Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Xác lập bảng giá đất sẽ là thách thức lớn

PHƯƠNG THANH• 13/10/2022 03:30

Theo các chuyên gia, công tác định giá thành lập bảng giá đất theo giá thị trường chắc chắn sẽ là thách thức lớn với các địa phương, ít nhất là ở giai đoạn đầu.

>>5 vấn đề cấp thiết sửa Luật đất đai

Khó tính giá nếu bỏ khung giá đất

Một trong những điểm mới của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là bỏ khung giá đất, chỉ yêu cầu bảng giá đất. Theo Luật sư Nguyễn Phó Dũng – Công ty Luật OPIC và Cộng sự, việc bỏ khung giá đất là cải cách mới nhưng vẫn còn nhiều hệ lụy. Vì theo Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp.

Theo Dự thảo Luật đất đai bỏ khung giá đất tức là việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tổi thiểu và tối đa với từng loại đất

Theo Dự thảo Luật đất đai bỏ khung giá đất tức là việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất

Tuy nhiên, việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường, nhưng hệ số ở tất cả các tỉnh, thành phố chỉ từ 1,5 - 2. Như vậy nó tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước. Do đó để quản lý giá đất trên thị trường, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, ngoài ra còn là cơ sở pháp lý rõ ràng buộc các địa phương phải tuân theo, thì bỏ khung giá đất sẽ tồn tại nhiều vấn đề bất cập.

Theo Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), bỏ khung giá đất tức là việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tổi thiểu và tối đa với từng loại đất nữa. Thay vào đó, trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, các phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất. Sau khi xây dựng xong bảng giá đất sẽ được trình Hội đồng nhân dân tỉnh trước khi thông qua (trước đây khi xây dựng bảng giá đất sẽ dựa vào khung giá đất để ban hành).

Theo Luật sư Nguyễn Phó Dũng, thực trạng này diễn ra chủ yếu là do thiếu các yếu tố về thông tin cho các công tác về định giá đất. Chính vì vậy để việc thực hiện được hiệu quả cơ chế phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường thì cần xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất trên cơ sở vào cuộc của Chính phủ, địa phương, tổ chức tư vấn độc lập trong việc tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất.

Luật sư Dũng cũng cho biết, định nghĩa chính xác giá thị trường là vấn đề rất khó, vì giá thị trường phụ thuộc vào nhiều chi tiết, yếu tố, thông tin cùng với thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng.

Mặt khác, về việc để cho UBND cấp tỉnh chủ động trong việc định giá thu hồi đất ở mặt tích cực chính là sự tạo điều kiện cho các địa phương được chủ động xác định giá đất sát thực với giá đất thị trường, đạt được mục tiêu hoàn thiện cơ chế giá đất.

Tuy nhiên ở mặt còn lại cũng dẫn đến hệ lụy khi trao cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nhiều quyền năng như có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Từ đó, khó tránh khỏi tình trạng tiêu cực, nhũng nhiễu trong công tác thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Xây dựng phương pháp tính giá đất được công khai, minh bạch

Việc xác định giá đất sát với địa phương sẽ góp phần tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

>>Sửa Luật Đất đai 2013: Đền bù cần sát giá thị trường

>>GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: Duy trì 2 kênh tạo quỹ đất phát triển nhà ở

Đưa ra bất cập này, Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) quan ngại, nếu quy định ban hành “bảng giá đất định kỳ hàng năm” thì sẽ làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, Ủy ban nhân dân cấp huyện, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử và chưa thực hiện số hóa toàn diện ở các cấp hành chính. Do đó chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực (update real time), chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu về giá đất” theo “vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn”.

Xây dựng phương pháp tính giá đất được công khai, minh bạch

Mặt khác, đại diện HoREA nhấn mạnh, hiện nay tại khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định: "...Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần (…) Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi (…) giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp” thông qua công cụ là các “hệ số điều chỉnh giá đất” theo quy định của Chính phủ.

"Tuy nhiên, do bị khống chế bởi cơ chế “khung giá đất - bảng giá đất”, nên “bảng giá đất” không đảm bảo sự phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, không phát huy được vai trò của “bảng giá đất” trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2013", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản HCM cho biết.'

Theo ông Lê Hoàng Châu, cơ chế “bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần” và được xem xét điều chỉnh bằng các “hệ số điều chỉnh giá đất” hàng năm hoặc theo đối tượng, xét một cách thật khách quan thì có tính hợp lý, sát với thực tiễn, phù hợp với khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta và nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi).

Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, việc bỏ khung giá đất và hệ số biến động 5 năm một lần và thay vào đó là quy định bảng giá đất biến động điều chỉnh mỗi năm một lần là điểm tiến bộ. Tuy nhiên, ông Hiệp đặt ra bài toán làm sao để xác định được thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ khi điều chỉnh giá đất?

Theo ông Hiệp, hiện nay giá đất trên thị trường biến đổi từng ngày nên việc Nhà nước xây dựng và áp dụng bảng giá đất sẽ tác động tới quyền lợi của người sử dụng đất. Nếu biến động giá đất trên thị trường được Nhà nước chỉ căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh liên tục, điều này dẫn đến thiếu tính ổn định, thậm chí gây ra nhiều tranh cãi.

Trong chính sách đất đai, chế định thu hồi đất là chế định đặt ra yêu cầu cao nhất (đồng thời khó khăn nhất) về đảm bảo “hài hòa lợi ích” và “công bằng xã hội”. Bởi trước đây trong những lần thu hồi đất ở một số địa phương đã từng xảy ra sự phản đối của người dân, trong công tác thu hồi đất cũng luôn tiềm ẩn nguy cơ xung đột, bất bình đẳng xã hội; tiềm ẩn tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm và gây bức xúc trong dư luận xã hội.