Cafe địa ốc
Số hoá bất động sản để ngăn chặn đầu cơ, thổi giá
Số hoá để ngăn chặn tình trạng sốt đất ảo, thổi giá, găm giữ đất và đầu cơ ngắn hạn… sẽ là giải pháp hữu hiệu nhằm minh bạch và ổn định thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay.
Đó là chia sẻ của Luật sư Phan Quang Thắng - Uỷ viên ban chấp hành Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP HCM (HCMO), Tổng giám đốc Công ty Cổ phần GNha về các giải pháp nhằm đẩy nhanh đề án số hoá bất động sản (BĐS), góp phần minh bạch thị trường BĐS Việt Nam.
- Ông đánh giá như thế nào về các giải pháp của Chính phủ trong việc đẩy nhanh đề án số hóa bất động sản – xây dựng định danh điện tử?
Trước tiên tôi đánh giá rất cao vai trò của Chính phủ khi ban hành kịp thời Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Có thể nói, đây là thời điểm thích hợp nhất để chúng ta hiện thực hoá hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, trong bối cảnh hiện nay.
Nhìn vào bức tranh tổng thế chúng ta có thể thấy thị trường BĐS những năm gần đây liên tục chứng kiến các đợt sốt đất ảo, thổi giá, bẫy quy hoạch, găm giữ đất và đầu cơ ngắn hạn. Hệ quả rõ rệt là giá nhà đất bị đẩy lên cao ngất ngưởng, người mua có nhu cầu ở thực chịu thiệt thòi nặng nề, Nhà nước thất thu thuế lớn, thị trường BĐS mất dần sự ổn định và mất đi tính minh bạch.
Trong đó, nguyên nhân gốc rễ nằm ở việc thiếu minh bạch thông tin dẫn đến người dân và cơ quan khó quản lý, khó tra cứu chính xác một thửa đất đó có bị ngăn chặn giao dịch, thế chấp ngân hàng, tranh chấp hay không; có phù hợp quy hoạch sử dụng đất, chi tiết 1/500, 1/2000; mức thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ phải đóng hay giá trị thị trường thực tế đang ở mức nào.
Do đó, nếu vấn đề này không được “bít” lại và bảo vệ bằng các công cụ kỹ thuật và hành lang pháp lý thì chắc chắn sẽ tạo ra những “kẽ hở” cho đầu cơ lợi dụng. Và khi đó, “mảnh đất màu mỡ” này sẽ trở thành cơ hội để giới đầu cơ lợi dụng, tạo tin đồn, bán “lúa non” và thổi giá.
- Theo ông, nếu áp dụng số hoá BĐS sẽ ngăn chặn được tình trạng đầu cơ, thổi giá?
Đúng vậy, hiện nay giải pháp mạnh mẽ đang được Nhà nước đẩy nhanh chính là số hóa bất động sản trên cơ sở xây dựng định danh điện tử được quy định tại Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Đặc biệt, Nghị định này có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, áp dụng đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Như vậy, khi mỗi mảnh đất, căn nhà được số hóa thành một “hồ sơ số” hoàn chỉnh, sẽ góp phần công khai, dễ tra cứu thông tin cho người mua và ngược lại thì đầu cơ sẽ không còn “đất sống” do bị hàng rào kỹ thuật số ngăn chặn, tránh được rủi ro cho nhà đầu tư.
Cụ thể, khi áp dụng nền tảng số hóa thì cơ quan quản lý và chủ tài sản chỉ cần tích hợp đầy đủ 5 nhóm thông tin cốt lõi, gồm:
Một là, tích thông tin ngăn chặn và tình trạng pháp lý để thể hiện chủ sở hữu thực tế, các biện pháp ngăn chặn, thế chấp ngân hàng, tranh chấp (tra cứu ngay lập tức).
Hai là, tích thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết 1/500, 1/2000 – công khai online, xóa bỏ tin đồn thổi giá.
