Chính sách phát triển nhà ở chưa sát thực tế (KỲ III): Nút thắt phát triển thị trường bất động sản

DIỆU HOA thực hiện• 18/11/2020 12:30

Kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm là một quy định mang nặng tính hình thức và thủ tục, khiến doanh nghiệp và cả cơ quan chính quyền phải thực hiện thêm thủ tục, tốn kém không cần thiết.

Qua phản ánh của Diễn đàn Doanh nghiệp về kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương có tính hình thức, không sát với thực tế nền kinh tế thị trường, ngày 12/11, Thủ tướng Chính phủ đã có công văn yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp cùng các cơ quan, địa phương nghiên cứu xử lý. Diễn đàn Doanh nghiệp đã có cuộc trò chuyện cùng TS. Lê Thành Vinh - Giám đốc Công ty Luật TNHH T&P để làm rõ hơn về vấn đề này.

TS. Lê Thành Vinh - Giám đốc Công ty Luật TNHH T&P

- Thưa ông, ông đánh giá như thế nào đối với quy định về kế hoạch phát triển nhà ở hiện hành?

Theo quy định tại Luật Nhà ở trong mọi trường hợp, để được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án nhà ở dù là nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội, tái định cư đều phải nằm trong danh mục dự án thuộc kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm và hằng năm đã được phê duyệt của tỉnh, thành phố.

Nói cách khác, nếu dự án nhà ở không nằm trong sự dự tính trước đó thì dự án sẽ không được phép đầu tư, cho dù hoàn toàn phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, đáp ứng được các điều kiện về hạ tầng xã hội, môi trường… Cách duy nhất lúc này là phải xin điều chỉnh kế hoạch, bổ sung dự án vào trong kế hoạch trước khi làm các bước tiếp theo.

Xem xét các quy định hiện hành về kế hoạch phát triển nhà ở, chúng ta có thể thấy tư duy nhà nước phải quản lý chặt chẽ đối với mọi hoạt động kinh tế vẫn còn đang in đậm trong việc sử dụng công cụ kế hoạch để quản lý thị trường nhà ở. Thay vì tôn trọng tối đa quy luật cung cầu trên thị trường tự điều tiết việc đầu tư, nhà nước áp đặt luôn đầu tư ở đâu, bao nhiêu dự án, bao nhiêu nhà ở, bao nhiêu m2 sàn xây dựng, tỷ lệ bao nhiêu là chung cư hay thấp tầng.

Tuy nhiên, công cụ kế hoạch chủ yếu được sử dụng nhiều trong nền kinh tế kế hoạch. Trong nền kinh tế thị trường, kế hoạch luôn phải được hạn chế sử dụng nhất bởi mọi sự áp đặt ý chí của con người vào các quy luật khách quan của thị trường đều là khiên cưỡng, không thể theo kịp được sự vận động, thay đổi rất nhanh của thị trường.

- Việc này gây ảnh hưởng như thế nào đến hoạt động cấp phép đầu tư dự án thưa ông?

Theo quy định, Kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hằng năm phải chỉ rõ cả vị trí, khu vực phát triển nhà ở, số lượng dự án, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở cần đầu tư xây dựng. Trong khi đó, Chủ đầu tư lại đề xuất dự án đầu tư và điều chỉnh dự án theo tình hình thị trường.

Sau khi địa phương tốn khá nhiều kinh phí và thời gian cho việc xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thì khi được doanh nghiệp đề xuất dự án đầu tư ngoài kế hoạch, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ buộc phải ký duyệt đồng thời hoặc theo thứ tự 02 văn bản sau: (i) Văn bản phê duyệt bổ sung dự án nhà ở này vào kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm của tỉnh; (ii) Văn bản/quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở.

Dự án nhà ở thương mại hay xã hội để được chấp thuận chủ trương đầu tư đều phải nằm trong kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm và hằng năm đã được phê duyệt của tỉnh, thành phố. Ảnh: Quốc Tuấn

Đơn cử như hồi cuối năm 2019, TP HCM đã bổ sung đến 48 dự án và kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016 - 2020. Đây là lần bổ sung đợt 2 của chương trình kế hoạch phát triển nhà ở này. Tiếp tục đến ngày 22/9/2020 mới đây, Thành phố lại tiếp tục phải cập nhật, bổ sung, điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm đợt 4.

Rõ ràng đây là một quy định mang nặng tính hình thức và thủ tục, khiến doanh nghiệp và cả cơ quan chính quyền phải thực hiện thêm thủ tục, tốn kém không cần thiết.

