Phát triển nhà ở vừa túi tiền: Không nên “thả nổi”, phó mặc cho thị trường

DIỆU HOA• 16/03/2024 05:00

Tư duy thả nổi đối với nhà ở vừa túi tiền theo quy luật cung cầu tự nhiên đang được thay đổi bằng những định hướng, chính sách khuyến khích để phát triển phân khúc này trên toàn cầu.

>>Đề xuất người mua nhà ở vừa túi tiền được tiếp cận gói 120.000 tỷ

Nhu cầu nhà ở vừa túi tiền đang rất lớn nhưng nguồn cung gần như "tuyệt chủng".

Phát biểu tại Sự kiện thường niên: Diễn đàn Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ IV và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2023 - 2024 do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức, LS. TS. Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, nhà ở là vấn đề vô cùng quan trọng vì không chỉ liên quan trực tiếp tới chỗ ở của người dân mà còn ảnh hưởng rất lớn tới vấn đề xã hội, đặc biệt là vấn đề chi tiêu.

Giá nhà bình dân đã tăng 20 – 30%

Theo ông Bình, nếu chi phí dành cho nhà ở quá lớn thì người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp sẽ không còn tiền để chi tiêu cho tiêu dùng và những nhu cầu thiết yếu. Từ đó, vấn đề này có tác động đến sản xuất, hàng hoá dịch vụ trong nền kinh tế.

Chính vì vậy, Chính phủ có Quyết định số 2161/QĐ-Ttg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến 2045, phát triển nhà ở cho gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, đặc biệt là nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Tại Việt Nam, hiện nay thị trường đều đang hiểu nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại có tổng giá trị tài sản được chi trả bằng thu nhập tích lũy từ 7 năm trở lên của một hộ gia đình; Là nhà phân khúc hạng C với mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản là dưới 1.000 USD/m2, nghĩa là căn hộ 2 phòng ngủ 65m2 có giá khoảng 65.000 USD tương đương 1,6 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có một thực tế là căn hộ chung cư với mức giá này gần như đã "tuyệt chủng" ở Hà Nội và TP.HCM. Hiện "chuẩn" giá nhà bình dân tại 2 thành phố này đã nâng lên 20 - 30%, ở mức 2 - 2,4 tỷ đồng/căn.

“Tại Hội nghị với Thủ tướng ngày 14/3, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM có đề xuất cho phép nhà có giá dưới 3,5 tỷ đồng được phép tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng. Như vậy, khái niệm về nhà ở vừa túi tiền hiện nay có thay đổi rất lớn, không còn đạt ở mức 1.000 USD mà có thể đã tăng lên gấp đôi. Như vậy, vấn đề nhà ở vừa túi tiền là vấn đề nóng bỏng mà Việt Nam cần phải giải quyết” - LS. TS. Đoàn Văn Bình cho hay.

>> “Nhà ở vừa túi tiền” khơi thông thị trường địa ốc

Kinh nghiệm quốc tế

Trên cơ sở nghiên cứu kinh nghiệm phát triển nhà ở vừa túi tiền của một số quốc gia trên thế giới, LS. TS. Đoàn Văn Bình đã chỉ ra một số kinh nghiệm phát triển nhà ở vừa túi tiền của một số quốc gia trên thế giới.

Cụ thể, tại Hoa Kỳ hiện đang thiếu khoảng 5,5 - 7,3 triệu căn nhà ở vừa túi tiền. Theo LS. Bình, Hoa Kỳ đã sử dụng các quỹ trong Kế hoạch Giải cứu Người Mỹ (American Rescue Plan) nhằm tạo lập thêm nhiều nhà ở cho thuê vừa túi tiền.

Hoa Kỳ đã sử dụng nhiều biện pháp để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.

Tại Canada, Chính phủ nước này ban hành chỉ số khả năng chi trả nhà ở. Được biết, chỉ số này càng cao thì khả năng chi trả càng thấp và đáng chú ý, năm 2023 là năm đánh dấu khả năng chi trả cho nhà ở tại Canada đạt mức kém nhất trong 41 năm qua.

LS.TS Đoàn Văn Bình cho rằng giải pháp đến từ việc Canada đã tăng mật độ xây dựng, cấp phép nhanh hơn và áp dụng công nghệ mới. Và sắp tới, Canada tập trung xây dựng 100.000 căn nhà mới vừa túi tiền khắp đất nước trong vòng 3 năm tới. Đặc biệt, Canada ban hành quỹ HAF trị giá 4 tỷ USD và đưa ra các tiêu chí: Các ban, hay thành phố nào muốn tiếp cận được quỹ này thì phải đề xuất giải pháp, sáng kiến. Từ đó, giải pháp, sáng kiến nào có lợi nhất thì các ban, thành phố đó được tiếp cận nguồn vốn nhiều nhất.

"Tôi cho rằng, đây là một ý tưởng rất hay về bảo toàn các nguồn lực nhà ở xã hội", ông Bình đánh giá.

Đối với nước Đức - một đất nước giàu có tại châu Âu và nằm trong G7 nhưng tỷ lệ sở hữu nhà ở tại đây rất thấp chỉ 46%. Quốc gia này đã đề ra chính sách để giải quyết vấn đề này: Đặt giới hạn tối đa về giá thuê và mức tăng giá thuê tại một khu vực áp dụng cho các khu vực có thị trường nhà ở căng thẳng tại Đức. Đặc biệt, khi một căn nhà được tái cho thuê trong khu vực áp dụng, giá thuê không được vượt quá 10% so với giá thuê thông thường tại địa phương; Ban hành giá trần điện và ga để các bên tham chiếu thỏa thuận rõ trong hợp đồng thuê.

"Ngay cả những nước trọng kinh tế thị trường thì cũng có thể can thiệp các mệnh lệnh hành chính vào để điều tiết nhà ở vừa túi tiền cho người dân", Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận.

Nên được định hướng bằng cơ chế, chính sách

TS. LS Đoàn Văn Bình cho biết, phát triển nhà ở vừa túi tiền trên thế giới ngày càng được quan tâm mạnh mẽ từ Chính phủ các nước. Tư duy thả nổi đối với nhà ở vừa túi tiền theo quy luật cung cầu tự nhiên của thị trường đang được thay đổi bằng những định hướng, chính sách, những khuyến khích để phát triển phân khúc này trên toàn cầu. Có thể thấy, những chính sách các nước áp dụng cũng rất đa dạng.

“Nếu để “bàn tay vô hình” của cơ chế thị trường thì sẽ rất khó có được nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thời gian qua, giá nhà tăng liên tục chính là minh chứng. Vì vậy, Nhà nước cũng nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định”

Từ những nghiên cứu trên, LS.TS. Đoàn Văn Bình đã chỉ ra những gợi mở chính sách cho Việt Nam.

Thứ nhất, là hoàn thiện chính sách, pháp luật: Đưa ra khái niệm và ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền (Có thể đưa ra tiêu chí lượng hóa trên cơ sở tỷ lệ giữa chi phí cho nhà ở và thu nhập của người dân).

Đồng bộ các quy định về nhà ở vừa túi tiền trong hệ thống pháp luật, chú trọng xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền; Có chính sách, cơ chế tặng điểm thưởng và tích lũy điểm thưởng cho các chủ đầu tư tạo lập nhà ở vừa túi tiền khi lựa chọn nhà đầu tư làm dự án nhà ở thương mại phân khúc cao hơn; Tham khảo kinh nghiệm ban hành chính sách khống chế giá trần nhà ở vừa túi tiền bao gồm cả giá bán và giá thuê nhà.

Thứ hai, hoàn thiện tiêu chuẩn, quy chuẩn: Cần xây dựng và ban hành hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công nghệ mới cho nhà ở vừa túi tiền; Ban hành thiết kế mẫu cho nhà ở vừa túi tiền… qua đó góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng nhằm hạ giá nhà.

Thứ ba, đổi mới công tác quy hoạch: Chú trọng quy hoạch và phát triển quỹ đất cho phát triển nhà ở vừa túi tiền; Quy hoạch tăng mật độ xây dựng trong các dự án nhà ở cao tầng; Tính toán tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở theo năm/giai đoạn; quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị; Chú trọng việc quy hoạch nhà ở vừa túi tiền gần các đấu mối giao thông và đầy đủ hạ tầng xã hội; Khuyến khích chuyển đổi không gian thương mại thành nhà ở vừa túi tiền.

Thứ tư, là áp dụng giải pháp về tài chính và thuế. Sử dụng công cụ thuế để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, hạn chế đầu cơ, hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu thực, thêm nguồn lực tài chính phát triển nhà ở vừa túi tiền. Xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền; Khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nhà ở vừa túi tiền; Nghiên cứu triển khai Quỹ tiết kiệm nhà ở (Central Provident Fund - CPF), quỹ tín thác bất động sản (Reits); Tăng cường hợp tác công tư trong phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Thứ năm, hướng tới cải cách thủ tục hành chính. Trong đó, đơn giản hóa hệ thống các thủ tục hành chính; Ứng dụng công nghệ, tăng cường phân cấp, ủy quyền để giảm thiểu gánh nặng về thời gian, chi phí thủ tục cho doanh nghiệp; Rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp.

Ngoài ra, TS.LS Đoàn Văn Bình cũng chỉ ra nhưng giải pháp khác như: Xây dựng dữ liệu, chỉ số khả năng chi trả nhà ở vừa túi tiền để thuận lợi cho công tác quản lý; Khuyến khích nghiên cứu và ứng dụng công nghệ mới, xanh, thông minh, nhận chuyển giao công nghệ mới cho phát triển nhà ở vừa túi tiền. Cùng với đó, Nhà nước trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định.