Sửa Luật Đất đai: Thiếu cơ chế thu hồi đất cho dự án phát triển du lịch

GIA NGUYỄN• 20/10/2023 04:00

Xoay quanh nội dung Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tiếp tục góp ý hoàn thiện, nhiều ý kiến cho rằng, việc chưa quy định cụ thể quỹ đất dành cho du lịch, sẽ làm khó các nhà đầu tư…

>> Sửa Luật Đất đai: Cần có quy định cụ thể về đất phát triển hạ tầng du lịch

Theo đó, không chỉ bị bỏ quên trong danh mục thu hồi đất để phát triển các dự án trọng điểm của địa phương, những sản phẩm du lịch tầm cỡ cũng bị “lãng quên” khi xây dựng chính sách Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất trong khu kinh tế. Đáng nói, hiện nay, cả nước có 18 khu kinh tế đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và cả nước, trong khu kinh tế có các khu chức năng như khu công nghiệp, khu dịch vụ, du lịch, khu vui chơi giải trí, khu đô thị.

Vẫn còn những tồn tại trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến đất dành cho phát triển du lịch - Ảnh minh họa: ITN

Tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Khu kinh tế được đưa vào danh mục cần được phát triển và khuyến khích đầu tư, được hưởng các chính sách về tiền thuê đất, sử dụng đất, thuế thu nhập... tương ứng với địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Thế nhưng, chỉ các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao; khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu công nghệ thông tin tập trung; khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao; khu phi thuế quan mới được nhà nước hỗ trợ thu hồi đất. Trong khi đó, các khu giải trí, khu du lịch, khu đô thị và các khu chức năng khác thì doanh nghiệp phải “tự lực cánh sinh”.

Cho ý kiến về thực tế đã nêu tại hội thảo khoa học về sửa Luật Đất đai vừa qua, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia chỉ rõ, dù quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, song còn thiếu cơ chế thu hồi đất.

Doanh nghiệp kinh doanh du lịch hiện chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án du lịch thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất.

>> Sửa Luật Đất đai: Vẫn còn nhiều băn khoăn về xác định giá đất

Theo các chuyên gia, cần bổ sung vào Điều 79 Dự thảo trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi - Ảnh minh họa: ITN

Trong khi đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất lại phụ thuộc phần lớn vào quỹ đất do địa phương nắm giữ và phụ thuộc vào ngân sách của địa phương, khả năng thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng dự án (cần thỏa thuận đền bù với 100% số hộ dân).

Theo TS Cấn Văn Lực, đây là một trong những vướng mắc lớn, khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại. Quan trọng hơn, Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, nhưng lại không có các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí.

“Đối với lĩnh vực du lịch, đất đai là nguồn lực quan trọng để thu hút nguồn vốn xã hội (trong và ngoài nước) do muốn phát triển đồng bộ, bền vững các dự án đầu tư khu du lịch cần số vốn đầu tư lớn, quỹ đất phát triển tương xứng cùng với thời gian đầu tư và vận hành dài hạn.

Việc không quy định lĩnh vực du lịch thuộc các trường hợp thu hồi đất như trên có thể khiến việc tìm kiếm các nguồn quỹ đất cho những dự án du lịch quy mô lớn có thể tiếp tục gặp khó khăn, trở thành rào cản phát triển”, TS Cấn Văn Lực bày tỏ.

Từ đó, vị chuyên gia này đề nghị, Dự thảo Luật (sửa đổi) nên xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí (thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) có quy mô hoặc tổng mức đầu tư lớn, đặc biệt, những dự án tại địa bàn khó khăn, miền núi, biên giới, hải đảo…

Đồng quan điểm đã nêu, chuyên gia pháp lý bất động sản – ThS Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, trong các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được nêu tại Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện vắng bóng các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí thông thường.

Dự thảo chỉ quy định thu hồi đất phục vụ dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ nếu được HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện của địa phương. Như vậy, dự án phải “dính” một phần chức năng ở (không quy định mức độ nào, tỷ lệ bao nhiêu phần trăm) thì Nhà nước mới được thu hồi đất.

Theo ông Đình, tôi đồng tình với quan điểm cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở), tuy nhiên, tại các địa điểm phù hợp để làm du lịch thì cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực.

“Thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc. Để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải “nhét” một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất.

Hình thức “lách” này sẽ gây ra hệ lụy, quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch. Việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng”, ông Đỉnh phân tích.

Từ đó, vị chuyên gia này cho rằng, cần bổ sung vào Điều 79 Dự thảo trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần không có chức năng nhà ở.