưởng vượt trội lại là những doanh nghiệp có vốn hóa vừa và nhỏ. Điểm chung của các doanh nghiệp này là có quỹ đất sẵn sàng ở thị trường cấp 2 và đã đón đầu được xu hướng dịch chuyển thị trường.