Chung cư mini còn sức hấp dẫn?

VI ANH• 30/11/2023 12:00

Những quy định mới của Luật Nhà ở sửa đổi có khả năng làm gia tăng mặt bằng giá của thị trường chung cư mini.

>>Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được thông qua: Căn hộ chung cư mini được cấp sổ hồng

Trong Luật Nhà ở (sửa đổi) mới được Quốc hội thông qua, quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê. (Điều 57, Chương IV). Theo đó, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Những quy định mới của Luật Nhà ở sửa đổi có khả năng làm gia tăng mặt bằng giá của thị trường chung cư mini.

Những quy định mới của Luật Nhà ở sửa đổi có khả năng làm gia tăng mặt bằng giá của thị trường chung cư mini. Ảnh:V.A

Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Giảm sức hấp dẫn

Trao đổi với DĐDN, ông Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, những quy định mới được xem là động thái tích cực nhằm công nhận một loại hình nhà ở thực tế đang có trên thị trường. Đây là loại hình bất động sản khá phổ biến nhưng lại không được quy định trong khung luật pháp về nhà ở, không được kiểm soát dẫn tới có nhiều sai phạm trong trật tự xây dựng và phòng cháy chữa cháy (PCCC).

Ông Toản cho biết thêm, Luật Nhà ở mới quy định chính quyền các địa phương được quyền thực hiện việc cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư mini nhưng phải đảm bảo các quy định về xây dựng và PCCC, thậm chí quy định mới là phải lập dự án đầu tư thì việc đầu tư loại hình căn hộ chung cư mini sẽ không còn thu hút do chi phí và thời gian thực hiện sẽ tăng cao, trong khi sự hấp dẫn của loại hình này là bởi giá thành thấp.

Điều này đã được dự báo từ sau vụ cháy chung cư mini thảm khốc vào tháng 9 vừa qua, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo, thị trường chung cư mini sẽ trở nên khó khăn hơn đối với người kinh doanh cũng như người mua và thuê loại hình này bởi cơ quan chức năng sẽ rà soát các dự án, không chỉ ở địa bàn Hà Nội mà trên khắp cả nước.

Trên thực tế, từ sau vụ cháy, nhiều chủ chung cư mini đã phải tạm dừng kinh doanh vì chưa tuân thủ quy định khắt khe về PCCC, đồng thời mất nhiều thời gian và chi phí để bổ sung giấy phép hoặc tu sửa, đáp ứng đủ điều kiện vận hành chung cư. Bởi vậy, những chung cư mini đạt đủ tiêu chuẩn trở nên khan hiếm và đẩy giá thị trường lên cao.

Sau Luật Nhà ở sửa đổi, các cá nhân muốn xây dựng và kinh doanh loại hình chung cư mini giờ đây phải đáp ứng điều kiện là chủ đầu tư dự án. Điều đó có nghĩa họ phải đáp ứng thêm nhiều điều kiện để được cấp giấy phép, như đã quy định trong Luật Xây dựng 2014, điển hình như phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt trong quy hoạch sử dụng đất; đảm bảo an toàn cho công trình nhà ở, PCCC và công trình lân cận; thiết kế và xây dựng nhà ở phải đáp ứng các tiêu chuẩn quy định… Chưa kể, dù có thể đáp ứng các tiêu chí này, nhà đầu tư cá nhân vẫn phải đối mặt với rủi ro bị cơ quan có thẩm quyền không chấp thuận cấp giấy phép xây dựng, phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

Khi các thủ tục pháp lý trở nên “rườm rà” hơn, các nhà đầu tư - phần lớn là nhà đầu tư cá nhân - sẽ khó lòng đáp ứng được hoặc phải tốn thêm nhiều thời gian và chi phí để xây dựng và vận hành. Điều này sẽ trở thành rào cản lớn đối với những người từng có nhu cầu đầu tư vào loại hình và họ không còn “mặn mà” với phân khúc chung cư mini trong tương lai.

“Với số vốn khoảng 10 tỷ đồng, thay vì như trước đây tôi sẽ nghĩ đến việc đầu tư chung cư mini thì hiện nay với các quy định mới, việc đầu tư vào phân khúc này sẽ bị đội lên nhiều chi phí và mất nhiều thời gian. Do đó, tôi sẽ lựa chọn một kênh đầu tư đơn giản hơn với mức sinh lời tương tự”, theo chia sẻ của anh Quảng (Hoàng Mai, Hà Nội) - một nhà đầu tư bất động sản lâu năm.

Xu hướng tăng giá

>>Cửa sáng cho cải tạo chung cư cũ

Theo đó, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Khi chưa có quy định mới, việc xây dựng chung cư mini “nở rộ” tại các thành phố lớn tiềm ẩn nhiều rủi ro liên quan đến an toàn PCCC. Ảnh:VA

Trong khi nguồn cung được dự báo bị hạn chế trong tương lai, nhu cầu nhà ở giá rẻ ở trung tâm các thành phố lớn vẫn không có dấu hiệu suy giảm. Theo thống kê, năm 2023 tại TP.HCM có khoảng 4,7 triệu lao động làm việc và Hà Nội có khoảng 4 triệu người. Riêng TP.HCM cứ mỗi năm sẽ tăng khoảng 200.000 người, trong 5 năm bổ sung 1 triệu người, kéo theo nhu cầu nhà ở luôn tăng cao.

Bởi vậy, giá thuê loại hình này do đó có xu hướng tăng lên trong thời gian tới, đặc biệt là với các chung cư mini đáp ứng đủ các điều kiện vận hành. Bên cạnh đó, việc cho phép cấp sổ hồng cũng khiến không ít người mua nhà lo ngại về khả năng giá chung cư mini sẽ tăng vọt.

"Từ trước tới nay, loại hình bất động sản này có giá rẻ bởi sự thiếu quy chuẩn, diện tích nhỏ hay những bất cập khác. Do đó, một số ít sản phẩm đủ điều kiện cấp sổ hồng trên thị trường hiện nay sẽ là điều vô cùng khan hiếm, và giá không còn rẻ như trước đây (dao động từ 600 triệu - 1 tỷ đồng/căn)" - ông Toản EZ đánh giá.