Hà Nội xem xét phương án quy hoạch 3 chung cư cũ: tối đa 40 tầng
UBND TP Hà Nội vừa có kết luận về việc xem xét phương án Quy hoạch chi tiết xây dựng lại 3 khu chung cư cũ Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh, quận Ba Đình và phụ cận.
Trong đó, đối với Khu chung cư cũ Thành Công và phụ cận nghiên cứu phát triển cao tầng hơn đối với không gian “lõi” bố trí chung cư, tái định cư (tối đa 40 tầng), áp dụng công trình điểm nhấn cho khu vực TOD (Theo quy định của Luật Thủ đô); tính toán hài hòa diện tích sàn căn hộ thương mại dôi dư, tạo ra quỹ đất “thương phẩm” thương mại dịch vụ lớn hơn.
Đối với khu vực bố trí không gian thương mại dịch vụ cần nghiên cứu hình thức đặc biệt hơn thành tổ hợp có không gian đổi mới; tạo các khối đế thương mại đặc sắc, tạo ra sự dung nạp chức năng, hình thức đa dạng hơn tại khối đế.
Giao UBND quận Ba Đình khẩn trương phối hợp cùng đơn vị tư vấn để hoàn thiện phương án, gửi Sở Quy hoạch - Kiến trúc thẩm định theo quy trình, quy định, trình UBND TP Hà Nội phê duyệt trước ngày 25/3/2025.
Đối với Khu chung cư cũ Giảng Võ và phụ cận, UBND TP Hà Nội yêu cầu UBND quận Ba Đình cùng đơn vị tư vấn cần tập trung hoàn thiện bổ sung một số nội dung phát triển không gian kiến trúc cảnh quan, hạ tầng đổi mới, có tầm nhìn; Tối đa hóa không gian xanh, không gian ngầm; cần thiết nghiên cứu một số công trình cao tầng mang tính bứt phá tại khu vực gần trục đường Giảng Võ, Kim Mã để kiến tạo tổ hợp khối đế công trình với chức năng thương mại, dịch vụ, tăng diện tích thương mại, dịch vụ…
Nghiên cứu phương án đồng bộ không gian kiến trúc, cảnh quan và hạ tầng khu vực phía Tây hồ Giảng Võ, khép kín ô quy hoạch, phù hợp Quy hoạch chi tiết tại khu đất số 148 phố Giảng Võ và phù hợp với tổng thể quy hoạch chi tiết Khu chung cư cũ Giảng Võ và phụ cận.
UBND TP Hà Nội giao UBND quận Ba Đình khẩn trương phối hợp cùng đơn vị tư vấn để hoàn thiện phương án, gửi Sở Quy hoạch - Kiến trúc thẩm định theo quy trình, quy định, trình UBND TP Hà Nội phê duyệt trước ngày 31/3/2025.
Đối với Khu chung cư cũ Ngọc Khánh và phụ cận, UBND TP Hà Nội đề nghị UBND quận Ba Đình, đơn vị tư vấn nghiên cứu lại phương án không gian chức năng, hạ tầng, có giải pháp mạnh hơn, không để không gian rời rạc; các khu vực Kim Mã, khu TOD nhà ga S9 phải có giải pháp cụ thể; nghiên cứu, tạo ra trục đường giao thông kết hợp không gian cảnh quan; kết nối hồ Ngọc Khánh - hồ Giảng Võ, trục nối phố Kim Mã và phố Nguyễn Công Hoan; trong trường hợp bắt buộc phải chấp nhận dỡ bỏ một số công trình chưa phù hợp.
Kiểm tra, điều tra lại, xử lý tổng thể; tạo ra mô hình đổi mới, có thể xem xét phương án lựa chọn 1 ô phố để nghiên cứu quy nạp tại chỗ, phân chia lại không gian, bố trí tái định cư tại chỗ (phạm vi hẹp).
Nghiên cứu, tác động vào khu vực bố trí quỹ đất thương mại, dịch vụ ven đường Nguyễn Chí Thanh, xác định giải pháp quy hoạch kiến trúc phù hợp, nghiên cứu phương án liên kết các công trình, không để rời rạc, phân tán; UBND quận Ba Đình khẩn trương hướng dẫn, phối hợp đơn vị tư vấn hoàn chỉnh phương án, tổ chức lấy lại ý kiến cộng đồng dân cư theo quy định; trình Sở Quy hoạch kiến trúc thẩm định lại; trình UBND TP Hà Nội phê duyệt trong tháng 5/2025.
Trước đó, "vướng quy hoạch" là một trong những nguyên nhân lớn khiến TP Hà Nội chậm chân trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Nhiều nhà đầu tư rất muốn tham gia các dự án cải tạo chung cư cũ nhưng lại vấp phải nhiều rào cản, vướng mắc. Trong đó, vấn đề lớn nhất liên quan đến quy định về chiều cao xây dựng của các tòa nhà.
Các chung cư cũ đa số tập trung ở khu vực trung tâm và là những vị trí bị hạn chế chiều cao xây dựng. Theo quy định, sau khi xây lại chung cư mới ngay tại chỗ, doanh nghiệp phải trả cho mỗi hộ dân cũ một căn hộ, số còn lại mới được bán thương mại. Việc hạn chế chiều cao xây dựng, theo đó số lượng chung cư bán thương mại không nhiều chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án. Như vậy, doanh nghiệp sẽ phải cân nhắc bài toán lợi nhuận.
Theo TS KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam, hiện Luật Đất đai, Luật Thủ đô 2024 đã có những định hướng mới. Thứ nhất, TP Hà Nội phát triển theo mô hình TOD. Do đó, quy hoạch chung cư cũ cần đặt ra việc liên kết với giao thông công cộng như thế nào. Mặt khác, Luật Đất đai, Luật Thủ đô 2024 cũng đặt ra vấn đề mới là khai thác không gian ngầm.
Vậy khai thác không gian ngầm đến đâu, cần có định hướng vào quy hoạch chi tiết, cụ thể. Hà Nội đã phê duyệt Quy hoạch chung không gian xây dựng ngầm TP đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, nhưng mới là khái niệm chung, chỉ giới hạn ở 15m ngầm trở lên.
"Như vậy, trong bối cảnh mới, có nhiều thách thức nữa về biến đổi dân số và 2 quy hoạch mới đề cập đến vấn đề khai thác không gian ngầm, khai thác theo định hướng phát triển TOD… đòi hỏi chúng ta phải quyết tâm thực hiện, bám sát đổi mới để có chất lượng tốt. Phải bình tĩnh, nhìn nhận tổng thể, không nên vì thành tích, số lượng" - TS Đào Ngọc Nghiêm nói.