TP HCM: Bảng giá đất mới tác động mạnh đến thị trường bất động sản

UBND TP HCM vừa ban hành quyết định số 79/2024/QĐ-UBND, nhằm sửa đổi và bổ sung cho quyết định số 02/2020/QĐ-UBND, ngày 16/1/2020, liên quan đến việc quy định bảng giá đất trên địa bàn thành phố. Quyết định này sẽ có hiệu lực đến ngày 31/12/2025.

Theo đó, bảng giá đất tại quyết định 79 được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất tại các khu vực tái định cư cho những người được bồi thường về đất ở hoặc người được giao đất tái định cư, trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở. Mức giá này sẽ được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

So với quyết định số 02/2020, bảng giá đất điều chỉnh trong quyết định mới của TP HCM đã tăng đáng kể, dao động từ 4 - 38 lần so với giá được quy định trước đây.

Trong đó, giá đất cao nhất tại các tuyến đường trung tâm như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1) đạt mức 687,2 triệu đồng/m2, tăng hơn 4 lần so với bảng giá đất trước đây. Đường Hàm Nghi và đường Hàn Thuyên cũng ghi nhận mức giá khoảng 430 triệu đồng/m2, tăng gấp 4 lần so với giá cũ. Một số tuyến đường tại huyện Hóc Môn cũng chứng kiến sự tăng vọt về giá. Đặc biệt, giá đất trên đường Song Hành quốc lộ 22 đã tăng hơn 38 lần so với bảng giá trước đó.

Liên quan đến vấn đề trên, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản cho biết, đất đai đóng vai trò quan trọng trong mọi ngành kinh tế. Đối với các dự án bất động sản, chi phí đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng, có tác động lớn đến giá thành sản phẩm cuối cùng của dự án.

Ông Lượng nhấn mạnh rằng việc tăng giá đất là cần thiết, song phải được thực hiện đúng thời điểm và đồng bộ với các chính sách khác. Hiện vẫn chưa có chính sách thuế cụ thể để kiểm soát đà tăng giá đất và bình ổn thị trường. Nếu chỉ đơn thuần tăng giá đất mà không có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, có thể sẽ làm phức tạp thêm tình hình thị trường bất động sản. Ngoài ra, việc giá đất tăng cao cũng sẽ gây khó khăn cho quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định xã hội.

Bảng giá đất mới sẽ tác động trực tiếp đến các cá nhân, hộ gia đình và cả mức giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá đất. Khi người dân phải nộp thuế dựa trên bảng giá đất mới cao hơn, giá chuyển nhượng đất cho các doanh nghiệp thực hiện dự án cũng sẽ tăng lên.

Về dài hạn, khi bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường, điều này có thể giúp giảm bớt các cuộc tranh cãi về tiền đền bù giữa nhà nước và người dân, từ đó thúc đẩy quá trình thu hồi đất và tạo mặt bằng sạch cho các dự án, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai, tránh tình trạng đội vốn. Qua đó mang lại lợi ích cho cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, các nhà đầu tư và những dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ gặp bất lợi khi giá đất tăng, khiến chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao. Về lâu dài, điều này sẽ gây tác động tiêu cực đến nền kinh tế, vì khi giá thành sản xuất tăng, khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp sẽ giảm. Giá đất tăng cũng đồng nghĩa với việc chi phí thuê mặt bằng cho sản xuất công nghiệp tăng, có thể khiến các doanh nghiệp FDI dịch chuyển sang các nước có giá đất và nhân công rẻ hơn.

Hơn nữa, trong bối cảnh hiện tại, khi thu nhập của người dân không có nhiều thay đổi và Nhà nước đang cố gắng kiểm soát đà tăng giá bất động sản, việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất, dẫn đến việc giá nhà ở sẽ tiếp tục leo thang. Vì vậy, ông Lượng cho rằng cần có những biện pháp kiểm soát kèm theo để tránh tình trạng các nhóm đầu cơ lợi dụng cơ hội tạo ra hiệu ứng dây chuyền, đẩy giá bất động sản tăng cao ngoài tầm kiểm soát.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, chi phí phát triển dự án sẽ gia tăng do chi phí đất đai và các quy định mới, gây áp lực lên cả thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp. Nguyên nhân chính dẫn đến việc giá đất leo thang là do tần suất cập nhật giá đất đã tăng lên, với việc loại bỏ khung giá đất và cập nhật bảng giá hàng năm, thay vì mỗi 5 năm một lần như trước. Không chỉ giá đất tăng cao mà giá bất động sản sơ cấp cũng tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo sự điều chỉnh của giá đất.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM đánh giá nghĩa vụ tài chính của cá nhân và hộ gia đình không có sự biến động quá lớn so với những người đã nộp tiền sử dụng đất từ đầu năm đến nay. Trước mắt, bảng giá đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các cá nhân, hộ gia đình và giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá đất, vì được tính dựa trên bảng giá đất. Đối với thị trường bất động sản, sẽ không có tác động mạnh ngay lập tức, do các dự án bất động sản thường được định giá đất theo phương pháp thặng dư, không phụ thuộc vào bảng giá đất này.

Tuy nhiên, tác động của bảng giá đất lên thị trường bất động sản về lâu dài sẽ phụ thuộc vào diễn biến của thị trường. Khi người dân phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá mới cao hơn, việc chuyển nhượng đất cho các doanh nghiệp làm dự án bất động sản cũng sẽ tăng theo.

"Bên cạnh những tác động tích cực, việc điều chỉnh bảng giá đất có thể tác động đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của một số người dân trên địa bàn. Để giải quyết những tác động này, Chính phủ đã giao Bộ Tài chính tham mưu ban hành Nghị định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, trong đó có chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đối với một số trường hợp", ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở TN&MT TP HCM thông tin.