Phi lý đấu giá đất ngoại thành Hà Nội, do đâu?

Phiên đấu giá đất ở hội trường Trung tâm huyện Hoài Đức (Hà Nội) kéo dài tới 18 giờ đồng hồ, kết thúc lúc 4 giờ 30 phút sáng với lô đất có giá cao lên tới 133,3 triệu đồng/mét vuông, bằng thu nhập một năm lương của lao động phổ thông trong khu công nghiệp.

Với mức giá này người lao động phải làm việc liên tục 50 năm không ăn, không tiêu mới mong có thể sở hữu được mảnh đất 50 mét vuông.

Chắc chắn có phi lý khi giá đất ở đây có mức giá cao hơn mức giá của khu đô thị Vinhomes Vũ Yên – Hải Phòng đang chào bán với đầy đủ tiện ích, hạ tầng đồng bộ hiện đại, sẵn nhà xây thô chỉ việc hoàn thiện nội thất về ở.

Giá chung cư cao cấp có thể ở ngay được tại trung tâm Hà Nội cũng tương đương mức này. Nếu đầu tư mua đất nền với giá như hiện tại ở Hoài Đức thì chắc phải sản xuất du thuyền thì lợi nhuận mới đủ bù chi phí đầu tư cho phần bất động sản. Nếu kinh doanh phở phải bán với giá 150 ngàn/bát mới thu đủ bù chi. Thế mà khi mở bán có tới hơn 400 nhà đầu tư tham gia đấu thầu với giá đặt cọc dao động từ 110 đến 170 triệu đồng tuỳ theo diện tích từng lô, mỗi bước giá tối thiểu 6 triệu đồng.

Nếu là người mua đất để xây nhà lấy chỗ an cư lạc nghiệp thì chắc chắn họ sẽ cân nhắc, so sánh giá đất của khu vực này và không dễ gì xuống tiền. Nghi vấn ở đây nằm ở chỗ, sau thời gian dài im ắng, thị trường bất động sản có dấu hiệu khởi sắc, lập tức xuất hiện khả năng những nhà đầu cơ lớn “cá mập” bắt đầu chiêu trò để tạo sóng, kích cầu.

Họ tạo sóng bằng chiêu trò tâm lý “ai sợ thì đi về”, “người đẻ chứ đất không đẻ”, “thời gian tới sẽ thiết lập mặt bằng giá đất mới”…, kích thích tâm lý mua đất chỉ có lãi, giá chỉ có lên chứ không xuống cho người mua cũng như các nhà đầu tư nhỏ hơn “lướt sóng”.

Khi thị trường bất động sản sôi động thì những người có tiền đầu tư bất động sản săn tìm nhân viên môi giới bất động sản chứ họ chẳng phải đi tìm khách hàng. Việc mua mảnh đất mà người mua chưa hề đến hiện trường chỉ đặt cọc rồi tìm khách bán sang tay ngay khi mảnh đất chưa ra sổ, thuật ngữ của đội môi giới là “lướt đầu cọc” cũng có thể kiếm lời nhanh chóng, làm cho thị trường vận hành giống như trò chơi “bóng chuyền tay”.

Nhạc nổi lên thì mọi người chuyền tay nhau quả bóng, nhạc ngừng đột ngột quả bóng nằm ở tay ai thì người đó phải chịu phạt. Giống như thị trường bất động sản, bong bóng giới đầu tư thi nhau mua rồi đẩy nhanh, bong bóng vỡ ai ôm phải lô đất thì phải chịu thiệt thòi. Nếu tiền nhiều, vốn lớn thì nín thở chờ thời cơ. Còn nếu ăn xổi vay mượn thì không dám ôm, phải cắt máu, cắt lỗ bán chịu lỗ. Nếu không sẽ gánh nợ ngân hàng cũng như đau tim với giá đất phập phồng.

