Nới trần thu nhập, siết chuyển nhượng: Điều chỉnh kép cho nhà ở xã hội

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tiếp tục gia tăng, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, với định hướng quan trọng là mở rộng khả năng tiếp cận cho người dân.

Mở rộng đối tượng

Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất nâng trần thu nhập đối với người được mua nhà ở xã hội. Theo đó, người độc thân có thu nhập bình quân không quá 25 triệu đồng/tháng sẽ đủ điều kiện, thay vì khoảng 20 triệu đồng như trước đây. Với người độc thân nuôi con, mức này có thể lên tới 35 triệu đồng/tháng; còn với hộ gia đình, tổng thu nhập hai vợ chồng khoảng 50 triệu đồng/tháng.

Việc điều chỉnh nhằm tháo gỡ thực tế đang tồn tại tại nhiều đô thị lớn, khi một bộ phận người lao động có thu nhập trung bình – khoảng 20–35 triệu đồng/tháng – không đủ khả năng mua nhà ở thương mại, nhưng cũng chưa đáp ứng điều kiện để tiếp cận nhà ở xã hội. Nhóm đối tượng này lâu nay rơi vào “khoảng giữa” mà chính sách chưa bao phủ hiệu quả.

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam – Tổng giám đốc Công ty Cổ phần G-Home, việc nâng trần thu nhập là phù hợp với thực tế. Ông cho rằng, dù mức thu nhập dưới 25 triệu đồng/tháng có thể bị coi là không thấp, nhưng sau khi chi trả các chi phí sinh hoạt, nuôi con và các khoản thiết yếu, phần dành cho nhà ở thường chỉ chiếm khoảng 20–30% tổng thu nhập. Điều này khiến khả năng vay và trả góp dài hạn gặp nhiều hạn chế nếu giữ tiêu chí cũ.

Các chuyên gia nhận định việc điều chỉnh này là cần thiết để chính sách tiệm cận hơn với mặt bằng giá nhà đã thay đổi đáng kể trong những năm gần đây. Nếu không mở rộng đối tượng thụ hưởng, nhà ở xã hội sẽ khó phát huy vai trò điều tiết và hỗ trợ thị trường trong bối cảnh giá nhà thương mại duy trì ở mức cao.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở xã hội cũng đang có dấu hiệu cải thiện. Tính đến tháng 2/2026, cả nước có 220 dự án đã khởi công, đang triển khai với quy mô gần 215.000 căn, đạt 135% so với chỉ tiêu đề ra. Riêng hai tháng đầu năm, có 3 dự án hoàn thành với 544 căn, đồng thời 28 dự án mới được khởi công với hơn 20.900 căn.

Siết chuyển nhượng tránh trục lợi

Song song với việc nới điều kiện tiếp cận, dự thảo cũng đề xuất siết chặt quy định chuyển nhượng nhằm hạn chế tình trạng trục lợi chính sách.

Theo phương án mới, thay vì được tự do mua bán sau 5 năm như hiện nay, nhà ở xã hội trong tương lai chỉ được chuyển nhượng cho các đối tượng đủ điều kiện thụ hưởng. Điều này đồng nghĩa cơ chế giao dịch theo thị trường sẽ không còn áp dụng đối với loại hình nhà ở này.

Đề xuất xuất phát từ thực tế, sau thời hạn hạn chế giao dịch, nhiều căn hộ nhà ở xã hội đã được mua bán như nhà thương mại, khiến quỹ nhà bị “biến dạng” về mục tiêu.

Khảo sát tại Hà Nội cho thấy, nhiều dự án từng có giá mở bán 13–17 triệu đồng/m2 đã tăng lên 70–80 triệu đồng/m2 sau 5–10 năm. Một số căn hộ được giao dịch quanh mức 5 tỷ đồng, không còn nhiều khác biệt so với nhà ở thương mại trong cùng khu vực.

Theo các chuyên gia, nếu không kiểm soát chặt chuyển nhượng, nhà ở xã hội rất dễ trở thành kênh đầu cơ trá hình, làm sai lệch mục tiêu hỗ trợ ban đầu và thu hẹp cơ hội tiếp cận của người có nhu cầu thực.

Tuy nhiên, đề xuất này cũng đặt ra bài toán cân bằng giữa mục tiêu an sinh và quyền tài sản của người dân. Một số ý kiến cho rằng việc hạn chế đối tượng mua lại có thể ảnh hưởng đến tính thanh khoản và giá trị tài sản.

Do đó, các chuyên gia đề xuất phương án cho phép chuyển nhượng theo cơ chế thị trường nhưng yêu cầu hoàn trả các ưu đãi đã được hưởng. Cách tiếp cận này được đánh giá có thể vừa giữ nguyên nguyên tắc hỗ trợ của chính sách, vừa không làm “đóng băng” quyền sở hữu.

Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế và nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao, việc đồng thời nới điều kiện tiếp cận và siết chuyển nhượng được xem là bước điều chỉnh cần thiết nhằm đưa nhà ở xã hội trở về đúng vai trò là công cụ an sinh của thị trường.