Tránh “phân mảnh” thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản

ThS Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia Luật Đất đai• 03/10/2022 14:46

Rất nhiều trường hợp nhà đầu tư phải làm nối tiếp 2 thủ tục theo 2 đạo luật khác nhau để hoàn tất việc chuyển nhượng dự án bất động sản.

>>> "Điểm mờ" trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Hiện nay, theo Điều 46 Luật Đầu tư năm 2020, đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư và dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư; còn các dự án khác thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản…

Quy định nêu trên dẫn đến “phân mảnh” thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án. Ví dụ: UBND tỉnh A lựa chọn nhà đầu tư dự án Khu đô thị B theo pháp luật đấu thầu. Sau khi đăng tải danh mục dự án mà chỉ có 01 nhà đầu tư C đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì nhà đầu tư C được chấp thuận để thực hiện dự án. Nhà đầu tư C sau đó chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư D. Thủ tục chuyển nhượng theo Luật Đầu tư.

Vẫn trường hợp trên nhưng khi đăng tải danh mục dự án mà có 2 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì UBND tỉnh A tổ chức đấu thầu và nhà đầu tư C trúng thầu. Nhà đầu tư C sau đó chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư D thì thực hiện thủ tục theo Luật Kinh doanh BĐS.

Với 2 trường hợp trên, cách thức để nhà đầu tư C được lựa chọn có bản chất không khác nhau nhưng việc quy định 2 thủ tục riêng biệt để nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án là không cần thiết.

Sự phân chia thẩm quyền xử lý thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo 2 ngành luật khác nhau hiện nay thuần túy là phân chia cơ học, không có luận chứng rõ ràng về việc tại sao phải phân tách thành 2 trường hợp, mỗi trường hợp tại sao phải áp dụng theo Luật Đầu tư hay Luật Kinh doanh bất động sản mà không áp dụng luật còn lại.

Theo Điều 43 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì thủ tục cho phép chuyển nhượng mọi dự án BĐS đều thực hiện thống nhất theo Luật Kinh doanh BĐS, quy định này sẽ làm nảy sinh 2 vấn đề lớn. Thứ nhất, cần sửa Luật Đầu tư năm 2020 cho thống nhất, đồng bộ. Và thứ hai, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án BĐS (theo Luật Kinh doanh bất động sản) thì nhà đầu tư còn phải “Điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư trong trường hợp pháp luật đầu tư quy định phải thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư”.

Như vậy, rất nhiều trường hợp nhà đầu tư phải làm nối tiếp 2 thủ tục theo 2 đạo luật khác nhau để hoàn tất việc chuyển nhượng dự án BĐS. Ví dụ: Nhà đầu tư A chuyển nhượng toàn bộ dự án cho nhà đầu tư B thì trước tiên phải thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS. Sau đó, do dự án có thay đổi nhà đầu tư (từ A sang B) nên nhà đầu tư B phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án theo Điều 41 Luật Đầu tư năm 2020.

>>> Chính phủ thống nhất sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản

Như vậy, 100% trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS phải thực hiện 2 thủ tục theo 2 đạo luật khác nhau và đều do cùng một cơ quan ra quyết định: Quyết định cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS; và Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư (đều do UBND cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định).

Đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án BĐS thì nếu phần dự án chuyển nhượng có diện tích trên 10% dự án ban đầu hoặc trên 30ha thì cũng phải thực hiện 2 thủ tục như trên. Dự thảo theo hướng này đã đi ngược lại quan điểm xây dựng luật là “Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính...” theo Dự thảo Tờ trình đề nghị xây dựng Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).

cho phép “tích hợp”, đơn giản hóa để chỉ phải làm một thủ tục.

Đề xuất cho phép “tích hợp”, đơn giản hóa để chỉ phải làm một thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản (Ảnh: LV)

Xuất phát từ phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư là luật quy định về mọi hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam cũng như từ Việt Nam ra nước ngoài, và chuyển nhượng dự án cũng là một hoạt động đầu tư thì chuyển nhượng dự án nên thực hiện thống nhất theo thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư của Luật Đầu tư.

Việc quy định 2 thủ tục, thực hiện theo 2 luật riêng biệt với 2 cơ quan thụ lý khác nhau không những không giảm thủ tục mà còn tăng thêm thủ tục, kéo dài thời gian thực hiện cũng như chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.

Để cải cách thủ tục hành chính, kiến nghị bãi bỏ thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án trong Dự thảo. Thay vào đó, Luật Kinh doanh BĐS chỉ cần đặt ra quy định về điều kiện với dự án/phần dự án chuyển nhượng cũng như điều kiện với bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng... Các điều kiện này sẽ được rà soát, xem xét trong quá trình thẩm định điều chỉnh chủ trương đầu tư để cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư.

Hoặc một giải pháp khác là cho phép “tích hợp”, đơn giản hóa để chỉ phải làm một thủ tục. Chẳng hạn, trong quyết định cho phép chuyển nhượng dự án BĐS tích hợp cả nội dung điều chỉnh dự án đầu tư theo Luật Đầu tư để tránh phải làm thêm một thủ tục nữa (trong khi vẫn do cùng một cơ quan ban hành quyết định).