Sửa Luật Đất đai: Cân nhắc mở rộng đối tượng áp dụng phương pháp thặng dư

GIA NGUYỄN• 29/10/2023 04:00

Để việc áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất đảm bảo tính khoa học, hiệu quả, góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều ý kiến đề xuất, cần xem xét mở rộng đối tượng áp dụng…

>> Sửa Luật Đất đai: Cần xóa bất cập về đất làm dự án nhà ở thương mại

Theo đó, trên cơ sở tiếp thu ý kiến góp ý, Chính phủ đề nghị Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chi tiết các phương pháp định giá đất gồm: So sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh. 4 phương pháp định giá đất được cơ quan soạn thảo đề xuất đưa vào Dự thảo Luật (sửa đổi) được cho là phù hợp. Đặc biệt là việc bổ sung phương pháp thặng dư - một trong những phương pháp xác định giá đất có tính khoa học, được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia trên thế giới.

Quy định về việc áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được cho bó hẹp hơn so với quy định hiện hành - Ảnh minh họa: ITN

Thế nhưng, bên cạnh những mặt tích cực, không ít kiến cũng cho rằng, phương pháp thặng dư được đưa vào Dự thảo lần này đã bị thu hẹp đối tượng áp dụng so với quy định hiện hành.

Cụ thể, theo điểm c, khoản 5, Điều 159 của Dự thảo: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này”.

Trong khi theo quy định hiện hành, phương pháp thặng dư được cho phản ánh giá trị thị trường của khu đất cần định giá bao gồm các yếu tố: mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; mật độ xây dựng; chiều cao công trình; hệ số sử dụng đất; phản ánh được giá trị dòng tiền trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mang tính thực tiễn cao. Như vậy, so với quy định được đề xuất tại Dự thảo thì các trường hợp áp dụng định giá đất theo phương pháp thặng dư đã bị bó hẹp.

Từ đó, nhiều ý kiến đề xuất, phương pháp định giá đất này tại Dự thảo Luật (sửa đổi) cần được xem xét tiếp thu, chỉnh sửa, giữ nguyên như quy định hiện hành.

>> Sửa Luật Đất đai: Thiếu cơ chế thu hồi đất cho dự án phát triển du lịch

Nhiều ý kiến cho rằng, cơ quan soạn thảo cần xem xét, điều chỉnh việc áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất - Ảnh minh họa: ITN

Nhiều ý kiến cho rằng, cơ quan soạn thảo nên giữ nguyên việc áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất như quy định hiện hành - Ảnh minh họa: ITN

Liên quan đến vấn đề này, đại biểu Đặng Bích Ngọc - Phó trưởng Đoàn chuyên trách, Phụ trách Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình cho rằng, việc thu hẹp đối tượng áp dụng có ưu điểm là chỉ rõ hơn trường hợp nào sẽ áp dụng phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, trong trường hợp không thể áp dụng được các phương pháp khác và cũng không được áp dụng phương pháp thặng dư thì sẽ dẫn đến lỗ hổng pháp lý, có thể gây ách tắc trong triển khai.

Thực tế, có rất nhiều dự án nhà đầu tư mua gom đất trong dân là đất nông nghiệp, thậm chí là đất lúa chuyển sang làm dự án, không phải đất phi nông nghiệp. Nếu áp dụng như quy định tại Dự thảo sẽ có nhiều dự án bất động sản áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất và tính tiền sử dụng đất đối với loại dự án này. Trong khi đó, các phương pháp khác gần như không thể áp dụng được, dẫn đến dự án không thể triển khai, gây lãng phí nguồn lực, thất thu ngân sách.

Vì vậy, phạm vi áp dụng nên cân nhắc mở rộng hơn cho phù hợp và cũng tăng thêm tính linh hoạt đối với phương pháp thặng dư, nên bao gồm cả những thửa đất, khu đất khi có thay đổi quy hoạch hoặc mục đích sử dụng trong tương lai. Ngoài ra, việc mở rộng đối tượng áp dụng như đề cập tại đây sẽ bảo đảm việc áp dụng phương pháp thặng dư đối với khu đất, thửa đất có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình nhưng không thực hiện được phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo vị đại biểu này, để phương pháp thặng dư được sử dụng một cách tối ưu nhất, việc khắc phục các các yếu tố giả định ban đầu như: dự kiến mức sinh lời trong tương lai, dự báo các khoản chi phí phát sinh… cần được thực hiện dựa trên các tiêu chí, cụ thể: mức độ sẵn có của thông tin, dữ liệu thị trường; đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của đất; chấp nhận sai lệch giữa các phương pháp định giá đất (trường hợp cần thực hiện từ 2 phương pháp trở lên đối với một số lô/thửa đất/bất động sản).

Còn theo ông Nguyễn Thế Phượng - Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần xem xét lại quy định về phương pháp thặng dư để phù hợp với quy định hiện hành. Nếu như chỉ áp dụng phương pháp thặng dư cho đất phi nông nghiệp thì khó thực hiện, bởi còn những khu đất hỗn hợp với giá trị lớn thì rất khó để áp dụng theo các phương pháp khác.

Chẳng hạn phương pháp so sánh chỉ có thể thực hiện cho nhà thấp tầng, không áp dụng được cho nhà cao tầng, nhà đa chức năng, bất động sản công nghiệp. Trong khi phương pháp thu nhập chỉ áp dụng cho đất nông nghiệp, mà phù hợp nhất là đất trồng cây hàng năm…Vì vậy, quy định như trong dự thảo sẽ khiến những dự án lớn hơn 200 tỉ đồng sẽ bị ách tắc. Trong khi hiện nay đa số dự án bất động sản đều có vốn đầu tư rất lớn. Thậm chí, quy định này còn có khả năng gây thiệt hại to lớn cho ngân sách Nhà nước do mở rộng quy mô các lô đất được áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất…