Lo ngại "cò đất" thổi giá sau khi TP HCM có bảng giá đất mới
Theo HoREA, bảng giá đất này sẽ chưa tác động ngay đến các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay, do đó nên kiểm soát hiện tượng đầu cơ, kích giá.
UBND TP HCM vừa ban hành Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND ngày 21/10/2024 “Về sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020 của UBND TP quy định về Bảng giá đất trên địa bàn TP HCM" có hiệu lực thi hành kể từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025.
Đánh giá về bảng giá đất mới, theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, đã có sự cân chỉnh, thay đổi rất hợp tình hợp lý có tính tích cực.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động trực tiếp đến các cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ), hoặc xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, hoặc xin tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, sẽ nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.
Bảng giá đất này được áp dụng cho 11 trường hợp theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, trong đó “Bảng giá đất điều chỉnh” được áp dụng để “tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng”, sẽ giúp tạo nguồn cung quỹ đất thực hiện các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị.
Tuy vậy, HoREA cũng cho rằng bảng giá đất này sẽ chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo “phương pháp thặng dư”, nhưng sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở “pha 2” khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực “kích đẩy” làm tăng giá nhà.
Do vậy, HoREA cũng đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền có biện pháp kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” có thể lợi dụng việc Nhà nước ban hành “Bảng giá đất điều chỉnh” để đầu cơ, “kích giá, thổi giá đất” làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính.
Cũng theo HoREA, trong thời gian tới đây, đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường tập trung xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” để áp dụng từ ngày 01/01/2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 bảo đảm phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư phù hợp với thực tế giá đất trên địa bàn TP HCM.
HoREA đề nghị quan tâm đến 4 trường hợp người sử dụng đất chịu tác động không mong muốn của “Bảng giá đất điều chỉnh” hoặc “Bảng giá đất lần đầu”.
Một là, trường hợp cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, trước hết là 13.035 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp “Giấy chứng nhận lần đầu”.
Hai là, người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở mà phần diện tích đất xây dựng nhà ở đã có “sổ hồng” nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn.
Ba là, người sử dụng đất xin “tách thửa đất” đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành “đất ở” để chia cho con cháu.
Bốn là, trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhà đất nằm trong các khu vực quy hoạch treo như quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, quy hoạch khu dân cư chỉnh trang hoặc nằm trong dự án treo.