Thị trường

Theo Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam, sự đồng loạt triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn tại Vùng Kinh tế phía Nam (Southern Economic Zone - SEZ) đang mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi vị trí, quy mô và kết nối trở thành lợi thế quyết định.

Hạ tầng bước vào giai đoạn “hiện thực hóa”

Trong giai đoạn trước, phát triển hạ tầng tại khu vực phía Nam được định hướng theo quy hoạch tổng thể và lộ trình dài hạn. Giai đoạn 2025-2026 đánh dấu bước tiến quan trọng khi nhiều dự án hạ tầng trọng điểm đồng loạt được triển khai, tạo nền tảng cho các giai đoạn phát triển tiếp theo.

Nổi bật nhất là Sân bay Quốc tế Long Thành, dự án hạ tầng mang tính chuyển đổi của khu vực. Giai đoạn 1 đang được triển khai hướng tới mục tiêu vận hành từ năm 2026, với công suất thiết kế 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm. Khi đi vào hoạt động, Long Thành sẽ thay thế vai trò cửa ngõ hàng không quốc tế của Tân Sơn Nhất, đồng thời mở rộng đáng kể năng lực logistics và xuất khẩu cho các trung tâm công nghiệp tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An và TP HCM.

Song song đó, mạng lưới cao tốc và vành đai đang tạo ra những thay đổi rõ nét về khả năng kết nối. Vành đai 3 TP HCM, kết nối TP HCM - Đồng Nai - Bình Dương - Long An, đã đạt nhiều bước tiến quan trọng trong năm 2025 và dự kiến mở các đoạn chính từ 2026.

Trong khi đó, Vành đai 4 và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đang từng bước hình thành trục liên kết trực tiếp giữa các khu công nghiệp và cụm cảng nước sâu.

2026 sẽ là năm bản lề của Vùng Kinh tế phía Nam, khi hạ tầng quy mô lớn chính thức mở khóa về quy mô, khả năng kết nối và năng lực cạnh tranh của bất động sản công nghiệp trong khu vực.

Mở rộng hành lang công nghiệp, tái định vị điểm đến đầu tư

Báo cáo Tiêu điểm của Savills chỉ ra rằng hạ tầng đang làm thay đổi không gian tăng trưởng của bất động sản công nghiệp, chứ không chỉ thúc đẩy tốc độ phát triển. Khi các trục giao thông mới hình thành, hành lang công nghiệp được mở rộng ra ngoài các khu vực lõi truyền thống, giúp phân bổ lại nhu cầu và giảm áp lực lên quỹ đất hiện hữu.

Tại Vùng Kinh tế phía Nam, các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục giữ vai trò trung tâm, nhưng ranh giới phát triển đang dần dịch chuyển theo các tuyến kết nối mới đến sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép - Thị Vải.

Trong nửa cuối năm 2025, khu vực SEZ ghi nhận 25.700 ha đất khu công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 90%. Một số thị trường trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai và TP HCM có tỷ lệ lấp đầy vượt 90%, trong khi Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn còn dư địa nhờ quỹ đất mới và vị trí chiến lược dọc các trục hạ tầng đang hình thành.

Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao, phản ánh nhu cầu ổn định từ các nhà sản xuất. Giá thuê đất trung bình tại SEZ đạt khoảng 193 USD/m2/kỳ thuê, tăng so với mức 183 USD/m2 của năm 2024, trong đó TP HCM ghi nhận mức giá cao nhất khu vực.

Bất động sản xây sẵn hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng

Không chỉ đất công nghiệp, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn (ready-built) cũng đang hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư hạ tầng. Báo cáo cho thấy, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại SEZ đạt khoảng 11,6 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy lên tới 92%, tăng mạnh so với năm trước.

Giá thuê trung bình đạt 4,4 USD/m2/tháng, phản ánh nhu cầu cao từ các doanh nghiệp sản xuất, logistics và thương mại điện tử, những lĩnh vực phụ thuộc lớn vào khả năng kết nối nhanh và chi phí vận hành hiệu quả.

Hạ tầng giao thông và logistics được nâng cấp đang rút ngắn thời gian di chuyển giữa nhà máy, cảng biển và sân bay, từ đó tăng sức hấp dẫn của các dự án xây sẵn, đặc biệt đối với nhóm khách thuê cần triển khai nhanh và tối ưu chuỗi cung ứng.

Nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng dài hạn

Theo Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam, sự kết hợp giữa cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, sân bay Long Thành, cùng mạng lưới cao tốc và vành đai đang tạo nên hệ sinh thái hạ tầng toàn diện nhất Việt Nam cho sản xuất và logistics. Điều này không chỉ củng cố vai trò đầu tàu của Vùng Kinh tế phía Nam mà còn định vị khu vực trở thành trung tâm công nghiệp và logistics cấp khu vực, phục vụ các chuỗi cung ứng có giá trị cao.

Hạ tầng đang tái định hình nơi tăng trưởng công nghiệp diễn ra, chứ không chỉ quyết định tốc độ tăng trưởng. Khi các dự án trọng điểm đi vào vận hành từ 2026, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ được nâng lên một mặt bằng mới.

Trong bối cảnh đó, 2026 không chỉ là một cột mốc về tiến độ hạ tầng, mà còn là điểm khởi đầu cho một chu kỳ phát triển dài hạn, nơi bất động sản công nghiệp Việt Nam chuyển dịch từ mở rộng diện tích sang tối ưu chất lượng, kết nối và giá trị gia tăng.

(*) Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam

John Campbell (*)