Ba là, tích thông tin định giá - giá thị trường thực tế (dựa trên giao dịch gần nhất), giá tham chiếu Nhà nước để chống thổi giá, giá ảo.
Bốn là, tích thông thông tin về thuế, cách tính thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất tự động để xác định thuế chính xác.
Năm là, tích thông tin về quy định xây dựng, giấy phép xây dựng, tình trạng vi phạm trật tự xây dựng.
Như vậy, sau khi 5 thông tin này được số hóa và cập nhật liên tục, giới đầu cơ sẽ mất hết lợi thế để đầu cơ như: không còn bán “lúa non” vì tình trạng ngăn chặn hiện rõ ràng; không thể lợi dụng tin đồn quy hoạch vì người mua chỉ cần mở điện thoại tra cứu; chi phí đầu cơ tăng vọt do thuế được tính minh bạch, chống thất thu ngân sách; cơ quan nhà nước (đặc biệt cấp phường/xã) dễ dàng giám sát, phát hiện sớm vi phạm, xử lý vi phạm.
- Nhiều ý kiến cho rằng nếu áp dụng quy định này có thể sẽ ảnh hưởng hoặc “kìm hãm” sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Quan điểm của ông thế nào?
Trên thực tế nhiều quốc gia phát triển như Singapore, Hàn Quốc, Estonia đã áp dụng mô hình định danh số đất đai và giảm hơn 70% hoạt động đầu cơ. Tại Việt Nam, đây chính là hướng đi đúng đắn theo tinh thần Luật Đất đai 2024, Nghị định 357/2025/NĐ-CP và Chiến lược chuyển đổi số quốc gia, hướng tới hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia trong năm 2026.
Hiện nay, một số trong nghiệp trong nước đã xây dựng và vận hành thành công mô hình số hóa định danh BĐS với 5 nhóm thông tin trên. Như vậy, người dùng có thể tra cứu nhanh chóng, chính xác các thông tin ngăn chặn, quy hoạch, định giá thị trường realtime, thuế phí, tình trạng xây dựng – giúp tránh rủi ro khi mua bán.
Đặc biệt, trong bối cảnh thực trạng thiếu minh bạch vẫn tồn tại và Nghị định 357/2025/NĐ-CP sắp áp dụng rộng rãi, sẽ là cơ hội để các doanh nghiệp hợp tác chặt chẽ với cơ quan nhà nước như: Bộ Nông nghiệp & Môi trường, Bộ Xây dựng, chính quyền địa phương… để triển khai đề án số hóa cấp phường/xã, biến từng thửa đất thành định danh số tích hợp đầy đủ thông tin. Đồng thời, góp phần kết nối liên thông với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, thuế, xây dựng, góp phần giúp Nhà nước quản lý hiệu quả, minh bạch hóa giao dịch, hạn chế đầu cơ và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.
Đối với những vấn đề lo ngại của dư luận là khi áp dụng số hóa có thể sẽ làm ảnh hưởng tới thị trường bất động sản Việt Nam là chủ quan, không có cơ sở. Bởi, áp dụng số hoá không phải “kìm hãm” thị trường mà là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh, công bằng. Khi thông tin minh bạch, người mua có nhu cầu ở thực sẽ yên tâm hơn; nhà đầu tư dài hạn có cơ sở quyết định vững chắc, là cơ sở vững chắc giúp Nhà nước thu thuế đúng, quản lý chặt chẽ.
Đây chính là cách biến bất động sản từ “sân chơi của giới đầu cơ” thành tài sản quốc gia được quản lý thông minh, góp phần hoàn thành mục tiêu chuyển đổi số theo đúng tinh thần Nghị quyết 57-NQ/TW về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia. Đồng thời, hiện thực hoá mục tiêu tăng trưởng hai con số và phát triển kinh tế - xã hội bền vững.
- Trân trọng cảm ơn ông!