Đề xuất đánh thuế mua bán bất động sản theo thời gian sở hữu: Còn nhiều tranh cãi

Mới đây, Bộ Tài chính đã có tờ trình Chính phủ đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế). Trong đó, Bộ đã đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định đối với thu nhập chịu thuế của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản để đảm bảo đồng bộ với Luật Đất đai năm 2024.

Tác động tích cực

Cụ thể trong tờ trình, Bộ Tài chính cho biết, chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện hành không phân biệt theo thời gian nắm giữ bất động sản của người chuyển nhượng.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng việc đánh thuế dựa trên thời gian sở hữu có thể tạo động lực để cá nhân giữ bất động sản lâu dài, thay vì đầu cơ ngắn hạn trục lợi. Điều này góp phần ổn định thị trường địa ốc, giảm nguy cơ “bong bóng” và đảm bảo nguồn cung nhà ở bền vững.

“Người sở hữu bất động sản trong thời gian ngắn thường có lợi nhuận cao hơn do chênh lệch giá thị trường. Việc áp dụng mức thuế cao hơn với nhóm này sẽ giúp điều chỉnh sự công bằng giữa các nhóm sở hữu bất động sản. Đề xuất này có thể tăng nguồn thu thuế từ các giao dịch ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản sôi động, đóng góp vào ngân sách nhà nước”, vị luật sư phân tích.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đồng tình với việc đánh thuế thu nhập cá nhân từ mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu. Đây sẽ là giải pháp ngăn đầu cơ, giúp điều tiết thị trường bất động sản, từ đó khiến giá nhà bình ổn hơn tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM,...

"Việc đánh thuế bất động sản không thể thấy khó mà bỏ qua vì mục tiêu ổn định thị trường bất động sản. Đánh thuế chủ yếu hướng tới những đối tượng tích lũy thay vì những người mua bất động sản để ở hay sản xuất kinh doanh giúp tăng nguồn thu ngân sách và điều tiết thị trường", ông Đính nói. Ngoài ra, hiện tượng đầu cơ găm hàng trước tình hình nguồn cung khan hiếm để chờ tăng giá nhằm kiếm lợi nhuận cao đang rất phổ biến. Do đó, việc đánh thuế bất động sản là điều hợp lý.

Vẫn nhiều khó khăn

Tuy nhiên, những ý kiến thận trọng hơn lại cho việc đánh thuế mua bán bất động sản theo thời gian sở hữu là không khả thi. Theo Savills Việt Nam, để thực hiện đánh thuế bất động sản cần rất nhiều các giải pháp kỹ thuật như: tính toán chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kĩ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư. Những yếu tố này tạo ra rào cản lớn, đòi hỏi nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt từ các cơ quan chức năng và công tác phối hợp lâu dài.

Bên cạnh đó, ông Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia chỉ ra, giá một chung cư hiện nay lên tới 60 - 70 triệu đồng/m2, quá cao so với thu nhập của nhiều người. Trong khi nhiều người mua nhà không phải để ở mà với mục đích cho thuê nên không thể gọi là đầu cơ. Rõ ràng, việc đánh thuế đối với bất động sản thứ 2 hay theo thời gian nắm giữ đều không phải là giải pháp tốt cho thị trường hiện nay.

Theo ông Nghĩa, khi áp dụng thuế cần tính thuế thu được có bù đắp được chi phí hay không. Nếu muốn ngăn chặn đầu cơ phải thêm nhiều công vụ và chi phí khác nữa để đảm bảo công bằng cho người dân, dẫn đến chi phí cho việc đánh thuế cao hơn thu thuế.

Cần nghiên cứu kỹ lưỡng

Để giải quyết những thách thức trên, Luật sư Nguyễn Thanh Hà khẳng định đánh thuế bất động sản là công cụ quản lý thị trường cần thiết, nhưng cần được thiết kế phù hợp với bối cảnh Việt Nam để đảm bảo hiệu quả và công bằng.

Trước mắt, việc đánh thuế lũy tiến đối với bất động sản thứ 2 trở đi nhằm hạn chế đầu cơ, khuyến khích sử dụng hiệu quả tài sản và tăng nguồn thu ngân sách. Đồng thời, có thể áp dụng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản dựa trên thời gian sở hữu, với thuế suất cao cho giao dịch ngắn hạn và giảm dần nếu thời gian sở hữu dài hơn, qua đó giảm tình trạng mua bán lướt sóng và thúc đẩy đầu tư dài hạn.

Về lâu dài, việc đánh thuế tài sản dựa trên giá trị thị trường của bất động sản cũng cần được xem xét, kết hợp miễn hoặc giảm thuế cho các bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu như nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, để các chính sách thuế đạt hiệu quả, vị luật sư nhấn mạnh, Việt Nam cần xây dựng hệ thống quản lý đất đai minh bạch, có cơ sở dữ liệu toàn diện và đảm bảo công bằng trong thực thi, đồng thời cần một lộ trình triển khai rõ ràng cùng truyền thông minh bạch để tránh tác động tiêu cực đến tâm lý thị trường và người dân, nâng cấp hệ thống quản lý đất đai, số hóa thông tin để đảm bảo dữ liệu chính xác và minh bạch.

Để các chính sách thuế đạt hiệu quả, vị luật sư nhấn mạnh, Việt Nam cần xây dựng hệ thống quản lý đất đai minh bạch, có cơ sở dữ liệu toàn diện và đảm bảo công bằng trong thực thi, đồng thời cần một lộ trình triển khai rõ ràng cùng truyền thông minh bạch để tránh tác động tiêu cực đến tâm lý thị trường và người dân, nâng cấp hệ thống quản lý đất đai, số hóa thông tin để đảm bảo dữ liệu chính xác và minh bạch.

Vi Anh