Về nguyên tắc, việc xây dựng, rà soát, điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở phải thực hiện theo năm. Dự án thay đổi muôn hình muôn vẻ. Cứ theo đề xuất của doanh nghiệp mà xem xét điều chỉnh lại kế hoạch thì cơ quan nhà nước cứ chạy theo không kịp vì điều chỉnh đâu có nhanh được.

Không khéo điều chỉnh xong để duyệt dự án thì nhà đầu tư không làm nữa vì thị trường đã thay đổi không như mình tính toán nữa. Mà không điều chỉnh thì cũng coi như nhà nước cứng nhắc, áp đặt duy ý chí. Nghịch lý này cần phải sớm được giải quyết.

- Ông có đề xuất nào nhằm “gỡ vướng” cho điểm nghẽn này?

Xem xét kỹ Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các tỉnh, thành phố chúng ta thấy mục tiêu tốt đẹp đảm bảo quyền có chỗ ở thích hợp cho mọi người dân, đặc biệt là các đối tượng chính sách; bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; phát triển nhà ở trên cơ sở sử dụng tiết kiệm các nguồn lực, đặc biệt là tài nguyên đất đai…

Đối với các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, việc nhà nước lên kế hoạch chi tiết phát triển nhà ở để đầu tư bằng nguồn vốn của mình hoặc kêu gọi các nguồn vốn tư nhân để đầu tư là hết sức cần thiết.

Thế nhưng, tách bạch được nhóm đối tượng này ra, tôi cho rằng lập và triển khai kế hoạch chi tiết về phát triển nhà ở sẽ không còn thực sự cần thiết nữa.

- Vậy, tại thời điểm hiện tại, theo ông quy định trên cần được điều chỉnh như thế nào?

Trong giai đoạn trước mắt khi Luật Nhà ở vẫn quy định cứng về việc áp dụng công cụ quản lý kế hoạch phát triển nhà ở tại các tỉnh, theo tôi nhân dịp đang sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng cân nhắc đề xuất với Chính phủ quy định theo hướng giảm bớt những nội dung quá cụ thể phải có trong kế hoạch phát triển nhà ở như số lượng dự án, số lượng nhà ở…

Kế hoạch này chỉ nên dừng ở định hướng và mục tiêu phát triển các loại nhà ở trong thời kỳ làm kế hoạch, chi tiết kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, các giải pháp thực hiện về phê duyệt quy hoạch, hạ tầng, đất đai…

Nhà đầu tư sẽ căn cứ vào thông tin định hướng trong kế hoạch đó, các quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất được duyệt và các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng đối với dự án nhà ở bao gồm cả nhà ở xã hội, tái định cư cho dự án để quyết định việc đầu tư hay không đầu tư.

- Vâng, xin chân thành cảm ơn ông!

Điều 15 Luật Nhà ở 2014 quy định:

Trên cơ sở Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương bao gồm cả tại đô thị và nông thôn cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt theo quy định tại Điều 169 của Luật này.

Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt theo quy định tại khoản 1 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 05 năm trên địa bàn bao gồm kế hoạch phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, trong đó phải xác định rõ kế hoạch phát triển nhà ở xã hội để cho thuê.

Khoản 3 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 cấm hành vi “Quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.”

Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định:

“3. Nội dung kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm và hàng năm của địa phương bao gồm:

a) Vị trí, khu vực phát triển nhà ở, số lượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở cần đầu tư xây dựng, trong đó nêu rõ kế hoạch cho 05 năm và hàng năm;
b) Tỷ lệ các loại nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư) cần đầu tư xây dựng; số lượng, diện tích sàn xây dựng nhà ở xã hội cần đầu tư xây dựng trong 05 năm và hàng năm, trong đó nêu rõ diện tích sàn xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê;
c) Xác định chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người tại đô thị, nông thôn và trên toàn địa bàn; chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu;
d) Xác định diện tích đất để xây dựng các loại nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ) trong 05 năm và hàng năm; các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở;

đ) Xác định nguồn vốn huy động cho phát triển các loại nhà ở; thời gian triển khai thực hiện 05 năm và hàng năm;

e) Cách thức tổ chức thực hiện và trách nhiệm của các cơ quan liên quan của địa phương trong việc triển khai kế hoạch phát triển nhà ở;
g) Các nội dung khác có liên quan.”