Việc miễn tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở cho thuê được kỳ vọng tạo động lực phát triển phân khúc chiến lược của thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu ở thực và đa dạng lựa chọn an cư.
HĐND TP Hà Nội vừa thông qua nghị quyết về chính sách đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở trên địa bàn, trong đó đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi đáng chú ý đối với phân khúc nhà ở cho thuê. Chính sách mới được kỳ vọng tạo động lực thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà cho thuê, góp phần đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân trong bối cảnh giá nhà liên tục neo ở mức cao.
Theo nghị quyết, nhà ở cho thuê bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội để cho thuê. Thời gian cho thuê tối thiểu bằng thời hạn hoạt động của dự án, thông thường là 50 năm.
Đối với chủ đầu tư, thành phố áp dụng chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở cho thuê và hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án. Đây được xem là ưu đãi quan trọng bởi chi phí đất đai lâu nay là một trong những rào cản lớn nhất đối với việc phát triển nhà ở cho thuê.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp được phép dành tối đa 50% tổng số căn hộ tại dự án làm nhà ở thương mại để bán, song diện tích sàn nhà ở thương mại không vượt quá 60% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án. Chủ đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần diện tích này. Đáng chú ý, với các dự án sử dụng vốn tư nhân, thành phố sẽ quyết định chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư mà không thông qua đấu giá, đấu thầu.
Các chuyên gia nhận định, phát triển nhà ở cho thuê là xu hướng tất yếu tại các đô thị lớn trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh và ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Tuy nhiên, phân khúc này thời gian qua chưa phát triển tương xứng do thời gian hoàn vốn dài, trong khi hiệu quả đầu tư thấp hơn so với các dự án nhà ở để bán.
Trong bối cảnh đó, việc miễn tiền sử dụng đất được đánh giá là giải pháp tác động trực tiếp vào chi phí đầu vào, qua đó cải thiện hiệu quả đầu tư và tạo động lực để doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình này.
Đặc biệt, cơ chế cho phép bán thương mại tối đa 50% số căn hộ được xem là giải pháp hài hòa giữa mục tiêu an sinh và hiệu quả kinh doanh. Nguồn thu từ phần nhà ở thương mại có thể giúp chủ đầu tư rút ngắn thời gian thu hồi vốn, đồng thời tạo điều kiện giảm giá thuê nhà.
Theo quy định, một phần lợi nhuận từ việc bán nhà thương mại sẽ được sử dụng để giảm giá thuê. Giá thuê cũng không được vượt quá khung giá do UBND TP Hà Nội ban hành.
Các chuyên gia cho rằng, việc phát triển thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp không chỉ bổ sung nguồn cung nhà ở mà còn góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng bền vững, giảm áp lực sở hữu nhà và mở rộng cơ hội tiếp cận chỗ ở cho người dân có thu nhập trung bình.
Ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng phát triển nhà ở cho thuê cần các cơ chế ưu đãi đủ mạnh về đất đai, tín dụng và hạ tầng để thu hút doanh nghiệp tham gia.
Theo ông, khi được hỗ trợ phù hợp, thị trường có thể dịch chuyển từ mô hình đầu tư ngắn hạn sang khai thác dòng tiền bền vững từ cho thuê. Trong bối cảnh đó, chính sách miễn tiền sử dụng đất của Hà Nội được kỳ vọng cải thiện hiệu quả đầu tư và thúc đẩy sự hình thành của thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp.
Theo quy định, một phần lợi nhuận từ việc bán nhà thương mại sẽ được sử dụng để giảm giá thuê. Giá thuê cũng không được vượt quá khung giá do UBND TP Hà Nội ban hành.
Theo định hướng của Bộ Xây dựng, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược dài hạn của thị trường bất động sản, phục vụ nhu cầu ở thực của đông đảo người dân, nhất là công nhân, người lao động và cán bộ, công chức. Trước tình hình giá nhà liên tục tăng cao và vượt khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình, phát triển nhà ở cho thuê được cho sẽ góp phần mở rộng cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính của người dân.
Nghị quyết quy định chủ đầu tư phải dành tối thiểu 70% quỹ căn nhà ở cho thuê cho các nhóm chính sách như người thuộc diện hỗ trợ nhà ở xã hội, cán bộ hưởng lương ngân sách tại Hà Nội, người bị thu hồi đất để thực hiện dự án, nhân lực chất lượng cao và người thờ cúng liệt sĩ. Trong đó, các trường hợp bị thu hồi đất được ưu tiên bố trí nhằm sớm ổn định cuộc sống.
Đối với người thuê nhà, quy định cũng nêu rõ không được chuyển nhượng quyền thuê, cho thuê lại hoặc cho người khác mượn, ở nhờ dưới mọi hình thức nhằm bảo đảm đúng mục tiêu sử dụng và hạn chế trục lợi chính sách.
Để thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê, Hà Nội đã bố trí khoảng 9.000 tỷ đồng để lập quỹ nhà ở. Thành phố dự kiến triển khai hai dự án thí điểm tại Pháp Vân – Tứ Hiệp và Việt Hưng. Trong đó, dự án tại Việt Hưng có quy mô gần 2,5 ha với 7 tòa nhà cao 12–13 tầng, tổng mức đầu tư hơn 3.500 tỷ đồng và cung cấp 1.166 căn hộ.
Chính sách miễn tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở cho thuê không chỉ tạo thêm động lực đầu tư cho doanh nghiệp mà còn đánh dấu bước chuyển trong tư duy phát triển nhà ở, từ trọng tâm sở hữu sang mở rộng khả năng tiếp cận chỗ ở. Nếu được triển khai hiệu quả, mô hình này có thể góp phần đa dạng hóa lựa chọn nhà ở và đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực của người dân đô thị.