Thị trường bất động sản khởi sắc có nhiều nguyên nhân, trong đó phần khởi sắc về kinh tế lại là thứ yếu mà chủ yếu ngân hàng cho vay mua nhà hết sức ưu đãi. Với người có số vốn 1 đến 2 tỷ trong tay, họ vay thêm ngân hàng bằng số vốn họ có thì lãi suất phải trả hàng tháng chỉ trên dưới 10 triệu đồng, bằng tiền họ đi thuê nhà. Vậy vay ngân hàng mua vẫn là lựa chọn sáng suốt khi trả lãi bằng tiền thuê mà sau vài năm ngôi nhà lại thuộc sở hữu của mình, chưa kể nếu giá trị ngôi nhà tăng lên thì lãi đơn, lãi kép.

Trước đây, thông tin về đấu thầu chưa phổ biến rộng rãi, nhiều người còn chuyên đi mua hồ sơ đấu thầu rồi bán kiếm chênh lệch cho người muốn loại bỏ đối thủ cạnh tranh để ôm trọn lô đất. Họ sẽ mua lại hồ sơ đấu thấu, khi tham gia chỉ có quân xanh, quân đỏ của họ đương nhiên họ sẽ trúng thầu ở giá thấp nhất. Sau đó cải tạo chút hạ tầng, phân lô bán lại với giá cao gấp đôi giá trúng thầu thì khoản đầu tư mua hồ sơ đấu thầu của người khác chỉ là khoản rất nhỏ.

Nhiều khả năng đất ở Hoài Đức cũng có hơi hướng của “cá mập”, họ mua gom đất xung quanh khu vực với giá rẻ, trả giá mua đất ở Hoài Đức thật cao để tạo hiệu ứng so sánh. Sau đó bán đất khu vực xung quanh nhờ hiệu ứng tạo sóng, kích cầu thu lợi nhuận, rồi sau đó sẵn sàng trả tiền đền cọc cho lô đất họ đã đấu giá.

Nói đơn giản họ mua gom vài ngàn mét đất xung quanh khu đất đấu thầu ở Hoài Đức với giá 10 triệu đồng/m2, tham gia đấu thầu đẩy giá lên trên 100 triệu đồng/mét vuông. Sau đó họ đẩy bán đất họ mua gom xung quanh với giá 20 triệu đồng/mét vuông. Như vậy, lợi nhuận của họ có thể lên đến hàng tỷ đồng, thoải mái để đền bù cọc với giá chưa tới 200 triệu đồng. Ví như nhờ Hoài Đức mà lô đất nền thôn Cao Mật - Thanh Oai năm ngoái chào bán 2,7 tỷ đồng, nay nhờ vẫn diện tích 81 mét, mặt tiền 5 mét được rao bán 3,3 tỷ đồng. Nếu bán thành công thì trừ số tiền đền cọc vẫn bỏ túi hàng trăm triệu tiền lời.

Câu ca “làm cả đời không bằng chốt lời lô đất” là có thật. Người mua để ở cũng như người đầu tư nên thận trọng, cân nhắc xuống tiền, đừng rơi vào bẫy tâm lý đẩy sự hưng phấn lấn át lý trí mà dùng tiền mồ hôi nước mắt thả theo bong bóng của thị trường.

Chế tài ngăn chặn cũng có vấn đề. Chỉ cần yêu cầu nếu tham gia đấu thầu thì phải chứng minh tài chính đủ năng lực mua nếu trúng thầu. Đem tài sản này cho ngân hàng trung gian nắm giữ, nếu trúng đấu giá mà không hoàn thiện thủ tục mua đứt bán đoạn thì mất tiền ký gửi. Hoặc trúng thầu mà bỏ thầu thì vừa mất cọc vừa mất thêm 30% giá trị lô đất thì các nhà đầu tư ảo sẽ chạy sạch. Quân xanh, quân đỏ với cò đất sẽ bay mất dạng, chỉ còn người có nhu cầu thực.

Quanh Hà Nội, còn nhiều chung cư, biệt thự, khu đô thị bỏ hoang. Hãy đưa vào sử dụng bằng hết trước khi lập thêm khu mới để đảm bảo việc giãn dân khỏi vùng lõi được đúng lộ trình, tránh lãng phí tài nguyên.