Sửa Luật Đất đai: Cần xóa bất cập về đất làm dự án nhà ở thương mại

>> Sửa Luật Đất đai: Thiếu cơ chế thu hồi đất cho dự án phát triển du lịch

Mặc dù đã trải qua hơn một năm lấy ý kiến rộng rãi, thế nhưng, cho đến nay một trong những nội dung tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn khiến dư luận đặc biệt quan tâm đó là quy định tại Điều 128. Cụ thể, theo Dự thảo Luật (sửa đổi) quy định: Nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì doanh nghiệp phải đang có quyền sử dụng đất ở, hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Ví dụ doanh nghiệp A có một khu đất rộng 10ha. Theo quy định hiện hành tại Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi 9 luật, trong đó sửa khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 về các loại đất được làm nhà ở thương mại thì nếu muốn làm dự án nhà ở thương mại, trong khu đất này phỉa có ít nhất 1m2 là đất ở, phần còn lại là các loại đất khác như là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh, hay thương mại dịch vụ.

Trong khi đó, theo Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nếu muốn làm dự án tại khu đất này phải có đất ở và đất phi nông nghiệp.

Ngay sau khi điều chỉnh mới trong Dự thảo luật (sửa đổi) được đưa ra, không ít ý kiến tỏ ra quan ngại, việc điều chỉnh này có nguy cơ khiến thị trường bất động sản đã khó lại càng thêm khó.

>> Sửa Luật Đất đai: Cần có quy định cụ thể về đất phát triển hạ tầng du lịch

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, những quy định tại Điều 128 đã bó hẹp khả năng ra đời các dự án mới, gây ách tắc cho các dự án đang trong quá trình triển khai và là trở ngại cho quá trình đô thị hóa của nước ta.

Còn theo Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI, các quy định của Điều 128 gây khó khăn rất lớn cho các dự án bất động sản, đặc biệt, là các dự án lớn có quy mô hàng chục đến hàng trăm hecta.

Đáng nói, theo các chuyên gia, nếu Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua có thể làm tắc nghẽn, thậm chí triệt tiêu động lực và quá trình thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp và người dân, trong khi chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW là “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Thực tế, thống kê cho thấy, cả nước hiện có hàng trăm dự án đang gặp vướng mắc về pháp lý, trong đó nổi bật là vướng mắc về quy định đất làm dự án. Trong khi các nỗ lực giải quyết vướng mắc thời gian qua chưa đưa đến những kết quả tích cực thì việc Điều 128 dựng lên các “hàng rào kỹ thuật” như trên không khác gì chặn đường ra của hàng trăm dự án này.

Hệ lụy tất yếu là thị trường bất động sản tiếp tục tê liệt do không có dự án mới, doanh nghiệp kéo dài chuỗi ngày khốn cùng vì không có việc làm. Với người dân, nguồn cung ít ỏi sẽ đẩy giá sản phẩm bất động sản leo thang hơn nữa, khiến giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với.

Từ những vấn đề đã nêu, các chuyên gia đề nghị, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần xóa bỏ các bất cập trong Điều 128, giữ nguyên các quy định của Luật số 03/2022.

Góp ý về quy định tại Điều 128 Dự thảo, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch SBLaw cho rằng, phần lớn các dự án hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất, nên nó sẽ rất khó cho việc phát triển các dự án theo hướng thoả thuận chuyển nhượng, nếu không muốn nói là không thể.

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, vướng mắc còn từ quy định chỉ được công nhận chủ đầu tư nếu có đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Nhưng thực tế, đa số dự án hiện tại đang được thực hiện theo hình thức doanh nghiệp nộp tiền thuê đất hằng năm.

“Do đó, tôi cho rằng cơ quan soạn thảo cần cân nhắc thêm, cần mở rộng phạm vi đất được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, không nhất thiết phải là đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tìm kiếm đất phù hợp với dự án của họ, đồng thời tăng nguồn cung đất cho thị trường nhà ở”, Luật sư Nguyễn Thanh Hà khuyến nghị.