Phân khúc tiềm năng bậc nhất thị trường bất động sản diễn biến ra sao?

PHƯƠNG UYÊN• 16/11/2021 14:25

Với những tín hiệu tích cực, Việt Nam đang dần trở thành “bến đỗ” của nhiều doanh nghiệp nước ngoài, giúp bất động sản công nghiệp là phân khúc tiềm năng nhất của thị trường.

>>> Bất động sản công nghiệp đón nhận nhiều khoản đầu tư lớn

>>> Bất động sản công nghiệp, hậu cần: "Điểm sáng" hiếm hoi thời COVID-19

Việt Nam đang có 394 khu công nghiệp với diện tích 121.900ha, trong đó có 286 khu công nghiệp đang hoạt động, tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt gần 72%. Còn lại 108 khu công nghiệp đang được xây dựng hoặc trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng.

Bất động sản công nghiệp đang dịch chuyển về vùng phụ cận Hà Nội và TP HCM

“Bến đỗ” của doanh nghiệp nước ngoài

Ghi nhận của Savills Việt Nam tại báo cáo Tổng quan thị trường Bất động sản công nghiệp 2021, cho thấy các thương vụ FDI trong lĩnh vực sản xuất tại phía Bắc phải kể đến công ty Kraft Vina (Nhật Bản) sản xuất sản phẩm từ giấy, đã đầu tư 611 triệu USD vào khu công nghiệp Bình Xuyên tại tỉnh Vĩnh Phúc.

Đều hoạt động sản xuất linh kiện điện tử, 02 công ty Jinko Solar (Hồng Kông) và JA Solar Investment (Trung Quốc) đã đầu tư lần lượng 498 triệu USD vào khu công nghiệp Amata Quảng Ninh (Quảng Ninh) và 210 triệu USD vào khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang).

Hoạt động về thiết bị điện tử, công ty Foxconn Technology (Singapore) và BYD Electronics (Hồng Kông) cũng đã đầu tư lần lượt 270 triệu USD vào khu công nghiệp Phú Hà IP (Phú Thọ) và 269 triệu USD vào khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang).

Tại phía Nam, công ty đến từ Singapore là ILD Coffee Holding hoạt động về thực phẩm và đồ uống, đã đầu tư 78 triệu USD vào khu công nghiệp Portrade (Bình Dương).

KCN Việt Nam chính thức nhận bàn giao hai lô đất tại khu công nghiệp DEEP C Hải Phòng II

Tỉnh Bình Phước cũng thu hút 2 doanh nghiệp Pingfu Home Products (Mỹ) hoạt động về sản phẩm từ kim loại và công ty CPV Foods (Thái Lan) hoạt động về thực phẩm và đồ uống đầu tư lần lượt 60 triệu USD và 36 triệu USD vào khu công nghiệp Minh Hưng và Becamex Bình Phước.

Tại Đồng Nai, công ty Ojitex (Nhật Bản) sản xuất sản phẩm từ giấy đã đầu tư 60 triệu USD vào khu công nghiệp Lộc An – Bình Sơn.

Tại Tây Ninh, công ty Top Sports Textiles (Quần đảo Virgin thuộc Anh) hoạt động về dệt may đã đầu tư 48 triệu USD vào khu công nghiệp Thành Thành Công.

Một tín hiệu tích cực trong 10 tháng đầu năm nay, Chỉ số Quản lý thu mua (PMI) đã tăng trở lại, vượt ngưỡng 50 điểm (sau khi lao dốc về mức 40,2 điểm vào tháng 7 và 8/2021) và đạt 52,1 điểm.

Đây là lần tăng trưởng đầu tiên kể từ tháng 5/2021, khi số ca nhiễm Covid-19 giảm bớt. Sản lượng và số đơn đặt hàng mới tăng, hoạt động mua hàng được mở rộng. Giá bán tăng với tốc độ rõ rệt, nhanh nhất trong 5 tháng và đạt mức cao nhất trong 29 tháng. Niềm tin được củng cố với hy vọng đại dịch sẽ trong tầm kiểm soát.

Bên cạnh đó, Chỉ số sản xuất Công nghiệp (IIP) đã giảm chậm lại trong tháng 10/2021, chỉ giảm 1,6% so với năm ngoái, và thấp hơn mức giảm 7,5% của tháng 9/2021. Do đó, trung bình 10 tháng đầu năm nay, sản lượng công nghiệp tăng 3,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ghi nhận của Savills Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2021, cho thấy tại các khu công nghiệp phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 87%, tăng 2,3%. Giá thuê đất bình quân 100 USD/m2, tăng 9,8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá thuê đất cao nhất là Hà Nội 129 USD/m2, tăng 1%, tỷ lệ lấp đầy 91%. Tiếp đến là Bắc Ninh 106 USD/m2, tăng 11%, tỷ lệ lấp đầy 99%. Hưng Yên giá thuê đất là 101 USD/m2, tăng 22%, tỷ lệ lấp đầy 88%. Hải Dương 79 USD/m2, tăng 4%, tỷ lệ lấp đầy 86%...

