Hoàn thiện các quy định về nhà ở xã hội (KỲ II): Đề xuất 10 giải pháp

TS. LS. ĐOÀN VĂN BÌNH• 07/08/2023 12:15

Nhằm hoàn thiện pháp luật về nhà ở nói chung và pháp luật liên quan tới NOXH nói riêng, Luật Nhà ở đang được sửa đổi bổ sung với nhiều quy định mới.

>>>Những vướng mắc cản trở đầu tư trong thực tế

LTS: Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được lấy ý kiến góp ý trước khi trình Quốc hội ban hành. Nhân dịp này, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp trích đăng bài viết của Luật sư, Tiến sĩ Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO.

Trên cơ sở nghiên cứu các quy định của Dự thảo, đánh giá tình hình thực tiễn, chúng tôi đề xuất 10 giải pháp tiếp tục hoàn thiện các quy định về NOXH trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Thứ nhất, quy định về đối tượng hưởng chính sách về NOXH. Cần sửa đổi theo hướng “mở rộng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ NOXH (được thuê, thuê mua, mua) với tiêu chí đơn giản, dễ nhận biết, giảm tối đa các yêu cầu về giấy tờ, thủ tục hành chính như tình trạng chỗ ở, mức thu nhập…" như chỉ đạo của Phó Thủ tưởng Trần Hồng Hà tại buổi làm việc với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan về tiếp thu, giải trình ý kiến của đại biểu Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới đây. Theo đó, cần tính toán kỹ chính sách nhà ở cho các đối tượng khác nhau như người có thu nhập thấp ở đô thị và nông thôn, người thuộc diện tái định cư, lực lượng vũ trang, người lao động, sinh viên…, xây dựng tiêu chí phù hợp, cụ thể, bình đẳng.

Có thể sửa đổi theo hướng bổ sung đối tượng “chịu thuế thu nhập bậc 1” được mua, thuê mua NOXH và quy định “cán bộ, công chức, viên chức nhà nước” cũng được áp dụng cơ chế “không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập” để mua, thuê mua nhà ở xã hội, tương tự như đối tượng thuộc các lực lượng vũ trang.

Bên cạnh đó, để đảm bảo thuận lợi trong quá trình đánh giá việc đáp ứng điều kiện hưởng chính sách NOXH, chúng tôi đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở nói chung và NOXH nói riêng với các thông tin chính xác, đầy đủ để chủ đầu tư có nguồn thông tin cần thiết phục vụ việc đánh giá điều kiện mua NOXH của khách hàng, đặc biệt là điều kiện về nhà ở.

Thứ hai, về vay vốn ưu đãi. Do khả năng chi trả thực của người có thu nhập thấp rất hạn chế, cần có những chính sách hỗ trợ về tín dụng hiệu quả hơn nữa để có thể tăng khả năng thanh khoản cho phân khúc nhà ở mang tính chiến lược quốc gia này. Chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua NOXH nên được duy trì ở mức vay với lãi suất thấp 4,8 - 5%/năm và được vay dài hạn tối đa 25 – 30 năm vẫn là chính sách chủ yếu, quan trọng nhất trong các chính sách về NOXH. Bởi lẽ, các chính sách ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm 50% thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ đầu tư kết nối hạ tầng giúp làm giảm giá thành NOXH thấp hơn khoảng 15-20% so với giá thành nhà ở thương mại cùng loại là mức chênh lệch giá đáng kể, nhưng nhờ có chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua NOXH với lãi suất thấp, dài hạn nên người có thu nhập thấp đô thị mới có đủ điều kiện để tạo lập nhà ở.

Do đó, cần tăng cường khả năng tiếp cận các gói vay ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua NOXH qua việc bố trí nguồn vốn cho Ngân hàng chính sách xã hội, nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng được nhà nước chỉ định; quy định điều kiện vay, việc minh chứng các điều kiện vay thông thoáng, tận dụng tối đa ưu thế của dữ liệu dân cư, liên thông dữ liệu giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan tránh việc “gây khó” cho người vay bằng các quy định chồng chéo, các thủ tục phức tạp.

