Kéo giá nhà về tay người dân (KỲ II): Những giải pháp căn cơ

LÊ HOÀNG CHÂU - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM• 30/10/2020 16:20

Cơ chế chính sách thông thoáng, xây dựng chính quyền đô thị điện tử, môi trường kinh doanh minh bạch là những yếu tố thiết thực để đưa giá nhà về đúng giá trị thực.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM

Trước hết, để lý giải các nguyên nhân dẫn đến giá trị thực tăng đột biến như hiện nay, cần xem xét về cơ cấu giá thành của các dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, chủ đầu tư phải chịu các chi phí tạo lập quỹ đất như: Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng; Chi phí nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước; Chi phí “nộp tiền bảo vệ đất lúa” (áp dụng đối với các dự án nhà ở có sử dụng đất lúa);...

Cơ chế chính sách thông thoáng, xây dựng chính quyền đô thị điện tử, môi trường kinh doanh minh bạch là những yếu tố thiết thực để đưa giá và về đúng giá trị.

Người mua nhà "gánh" giá nhà

Trên thực tế, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra. Do vậy, gần như chủ đầu tư phải “mua lại” quyền sử dụng đất lần thứ 2.

Phần lớn chi phí này không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất nên phần chi phí không được khấu trừ này “bị coi” là “lợi nhuận” và chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên “khoản lợi nhuận” này và cuối cùng sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại thường chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố; trên dưới 50% giá thành đối với dự án biệt thự và cũng thường chiếm trên dưới 20% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.

Tiếp đến là chi phí xây dựng với khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án biệt thự và cũng thường chiếm trên dưới 40% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.

Đến các chi phí tài chính như lãi vay trên nguồn vốn thực hiện dự án chiếm khoảng 10% giá thành, chi phí quản lý 5% và một số chi phí "không tên" trong quá trình chuẩn bị đầu tư...

Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có uy tín thương hiệu thường xây dựng định mức “lợi nhuận kỳ vọng” khoảng 10%. Bên cạnh đó, giá cả nhà ở còn phụ thuộc rất lớn vào tâm thế thị trường và tâm thế các bên tại thời điểm giao dịch; phụ thuộc vào nhu cầu và mức độ “cần bán”, hoặc “cần mua”.

Tác động vào tâm lý khách hàng là phương thức được các chủ đầu tư và đơn vị môi giới (kể cả cò đất, cò nhà) thực hiện nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng. Đáng quan ngại là trường hợp thị trường nhà ở bị đầu cơ, hoặc đang trong tình trạng “bong bóng”, hoặc đang bị tác động bởi các “chiêu thức” làm giá, thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông, thì có thể dẫn đến tình trạng “giá ảo” thoát ly giá trị thực, làm cho người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở và rất có hại cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Những cơ chế minh bạch

Do đó, để đưa giá nhà về với giá trị thực, thứ nhất, nên xem xét thay đổi cách thu tiền sử dụng đất, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất xác định minh bạch (có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong Bảng giá đất), thì vừa loại trừ được cơ chế “xin-cho”, nhũng nhiễu; vừa làm giảm mức nộp tiền sử dụng đất so với cách làm hiện nay, sẽ góp phần kéo giảm giá thành nhà ở, từ đó tạo điều kiện kéo giảm giá bán nhà ở.

Thứ hai, Nhà nước cũng cần xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” hợp lý hơn, nhất là để phù hợp với định hướng “Bảng giá đất” của các địa phương phù hợp với giá đất thị trường.

Thứ ba, đi đôi với việc hoàn thiện thể chế pháp luật, các doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng kết quả thực hiện Đề án Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, một cửa liên thông cấp độ 4 sẽ vừa rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, vừa khắc phục được tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực, giảm các chi phí "không tên" cho doanh nghiệp.

Thứ tư, ban hành Quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm 04 bước, đối với dự án nhà ở thương mại, để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính.

Thứ năm, sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015/NĐ-CP để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia và sử dụng hiệu quả các quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội.

Thứ sáu, đề nghị Chính phủ sớm triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

Ngoài ra, các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng cần coi trọng nâng cao chất lượng công tác quản trị doanh nghiệp, đổi mới sáng tạo, áp dụng công nghệ thông tin, số hóa, trí tuệ nhân tạo (AI), quản lý dự án theo quy trình khoa học (BIM), để nâng cao năng suất, chất lượng, hiệu quả và kiểm soát được rủi ro.