Nguồn cung mới tại miền Bắc được ghi nhận chủ yếu từ khu công nghiệp Phố Nối A (Hưng Yên), khu công nghiệp Yên Phong 2C (Bắc Ninh), khu công nghiệp Nam Đình Vũ (Hải Phòng). Ngoài ra, thị trường ở các tỉnh như Thái Bình, Phú Thọ, Vĩnh Phúc cũng có nhiều dự án lớn.

Đối với giá thuê kho xưởng xây sẵn bình quân đạt 4,6 USD/m2/tháng, tăng 12,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại các tỉnh phía Nam, tỷ lệ lấp đầy bình quân ở các khu công nghiệp ở mức 87%, tăng 2,3%. Giá thuê đất bình quân 115 USD/m2, tăng 10,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá thuê đất cao nhất tại TP.HCM 161 USD/m2, tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái, tỷ lệ lấp đầy 100%. Tiếp đến là Long An 138 USD/m2, tăng 12%, tỷ lệ lấp đầy 84%. Bình Dương 108 USD/m2, tăng 1%, tỷ lệ lấp đầy 91%. Đồng Nai 104 USD/m2, tăng 6%, tỷ lệ lấp đầy 95%.

Đặc biệt, Bà Rịa – Vũng Tàu giá thuê tăng tới 45% lên mức 94 USD/m2, tỷ lệ lấp đầy 80%. Đối với giá thuê kho xưởng xây sẵn bình quân đạt 4,7 USD/m2/tháng, tăng 6,8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Niềm tin cho doanh nghiệp và nhà đầu tư

Theo Savills Việt Nam, để bắt kịp chuỗi cung ứng và thực hiện chiến lược 4.0, ngành sản xuất có thể đạt mức tăng trưởng 16% vào năm 2030, nếu các doanh nghiệp vừa và nhỏ bắt đầu triển khai các công nghệ cấp trung bình. Công nghệ mới có thể giúp lĩnh vực này tăng thêm 7-14 tỷ USD.

Bằng cách nâng cao chuỗi giá trị, các đối thủ bắt đầu nâng cấp năng lực sản xuất của mình. Sử dụng công nghệ mới nổi như: trí tuệ nhân tạo (AI), in 3D…

Thí dụ, Vingroup đã bắt đầu sử dụng 1.200 robot của ABB trong một số quy trình hàn của mình. KTG Industrial JSC đã phát triển nhà xưởng xây sẵn sử dụng công nghệ 4.0 tại tỉnh Đồng Nai…

Trong khi đó, mức lương nhân công ngành sản xuất năm 2021 tại Việt Nam đang thấp hơn nhiều quốc gia trong khu vực khi ở mức 315 USD/người/tháng (7,4 triệu đồng/người/tháng).

Mức lương này đang thấp hơn so với Trung Quốc là 1.072 USD/người/tháng, Malaysia là 784 USD/người/tháng, Thái Lan là 407 USD/người tháng. Cao hơn so với Indonesia là 203 USD/người/tháng. Đây là lợi thế về chi phí nhân công thấp của Việt Nam đối với nhiều nhà đầu tư ngoại.

Việt Nam cũng đang hướng tới tăng cường công nghệ sạch và mức carbon thấp, do đó, thời gian tới sẽ tạo ra nhiều khu công nghiệp sinh thái nhằm giảm thiểu sự phát thải khí nhà kính và các chất gây ô nhiễm nước, cải thiện hiệu quả sử dụng nước và quản lý hóa chất.

Sẽ có 5 khu công nghiệp được chọn làm dự án thử nghiệm sẽ được đánh giá hiệu quả hoạt động sau 3 năm. Hiện đã có khu công nghiệp DEEP C Hải Phòng 1 , do Châu Âu quản lý duy nhất tại Việt Nam cung cấp các dịch vụ, tiện ích và cơ sở hạ tầng chất lượng Châu Âu.

Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận, Dịch vụ Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, kế hoạch mở cửa trở lại của Chính phủ đã củng cố niềm tin cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Trong đó, việc mở cửa những chuyến bay quốc tế sẽ là một trong những yếu tố tiên quyết cho năm 2022 thành công, hứa hẹn tình hình phát triển công nghiệp của Quý IV/2021 sẽ khả quan hơn so với 3 quý đầu năm.

"Cùng với kế hoạch mở cửa trở lại, chính phủ luôn đồng hành, hỗ trợ nhiệt tình các nhà đầu tư nước ngoài, hứa hẹn khả năng phục hồi và thích ứng tuyệt đối của các doanh nghiệp địa phương. Vẽ nên một bức tranh trấn an rằng Việt Nam không chỉ phục hồi mà còn trở lại mạnh mẽ hơn bao giờ hết" - ông John Campbell khẳng định.