Dự án "treo" giữa lòng Hải Phòng: Vướng mắc chồng chất, bao giờ khởi công?

Một loạt vướng mắc liên quan đến pháp lý đất đai, quy hoạch và giải phóng mặt bằng đang khiến công trình có tổng vốn đầu tư 275 tỷ đồng này lỡ hẹn với tiến độ, gây lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng đến bức tranh phát triển đô thị của thành phố Cảng.

Hành trình pháp lý gian nan của một khu đất vàng

Khu đất số 20 Trần Phú, rộng 2.046m², ban đầu được UBND TP Hải Phòng cho Công ty Xuất nhập khẩu (XNK) Súc sản và Gia cầm Hải Phòng thuê từ năm 2005 để làm trụ sở và kho đông lạnh, thời hạn 40 năm với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Tuy nhiên, nhận thấy sự bất cập của việc sản xuất gây tiếng ồn, ô nhiễm trong khu dân cư và vị trí cấm xe tải ra vào, Công ty đã đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Năm 2007, UBND TP Hải Phòng đồng ý chủ trương cho Công ty XNK Súc sản và Gia cầm Hải Phòng chuyển đổi mục đích sang xây dựng căn hộ cao cấp, siêu thị và văn phòng cho thuê. Đáng chú ý, tại thời điểm này, Công ty đã chuyển đổi thành Công ty Cổ phần Đầu tư và XNK Súc sản Gia cầm Hải Phòng với 45% vốn Nhà nước.

Đến năm 2009, Công ty Cổ phần Đầu tư và XNK Súc sản Gia cầm Hải Phòng liên doanh với Công ty Cổ phần Tập đoàn Sao Việt để thành lập Công ty Cổ phần Sao Việt Nam - Animex (sau này đổi tên thành Công ty Cổ phần Matexim Hải Phòng - Animex) nhằm cùng nhau đầu tư dự án. Việc hợp tác này được đánh giá là phù hợp với quy định về góp vốn đầu tư dự án.

Ngày 18/5/2010, UBND TP Hải Phòng chính thức cho phép Công ty Cổ phần Matexim Hải Phòng - Animex kế thừa các thủ tục đầu tư. Một năm sau đó, ngày 30/01/2011, dự án Tòa nhà Matexim Hải Phòng Plaza chính thức có Giấy chứng nhận đầu tư.

Dự án Tòa nhà Matexim Hải Phòng Plaza, một công trình được kỳ vọng sẽ góp phần thay đổi diện mạo đô thị và thúc đẩy phát triển kinh tế Hải Phòng, đang bị "mắc kẹt" bởi những vướng mắc pháp lý và thực tiễn.

Điểm nghẽn pháp lý và quy hoạch

Theo Giấy chứng nhận đầu tư được điều chỉnh lần đầu vào tháng 5/2019, Dự án Tòa nhà Matexim Hải Phòng Plaza được quy hoạch với quy mô 16 tầng nổi và 2 tầng hầm, đạt chiều cao tối đa 58,9m cùng tổng diện tích sàn xây dựng 22.465m². Công trình này đặt mục tiêu trở thành một tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, và căn hộ để bán và cho thuê. Với tổng vốn đầu tư lên đến 275 tỷ đồng, dự án dự kiến sẽ khởi công vào tháng 12/2020 và hoàn thành đi vào hoạt động vào tháng 12/2022.

Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy dự án đang đối mặt với nhiều điểm nghẽn về pháp lý và quy hoạch. Một trong số đó là việc chưa hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Mặc dù UBND TP Hải Phòng đã ban hành Quyết định số 407/QĐ-UBND ngày 13/2/2015 thu hồi đất của Công ty CP Đầu tư và XNK Súc sản Gia cầm Hải Phòng để cho Công ty Matexim Hải Phòng - Animex thuê thực hiện dự án mới, nhưng quá trình chuyển đổi mục đích từ thuê đất sang giao đất để phát triển dự án thương mại, căn hộ vẫn chưa được hoàn tất. Hậu quả là, tiền thuê đất hàng năm vẫn đang được Cục Thuế thành phố tính theo mục đích sử dụng cũ, trong khi nghĩa vụ tài chính theo mục đích mới của dự án vẫn chưa được xác định.

Bên cạnh đó, dự án còn từng vướng mắc về độ cao tĩnh không. Tại thời điểm phê duyệt phương án kiến trúc vào năm 2009, công trình 16 tầng với chiều cao 58,9m đã không phù hợp với độ cao tĩnh không tối đa 51,5m mà Bộ Tổng tham mưu chấp thuận. May mắn thay, vướng mắc này đã được tháo gỡ khi Cục Tác chiến, Bộ Tổng tham mưu có Văn bản số 462/TC-QC ngày 25/8/2022 chấp thuận độ cao tĩnh không xây dựng phù hợp với phương án kiến trúc đã được phê duyệt.

Mặt khác, sự phù hợp với Quy hoạch chung cũng là một thách thức ban đầu. Phương án kiến trúc của dự án chưa hoàn toàn phù hợp với Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng TP Hải Phòng năm 2009. Theo quy hoạch này, khu đất thuộc quy hoạch đất đô thị cũ, nằm trong khu vực hạn chế phát triển với tầng cao trung bình chỉ từ 3 đến 5 tầng.

Mặc dù phù hợp với điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu quận Ngô Quyền được UBND TP Hải Phòng phê duyệt năm 2013, nhưng vẫn còn bất cập về tầng cao tối đa của công trình. Tuy nhiên, tình hình đã thay đổi tích cực khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Hải Phòng đến năm 2040 và tầm nhìn đến năm 2050 (Quyết định số 323/QĐ-TTg ngày 30/3/2023). Theo đó, khu đất trên được giữ nguyên quy hoạch đất đô thị cũ và không còn quy định khống chế về tầng cao, mật độ xây dựng hay hệ số sử dụng đất, mở ra hướng giải quyết cho vấn đề tầng cao.

Cuối cùng, dự án vẫn còn những thủ tục pháp lý quan trọng chưa được hoàn thiện. Đến thời điểm thanh tra, dự án vẫn chưa nhận được sự phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 từ UBND TP. Hải Phòng. Thêm vào đó, hợp đồng thuê đất vẫn chưa được ký kết và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chưa được cấp cho chủ đầu tư.

Theo chia sẻ từ lãnh đạo Công ty Cổ phần Matexim Hải Phòng - Animex, lý do chính khiến dự án chưa thể triển khai xây dựng là do vẫn còn một số hộ dân sinh sống trong khu đất dự án chưa thực hiện di dời. Hiện trạng khu đất chỉ được quây tôn và không có bất kỳ hoạt động sản xuất, kinh doanh nào.

Phía quận Ngô Quyền cũng xác nhận, dự án bị chậm tiến độ không chỉ do vướng mắc giải phóng mặt bằng mà còn do chủ đầu tư chậm triển khai các thủ tục về đầu tư, quy hoạch, xây dựng theo quy định. UBND thành phố đã chỉ đạo quận Ngô Quyền cùng các đơn vị chức năng và chủ đầu tư khẩn trương khắc phục những sai phạm đã được chỉ ra, nhưng đến nay vẫn chưa có báo cáo cụ thể về tiến độ khắc phục.

Vũ Lan - Minh Huệ