Các chuyên gia cho rằng, phát triển nhà ở cho thuê có thể giúp giảm giá nhà nhưng theo hướng gián tiếp và dài hạn thay vì tạo ra một đợt giảm giá mạnh trên diện rộng.
Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), khi nhà ở cho thuê được xác định là một trụ cột quan trọng của thị trường, cấu trúc cung cầu nhà ở sẽ thay đổi đáng kể.
Thay vì chỉ có lựa chọn mua nhà để ổn định cuộc sống, người dân sẽ có thêm cơ hội tiếp cận các sản phẩm cho thuê chất lượng với chi phí phù hợp. Điều này đồng nghĩa khái niệm "an cư lập nghiệp" sẽ được mở rộng. Người dân không nhất thiết phải sở hữu nhà mới có thể yên tâm sinh sống và làm việc lâu dài.
Theo bà Phạm Thị Miền, khi thị trường cho thuê phát triển chuyên nghiệp với các dự án được đầu tư đồng bộ, quy mô lớn và vận hành bài bản, áp lực sở hữu nhà ở sẽ giảm xuống. Đây là yếu tố quan trọng giúp hạn chế tình trạng mua nhà bằng mọi giá, vốn là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản liên tục tăng trong nhiều năm qua. Đáng chú ý, thị trường cho thuê còn tạo ra sự cạnh tranh trực tiếp với các sản phẩm nhà ở để bán.
Nếu người dân có thể thuê được nơi ở chất lượng với chi phí hợp lý, chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại sẽ phải tính toán lại chiến lược phát triển và giá bán để thu hút khách hàng. Từ đó, mặt bằng giá nhà có cơ hội được điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn.
Ở góc độ kinh tế học, nhiều chuyên gia cho rằng tác động lớn nhất của nhà ở cho thuê không nằm ở việc kéo giá nhà giảm sâu mà ở việc làm thay đổi cơ chế vận hành của thị trường.
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi nhận định trong nhiều năm qua, một phần lớn nhu cầu mua bất động sản không xuất phát từ nhu cầu ở thực mà từ mục tiêu tích lũy tài sản và kỳ vọng tăng giá. Khi thị trường cho thuê phát triển, người dân có thêm lựa chọn về nơi ở mà chưa cần phải sở hữu nhà ngay lập tức. Điều này đặc biệt có ý nghĩa với người trẻ, lao động dịch chuyển và các gia đình đang trong quá trình tích lũy tài chính.
Theo ông Huy, việc giảm áp lực mua nhà sẽ góp phần hạn chế các đợt tăng giá mang tính đầu cơ. Thay vì những chu kỳ tăng nóng rồi điều chỉnh mạnh như đã từng diễn ra, thị trường có thể vận động ổn định hơn và phản ánh sát hơn nhu cầu thực tế.
Tuy nhiên, chuyên gia này cũng nhấn mạnh rằng phát triển nhà cho thuê không phải là "chiếc đũa thần" khiến giá bất động sản giảm mạnh. Về dài hạn, giá nhà vẫn chịu tác động từ những yếu tố cốt lõi như tốc độ đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế, hạ tầng, thu nhập người dân và nguồn cung đất đai.
Nói cách khác, nhà ở cho thuê không làm giá nhà giảm trực tiếp mà làm suy yếu những yếu tố khiến giá nhà tăng bất thường.
Nếu nhà ở cho thuê phát triển mạnh trong thời gian tới, tác động sẽ không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường.
Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng sự thay đổi lớn nhất sẽ xuất hiện ở các phân khúc mang nặng yếu tố đầu cơ. Theo ông, nếu Chính phủ chuyển hướng mạnh sang quan điểm "nhà là để ở" và ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, dòng tiền đầu tư sẽ dịch chuyển từ mô hình mua bán chờ tăng giá sang mô hình khai thác dòng tiền từ cho thuê.
Khi đó, những loại hình bất động sản tăng giá chủ yếu dựa vào kỳ vọng sẽ chịu áp lực lớn nhất. Đó là đất nền vùng ven tăng giá theo tin đồn quy hoạch, các khu đô thị bỏ hoang, dự án phân lô bán nền xa trung tâm hoặc các khu vực chưa hình thành dân cư thực.
Bên cạnh đó, nhiều căn hộ cao cấp có giá trị hàng chục tỷ đồng nhưng tỷ suất cho thuê chỉ đạt 2-3% mỗi năm cũng có thể đối mặt với áp lực điều chỉnh.
Tương tự, không ít dự án shophouse hiện nay được định giá rất cao nhưng thiếu hoạt động kinh doanh thực chất cũng sẽ gặp khó khăn nếu thị trường chuyển sang ưu tiên hiệu quả khai thác thay vì kỳ vọng tăng giá.
Theo vị chuyên gia, đây mới là cơ chế quan trọng có thể giúp thị trường hạ nhiệt trong dài hạn. Thay vì giá giảm đồng loạt, những sản phẩm thiếu giá trị sử dụng thực sẽ phải điều chỉnh để phù hợp hơn với khả năng khai thác.
Trong khi một số phân khúc đầu cơ có thể chịu áp lực, nhóm bất động sản phục vụ nhu cầu thuê thực tế lại đứng trước cơ hội tăng trưởng lớn.
Ông Nguyễn Quốc Khánh cho rằng nhà ở cho thuê quanh các khu công nghiệp có thể là phân khúc phát triển mạnh nhất trong 10 năm tới. Nguyên nhân đến từ việc dòng vốn FDI tiếp tục gia tăng, nhu cầu lao động kỹ thuật cao ngày càng lớn trong khi nguồn cung nhà ở cho công nhân và chuyên gia vẫn còn thiếu.
Các mô hình được dự báo hưởng lợi gồm căn hộ công nhân, ký túc xá, căn hộ cho chuyên gia, căn hộ dịch vụ, co-living và các khu đô thị công nghiệp tích hợp.
Ngoài ra, các sản phẩm căn hộ diện tích vừa phải, giá hợp lý, gần giao thông công cộng và trung tâm việc làm cũng sẽ có nhu cầu cao hơn trong bối cảnh người dân ưu tiên hiệu quả sử dụng thay vì chạy theo mục tiêu sở hữu.
