Pháp lý cho bất động sản du lịch phát triển: 4 nội dung cần hoàn thiện

PHƯƠNG UYÊN• 16/11/2021 13:45

Để thị trường bất động sản du lịch phát triển mạnh mẽ, tương xứng với tiềm năng cần phải có khung pháp lý, tài chính vững mạnh để có thể phát triển ngành bền vững.

>>> 5 yếu tố phát triển bền vững bất động sản du lịch Việt Nam

Tại Hội thảo khoa học quốc tế với chủ đề: “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức sáng 16/11, Ths. Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng chỉ rõ, hiện nay bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng.

Ths. Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng

Tuy nhiên, quy định của pháp luật Đất đai hay pháp luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có Condotel, Resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.

Vì vậy, theo ông Khởi, dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương, phát sinh những tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, mua bán loại hình bất động sản này, cũng có trường hợp địa phương xác định đây là loại hình nhà ở nhưng không phải là đơn vị ở.

TỪNG BƯỚC HÌNH THÀNH KHUNG PHÁP LÝ

Để xử lý những vấn đề đặt ra nêu trên, từ năm 2018, Bộ Xây dựng đã có nhiều văn bản báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình đầu tư xây dựng các dự án căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, các khó khăn, vướng mắc về đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành có liên quan đến các loại hình công trình này.

Theo đó, pháp luật hiện hành liên quan quy định về hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đối với các loại hình bất động sản mới đã có và được quy định tương đối đầy đủ, mặc dù không xác định tên gọi riêng như pháp luật du lịch nhưng đều xác định đây là công trình dịch vụ, thương mại được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ.

Tuy nhiên, để bảo đảm điều chỉnh đầy đủ hơn, nhằm tạo cơ sở pháp lý cho các địa phương, các chủ đầu tư dễ dàng thực hiện thì các cơ quan liên quan cần tiếp tục hoàn thiện một số quy định có liên quan về quy chuẩn, tiêu chuẩn, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quản lý kinh doanh loại hình này.

Toàn cảnh hội thảo khoa học

Trên cơ sở báo cáo đề xuất của Bộ Xây dựng, ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó có một số nội dung liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh và quản lý, vận hành các công trình du lịch, nhất là căn hộ du lịch.

Sau khi các quy chuẩn, tiêu chuẩn nêu trên được ban hành thì hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật về xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch về cơ bản đã được hoàn thiện đầy đủ, đáp ứng yêu cầu về công tác quản lý hoạt động xây dựng các dự án, công trình hỗn hợp có chức năng lưu trú.

Theo chức năng, nhiệm vụ được giao, Bộ Xây dựng cũng đã có nhiều văn bản chỉ đạo, đôn đốc các địa phương triển khai thực hiện việc quản lý đầu tư xây dựng các loại hình bất động sản nêu trên bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật với các yêu cầu cụ thể.

Liên quan đến việc quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch: Ngày 28/10/2019, Bộ trưởng Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch đã ban hành Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ban hành Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch.

Liên quan đến quy định về chế độ sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một số loại hình bất động sản lưu trú: Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã xác định đây là loại đất thương mại, dịch vụ, sử dụng có thời hạn.

Tuy nhiên, để hoàn thiện đầy đủ hơn thì Bộ này cũng đang nghiên cứu để báo cáo cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung quy định về chế độ sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú) trong Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.

4 NỘI DUNG CẦN HOÀN THIỆN

Ông Khởi cho biết, trước mắt, để tháo gỡ vướng mắc cho các cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường tại các địa phương, ngày 14/02/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở cho các Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương.

Sau khi có văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các địa phương đã có cơ sở, thống nhất thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với bất động sản du lịch, lưu trú là Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (không phải nhà ở) và quyền sử dụng đất có thời hạn.

hung pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch cần thống nhất định danh cụ thể

Khung pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch cần thống nhất định danh cụ thể

Theo ông Khởi, 4 nội dung cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện trong công tác quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh và quản lý sử dụng bất động sản du lịch:

Một là, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản du lịch, nhất là các loại hình mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch: Mặc dù Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản hướng dẫn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ như trên nhưng đây vẫn chỉ là văn bản hành chính, hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, chưa phải là văn bản quy phạm pháp luật, quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với công trình xây dựng đa năng kết hợp chức năng lưu trú làm cơ sở, hoàn thiện hệ thống pháp luật quản lý đối với các công trình này.

Hai là, về hoạt động kinh doanh mua bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản du lịch: Theo quy định hiện hành thì các chủ đầu tư dự án, các chủ sở hữu đều được quyền kinh doanh bán, cho thuê, cho thuê mua các loại bất động sản mới này theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật dân sự hiện hành và người mua, thuê mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ theo quy định của Luật Đất đai hiện hành (theo hình thức đất sử dụng có thời hạn).

Tuy nhiên, các loại hình mới này có những đặc thù riêng, như vẫn có sở hữu chung, sở hữu riêng, có các nội dung về quản lý, sử dụng như nhà ở chung cư nhưng pháp luật kinh doanh bất động sản vẫn chưa có quy định cụ thể, như: quy định về hình thức kinh doanh, loại hợp đồng áp dụng, vấn đề quản lý chỗ để xe, vấn đề bảo lãnh khi mua bán, vấn đề huy động vốn hoặc việc mua bán gắn với quyền kinh doanh sau mua bán….

Trong thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư vì mục đích huy động được nhiều vốn, bán được nhiều căn hộ nên đã đưa ra các điều khoản hấp dẫn trong hợp đồng về mức lợi nhuận kinh doanh cho người mua, sau đó không thực hiện được cam kết và dẫn đến tranh chấp.

Ba là, về quản lý, sử dụng vận hành loại hình bất động sản du lịch: Đối với một số loại bất động sản như khách sạn, nhà nghỉ du lịch, nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê lưu trú thì chủ yếu có một chủ sở hữu nên việc quản lý, sử dụng được thực hiện theo pháp luật dân sự, pháp luật về du lịch, pháp luật quản lý tài sản nhà nước… và thực tế không có vướng mắc gì xảy ra, nhưng đối với các loại hình bất động sản mới như biệt thự du lịch, căn hộ du lịch đều thuộc diện có thể có đa sở hữu, có các nội dung chung, riêng và dễ dẫn đến tranh chấp những quy định về quản lý kinh doanh do Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch ban hành theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL năm 2019 vẫn còn chưa đầy đủ, chưa đáp ứng yêu cầu về công tác quản lý, sử dụng. Nhất là việc quản lý vận hành, việc xếp hạng chất lượng kinh doanh như đối với khách sạn…

Bốn là, về việc thực thi pháp luật thì Trung ương cũng cần yêu cầu các địa phương thực hiện nghiêm các quy định về giao đất, cho thuê đất, quản lý đầu tư xây dựng, kinh doanh các loại hình bất động này theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.