Hiện tại, cần thống nhất nhận thức rằng để mục tiêu, chiến lược phát triển toàn diện NOXH, vai trò và trách nhiệm sẽ không thuộc riêng cơ quan, tổ chức hay cá nhân nào mà phải là toàn xã hội. Để duy trì ổn định, phát triển NOXH, cần tính đến phương án tích lũy, hỗ trợ tài chính lâu dài như: tích luỹ thông qua các khoản thuế về nhà ở, trái phiếu nhà ở…; thành lập các Quỹ như: Quỹ Đầu tư và phát triển nhà ở của từng địa phương; Quỹ phát triển đất để xây dựng NOXH; Quỹ tiết kiệm nhà ở…

Điển hình tại Trung Quốc, hệ thống Quỹ tiết kiệm nhà ở (Housing Provident Fund) được vận hành từ năm 1999, trong đó một trong các khoản thu vào Quỹ đáng lưu ý chính là tiền lương của người lao động, chủ sử dụng lao động cùng tham gia đóng góp để hỗ trợ cho người tiêu dùng nhà ở.

ần tăng cường khả năng tiếp cận các gói vay ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua NOXH

Cần tăng cường khả năng tiếp cận các gói vay ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua NOXH

Thứ ba, quy định về lợi nhuận tối đa của chủ đầu tư: Theo điểm c khoản 2 Điều 82 Dự thảo thì chủ đầu tư “Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NOXH để bán; tối đa 15% đối với phần diện tích xây dựng NOXH để cho thuê mua.”. Theo chúng tôi, để đảm bảo tính hiệu quả và cạnh tranh trong việc bán NOXH, tạo sức hấp dẫn hơn với các doanh nghiệp phát triển NOXH, cần xem xét điều chỉnh tăng biên độ lợi nhuận định mức lên mức phù hợp hơn đối với NOXH để thu hút cộng đồng doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam tham gia. Đây cũng là yếu tố quan trọng để đạt mục tiêu 1 triệu căn NOXH.

Thứ tư, quy định về giá bán cố định NOXH. Cần có quy định, hướng dẫn cụ thể về việc trên cơ sở các nguyên tắc quy định của pháp luật, Chủ đầu tư dự án NOXH được xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH và trình UBND cấp tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH sau khi được UBND cấp tỉnh phê duyệt sẽ là giá cố định cuối cùng, không thay đổi và là căn cứ để Chủ đầu tư ký Hợp đồng với khách hàng, ghi nhận doanh thu, lợi nhuận nhất là với các chủ đầu tư là các doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp đại chúng, các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán.

Thứ năm, quy định về thủ tục mua bán NOXH: Đề nghị sửa đổi các quy định về thủ tục mua bán NOXH theo hướng rút ngắn thời gian thông báo và nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua NOXH với tổng thời gian tối đa là 30 ngày. Đồng thời, để đảm bảo thông tin về việc bán NOXH đến được với đông đảo người dân, đề nghị quy định rõ thời hạn Sở Xây dựng phải đăng tải thông tin trên website, ví dụ: chậm nhất là 05 ngày làm việc sau khi nhận được thông báo của Chủ đầu tư, Sở Xây dựng có trách nhiệm đăng tải thông báo trên website của Sở.

Thứ sáu, quy định về quyền của người mua NOXH. Khoản 5 Điều 45 Dự thảo quy định: “Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho cơ quan quản lý nhà ở trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn đầu tư công hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn đầu tư công hoặc bán lại cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với Chủ đầu tư. Việc xác định và nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.”

Nên bỏ quy định về hạn chế thời gian giao dịch, cho phép người mua NOXH được bán NOXH sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Để quản lý, có thể có các quy định về giá bán tối đa hoặc việc nộp bù tiền sử dụng đất...cho phù hợp.

