Trước yêu cầu tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng cân bằng, bền vững và đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực của người dân, nhà ở cho thuê đang được đặt vào vị trí ngày càng quan trọng trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
Trước đây, chính sách phát triển nhà ở xã hội từng quy định dành khoảng 20% diện tích để phát triển nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, qua quá trình triển khai, việc áp dụng quy định này chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng. Vì vậy, Luật Nhà ở năm 2023 đã có những điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn.
Hiện nay, pháp luật quy định ba hình thức gồm bán, cho thuê và thuê mua, đồng thời giao quyền chủ động cho chủ đầu tư lựa chọn phương án phù hợp với nhu cầu thị trường. Mặc dù không còn quy định cứng về tỷ lệ quỹ nhà cho thuê, nhưng trong nhiều dự án nhà ở xã hội hiện nay vẫn dành một phần căn hộ theo tỷ lệ nhất định để phục vụ nhu cầu thuê nhà, bảo đảm thực hiện đúng mục tiêu an sinh xã hội của chính sách nhà ở.
Một điểm mới đáng chú ý của Luật Nhà ở năm 2023 là đã bổ sung các quy định riêng về nhà ở lưu trú cho công nhân và người lao động tại các khu công nghiệp. Đây là một trong những nội dung quan trọng nhằm thúc đẩy phát triển loại hình nhà ở cho thuê dành cho lực lượng lao động sản xuất - nhóm đối tượng có nhu cầu rất lớn nhưng khả năng tiếp cận nhà ở còn gặp nhiều khó khăn.
Thực tế cho thấy, tại nhiều khu công nghiệp đã hình thành các khu nhà ở cho công nhân thuê, đặc biệt tại các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với số lượng lớn chuyên gia và lao động. Bên cạnh đó, thị trường cũng đang chứng kiến sự phát triển ngày càng đa dạng của các mô hình căn hộ cho thuê trong các tòa nhà nhiều tầng, đáp ứng nhu cầu lưu trú linh hoạt của nhiều nhóm khách hàng khác nhau.
Các chính sách hiện hành cũng đang theo hướng khuyến khích mạnh mẽ hơn sự tham gia của khu vực tư nhân vào lĩnh vực nhà ở cho thuê. Pháp luật đang tạo điều kiện để các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển nhà ở cho thuê phục vụ nhiều nhóm đối tượng như người lao động, chuyên gia, sinh viên hay cán bộ luân chuyển công tác. Đồng thời, các cơ chế liên quan đến đất đai, đầu tư và giá thuê cũng đang được nghiên cứu theo hướng đa dạng và linh hoạt hơn nhằm tạo điều kiện cho thị trường phát triển.
Trong bối cảnh yêu cầu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững ngày càng được đặt ra rõ nét, vai trò của Nhà nước trong việc dẫn dắt thị trường nhà ở cho thuê cũng cần được xác định đầy đủ. Quan điểm sử dụng nguồn vốn đầu tư công để phát triển nhà ở cho thuê là phù hợp với định hướng điều hành hiện nay, nhất là trong giai đoạn đầu hình thành thị trường.
Theo định hướng của Đảng và Chính phủ, phát triển nhà ở cần được đặt trong tổng thể quy hoạch phát triển đô thị, sử dụng đất, giao thông công cộng, khu công nghiệp và thị trường lao động. Bên cạnh nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt là các mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, vùng động lực và các hành lang kinh tế quan trọng. Đây là những khu vực có nhu cầu ở thực lớn nhất, đồng thời cũng là nơi phát triển nhà ở cho thuê có thể mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội rõ nét.
Trong thời gian tới, các địa phương cần sớm xác định nhu cầu, bố trí quỹ đất phù hợp tại những khu vực có nhu cầu cao để triển khai xây dựng nhà ở cho thuê, trước hết là nghiên cứu sử dụng nguồn vốn đầu tư công nhằm tạo lập quỹ nhà ở cho thuê. Cùng với đó, việc huy động nguồn lực xã hội hóa tiếp tục giữ vai trò then chốt trong việc mở rộng nguồn cung nhà ở cho thuê trong dài hạn. Cần huy động tối đa các nguồn lực, đa dạng hóa các kênh vốn, không chỉ dựa vào ngân sách nhà nước mà còn tập trung khơi thông dòng vốn tư nhân, các nguồn vốn trung và dài hạn từ quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng. Đồng thời, sử dụng hiệu quả nguồn lực Nhà nước để dẫn dắt thị trường, tạo động lực thu hút khu vực tư nhân tham gia đầu tư, phát triển nhà ở.
Chiến lược phát triển nhà ở cho thuê trong giai đoạn mới đang được xây dựng trên nền tảng kết hợp hài hòa giữa vai trò kiến tạo của Nhà nước và nguồn lực đầu tư của khu vực tư nhân. Đây sẽ là cơ sở quan trọng để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, đa dạng, có mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân; qua đó đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực, góp phần bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.
