Thêm “giấy phép con” cho dự án nhà ở

ThS NGUYỄN VĂN ĐỈNH - Chuyên gia pháp lý bất động sản• 06/10/2022 14:00

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có trong danh mục kế hoạch phát triển nhà ở địa phương đã phê duyệt, dẫn đến việc hàng loạt dự án phát triển nhà ở "tắc nghẽn".

>>> Đề xuất áp niên hạn nhà chung cư: “Của bền tại người"

Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở khó phản ánh đầy đủ, kịp thời nhu cầu thực tế để làm công cụ điều tiết thị trường nhà ở. (Tuyến đường Lê Văn Lươngp/- Tố Hữu, Hà Nội. Ảnh: KT)

Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở khó phản ánh đầy đủ, kịp thời nhu cầu thực tế để làm công cụ điều tiết thị trường nhà ở. (Tuyến đường Lê Văn Lương - Tố Hữu, Hà Nội. Ảnh: KT)

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi tiếp tục quy định về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh. Song quy định này cũng dẫn đến việc hàng loạt dự án phát triển nhà ở bị “tắc nghẽn” bởi không có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở vì nhiều lý do khác nhau.

Quy hoạch “vô hình”

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở mang bản chất là một công cụ quy hoạch nhưng nằm bên ngoài hệ thống quy hoạch. Đó như một loại quy hoạch “vô hình”, dẫn đến Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở khó phản ánh đầy đủ, kịp thời nhu cầu thực tế để làm tròn vai trò công cụ điều tiết thị trường nhà ở.

Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở vẫn tồn tại những hạn chế nhất định: Thứ nhất, quy trình lập Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không có bước lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư có liên quan, do Luật Nhà ở không quy định việc này.

Nhân dân là người thụ hưởng trực tiếp sản phẩm nhà ở, các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản là chủ thể trực tiếp đầu tư, cung ứng nhà ở nhưng không được lấy ý kiến, do đó, mặc dù định hướng là một công cụ điều tiết quan trọng của Nhà nước nhưng Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã thiếu đi cơ chế phản biện.

Điều gì xảy ra nếu đơn vị tư vấn lập Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không đủ năng lực? Nếu Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không bám sát nhu cầu thực tế hoặc thiếu tính dự báo, thiếu tầm nhìn, gây vướng mắc, cản trở quá trình triển khai?”,

Thứ hai, nếu như các quy hoạch khác sau khi được phê duyệt phải công khai theo trình tự luật định, gồm niêm yết công khai tại trụ sở cơ quan, UBND các cấp... thì Luật Nhà ở chỉ quy định về đăng tải lên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh.

>>> Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi phải đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ

Do đó nhiều trường hợp doanh nghiệp không được tiếp cận thông tin, dẫn đến khi trình thẩm định chủ trương đầu tư dự án mới “ngã ngửa” vì dự án không có trong Chương trình, kế hoạch.

Vấn đề đặt ra là, Luật Đầu tư quy định thẩm định dự án nhà ở, khu đô thị bắt buộc phải phù hợp với Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, nếu không sẽ không được chấp thuận chủ trương đầu tư là quy định không còn phù hợp, gây ách tắc cho nhiều dự án và cần có phương án giải quyết triệt để.

Bãi bỏ chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở

Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở dù mang bản chất là công cụ quy hoạch nhưng không nằm trong hệ thống quy hoạch. Sự “xung đột” sẽ xuất hiện trong trường hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh được lập cho giai đoạn khác với thời kỳ của quy hoạch tỉnh.

Trường hợp này, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không được lập trên nền tảng các định hướng lớn về phát triển kinh tế - xã hội của quy hoạch tỉnh thì căn cứ vào đâu để dự báo nhu cầu nhà ở cần đầu tư? Chỉ tiêu nhu cầu nhà ở của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong trường hợp này liệu có phù hợp với thực tiễn?

Cụ thể hơn, chẳng hạn nếu năm 2022, UBND tỉnh X phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2022-2032 nhưng đến năm 2023 quy hoạch tỉnh X thời kỳ 2021-2030 mới được phê duyệt, trong đó xác định thêm nhiều khu công nghiệp, khu đô thị mới sẽ kéo theo gia tăng dân số cơ học và nhu cầu nhà ở tăng cao.

Các vấn đề nảy sinh như là trường hợp này có phải điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở không hay chương trình phát triển nhà ở trường hợp này có theo kịp sự phát triển và phản ánh được nhu cầu nhà ở trong thực tế?

Khi chương trình phát triển nhà ở chưa điều chỉnh, nếu doanh nghiệp đề xuất các khu nhà ở phục vụ công nhân trong các khu công nghiệp mới xác định trong quy hoạch tỉnh sẽ không được chấp thuận. Vậy chương trình phát triển nhà ở là công cụ điều tiết hợp lý hay cản trở sự phát triển của thị trường?

Ngoài ra, còn phải xét đến thực trạng hiện nay có bao nhiêu đơn vị tư vấn đủ điều kiện, năng lực lập Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Đa số các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương hiện nay vẫn do một đơn vị sự nghiệp thuộc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở lập.

Mặt khác, Điều 59 Luật Quy hoạch đã yêu cầu phải bãi bỏ các quy hoạch về đầu tư phát triển hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm cụ thể, ấn định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm được sản xuất, tiêu thụ. Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở về bản chất là loại quy hoạch ấn định khối lượng, số lượng sản phẩm (ở đây là ấn định số lượng, diện tích nhà ở được xây dựng) nên cần phải bãi bỏ.