Như đã phân tích nêu trên, việc hạn chế quyền của người mua NOXH (không được phép cho thuê lại, thế chấp, chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở) có nhiều điểm bất cập, hạn chế quyền tự do quyết định các giao dịch liên quan đến NOXH của người mua NOXH.

Thứ bảy, quy định, hướng dẫn cụ thể về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì NOXH đặc biệt là quy định về bàn giao Quỹ bảo trì, việc chi hộ các chi phí chung khi chưa bàn giao Quỹ bảo trì cho Ban quản trị; quy định về việc phân bổ chi phí quản lý chung cho toàn bộ khu đô thị cho phần NOXH trong khu đô thị. Ngoài ra, một số vấn đề có liên quan cũng cần xem xét để thể chế về NOXH đồng bộ, lâu dài.

Thứ tám, quy định về công tác thanh tra, kiểm tra theo hướng giảm đối với NOXH để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp. Thực tế, dự án NOXH thường bị thanh tra, kiểm tra ít nhất 03 lần trong quá trình triển khai: (1) Bộ Xây dựng kiểm tra chất lượng (hoàn thành kết cấu, đang hoàn thiện); (2) Sở Xây dựng kiểm tra công tác quản lý, sử dụng NOXH; (3) Kiểm toán nhà nước khu vực 1 vào kiểm toán trực tiếp. Việc thanh tra, kiểm tra nhiều, có những nội dung trùng lặp sẽ gây những khó khăn nhất định cho doanh nghiệp như tốn kém thời gian, nhân lực phục vụ hoạt động thanh tra, kiểm tra…Do đó, chúng tôi đề xuất rà soát, quy định và triển khai thực hiện hoạt động thanh tra, kiểm tra theo hướng giảm thanh tra, kiểm tra, ghép các nội dung thanh tra, kiểm tra trong một lần/một đoàn để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp.

Thứ chín, học hỏi các mô hình thành công. Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm phát triển NOXH của Singapore, quốc gia thành công trong phát triển NOXH với giá cả phù hợp với túi tiền của người dân, giúp tỷ lệ sở hữu nhà của người dân nước này hiện đạt 88,9%. Singapore thiết lập một cơ quan nhà nước duy nhất phụ trách việc nghiên cứu, phát triển, phân phối, duy tu và bảo trì NOXH là Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) và vì điều này, NOXH tại Singapore được gọi là nhà HDB.

HDB cũng chính là cơ quan đứng ra cho người dân vay tiền với lãi suất ưu đãi để mua nhà trả góp. Thị trường bất động sản Singapore rất thành công trong việc áp dụng hệ thống tiết kiệm bắt buộc. Đây là một hệ thống hoạt động giúp cho người mua tương lai tránh được những khoản nợ lớn, cho phép họ trả được các khoản nợ một cách đều đặn với chi phí tài chính thấp.

Theo hệ thống này, một người mua nhà ở trong tương lai phải tiết kiệm được một khoản tiền nhất định đã ghi trong hợp đồng vay vốn, trước khi người đó được phép vay tiền với lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường. Hệ thống này có thể được duy trì vì các lợi thế nhất định như thuế, lãi suất của tiền đặt cọc và vốn vay lãi suất thấp. Quỹ tiết kiệm này đã trở thành một nhân tố quan trọng để các chương trình nhà ở thực thi, người dân dùng tiền gửi tiết kiệm để mua nhà HDB với giá rẻ hơn giá thị trường.

Thứ mười, về lâu dài, NOXH luôn cần hỗ trợ từ nhà nước. Vì thế, để rõ ràng, nhà nước sẽ đóng vai trò chính trong việc phát triển NOXH. Nhà nước đồng thời kiến tạo thể chế cởi mở, thủ tục hành chính ngắn gọn để tư nhân tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền (affordable housing).