Giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất

VI ANH• 28/07/2023 09:00

Theo các chuyên gia, việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ khiến việc định giá đất trở nên khó khăn hơn và có thể làm chậm triển khai dự án.

>>Gỡ khó cho nhà ở xã hội

Mới đây, tại Hội thảo khoa học với chủ đề “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án”, nhiều doanh nghiệp và địa phương cho rằng phương pháp định giá đất đang tạo thành nút thắt lớn ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án đầu tư, bao gồm cả các dự án bất động sản. Do đó, nếu không áp dụng phương pháp đúng, điều này có thể trở thành một rào cản lớn làm chậm quá trình chuyển đổi nguồn lực xã hội và hạn chế phát triển kinh tế.

Hội thảo khoa học với chủ đề “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án

Hội thảo khoa học với chủ đề “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án" do Báo Đầu tư tổ chức chiều ngày 27/7/2023

Gây khó khăn trong việc định giá đất

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng - đại diện Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, doanh nghiệp đang quan tâm đến quy định liên quan đến định giá đất, bởi điều này ảnh hưởng đáng kể đến tiến độ triển khai các dự án đầu tư.

Cùng với đó, bà Hồng chỉ ra 4 vấn đề được tập trung đề cập. Thứ nhất, bà lo ngại việc bỏ phương pháp định giá thặng dư sẽ khó thay thế được, vì mỗi loại đất yêu cầu phương pháp định giá riêng biệt.

Thứ hai, việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ làm trì hoãn việc định giá đất, gây chậm tiến độ triển khai dự án. Theo khảo sát năm 2022, việc định giá đất mất nhiều thời gian là yếu tố chính gây chậm dự án. Thay đổi phương pháp định giá có thể làm tình trạng này trở nên nghiêm trọng hơn.

Thứ ba, về mục tiêu quản lý nhà nước, cơ quan soạn thảo cho rằng phương pháp này định giá bất động sản phục vụ cho quản lý tính toán đầu tư, chưa phù hợp với quản lý nhà nước. Tuy nhiên, nếu quan điểm đảo ngược lại, nếu phương pháp này phục vụ việc quyết định đầu tư, nó sẽ gần hơn với thị trường, từ đó bảo đảm quyền lợi và quản lý của nhà nước.

Thứ tư, phương pháp thặng dư đang được nhiều tổ chức thẩm định giá áp dụng và coi là phù hợp với bất động sản có tiềm năng phát triển. Đồng thời, đã được quy định trong tiêu chuẩn Thẩm định giá 11 do Bộ Tài chính ban hành.

Do đó, bà Hồng đề nghị cần cân nhắc lại việc bỏ phương pháp thặng dư và đánh giá thận trọng tác động của vấn đề này đối với việc triển khai dự án của doanh nghiệp.

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng - đại diện Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phát biểu tại Hội thảo

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng - đại diện Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phát biểu tại Hội thảo.

>>Hà Nội: Tốc độ tăng thu nhập không theo kịp giá nhà

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Hồng Chung – Chuyên gia chính sách đầu tư, Chủ tịch HĐQT DVL VENTURES – Phó Chủ tịch CLB BDS Hà Nội cho rằng, dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44 đề xuất loại bỏ phương pháp thặng dư, chỉ giữ lại 3 phương pháp là so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, những phương pháp này không đủ sức để thay thế phương pháp thặng dư trong việc định giá đất cho các dự án sử dụng đất đa dạng như xây dựng khu đô thị, khu đô thị mới và các khu dịch vụ thương mại tổng hợp theo quy hoạch.

Theo đó, các dự án bao gồm nhiều loại công trình khác nhau và nhà đầu tư phải đầu tư vào toàn bộ các công trình/hạng mục trong dự án, bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Những công trình này sau đó sẽ được hoàn trả lại cho nhà nước để quản lý và khai thác theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.

Kiến nghị giữ phương pháp thặng dư

Theo ông Đào Trung Chính – Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ biên tập, Luật Đất đai sửa đổi cho biết, các phương pháp định giá đất bao gồm phương pháp thặng dư, so sánh, chiết trừ, thu nhập… đều là những phương pháp khoa học được sử dụng rộng rãi trên thị trường thế giới.

Khi sử dụng phương pháp thặng dư nếu không chặt chẽ, ý chí chủ quan của người định giá, người thẩm định, lãnh đạo địa phương sẽ ảnh hưởng lớn tới kết quả định giá. Chưa kể còn phụ thuộc vào tỉ lệ tăng giá bất động sản, trong khi chúng ta chưa có cơ quan theo dõi, chưa đầy đủ thông tin.

Cơ quan chức năng sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến và tổng hợp lại để trình cấp có thẩm quyền phương án phù hợp.