Thị trường

Quý I/2026, không ghi nhận nguồn cung mới

Theo CBRE, tính chung trong quý I/2026, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng theo giá hiện hành ước đạt 1.902,8 nghìn tỷ đồng, tăng 10,9% so với cùng kỳ năm trước, trong đó bán lẻ hàng hóa vẫn đóng vai trò trụ cột khi chiếm hơn 76% tỷ trọng. Nếu loại trừ yếu tố biến động giá, mức tăng trưởng thực tế đạt 7%, tăng 0,3 đpt so với quý trước, có thể thấy sức mua thực của thị trường đang vẫn chưa khả quan.

CBRE đánh giá, thị trường mặt bằng bán lẻ cho thuê tại TP HCM tiếp tục cho thấy những tín hiệu tích cực. Theo ghi nhận từ CBRE, tỷ lệ trống tại cả khu vực trung tâm lẫn ngoài trung tâm đều giảm so với quý trước. Cụ thể, khu vực trung tâm ghi nhận tỷ lệ trống ở mức 3,0%, giảm 0,4 đpt theo quý và giảm 2,0 đpt so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù khu vực ngoài trung tâm có tỷ lệ trống cao hơn, ở mức 5,6%, nhưng vẫn thấp hơn 2,9 đpt so với cùng kỳ năm ngoái.

Điều này cho thấy các thương hiệu đang tích cực mở rộng ra các trung tâm mua sắm mới ở các quận vùng ven để tiếp cận tệp khách hàng trẻ và khu vực đông dân cư. Theo ghi nhận của CBRE, khu vực ngoài trung tâm có các nhãn hàng mới gia nhập thị trường như U.S. Polo Assn tại Parc Mall, hay Aeon Beta tại Central Premium Mall.

Xu hướng mở rộng này đã góp phần thúc đẩy giá thuê trung bình tại khu vực ngoài trung tâm tăng nhẹ 0,4% so với quý trước, đạt 54,6 USD/m2/tháng, đồng thời tăng 3,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê tại khu vực trung tâm duy trì ổn định ở mức 285,3 USD/m2/tháng, không thay đổi theo quý nhưng tăng 4,1% so với cùng kỳ năm trước.

Đồng quan điểm, Avison Young Việt Nam cũng đánh giá, nhờ nền tảng tiêu dùng nội địa, bất động sản bán lẻ duy trì đà tăng trưởng với tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê ổn định, phản ánh trạng thái cân bằng cung – cầu. Hoạt động cho thuê tiếp tục sôi động ở các ngành hàng F&B, thời trang, mỹ phẩm và giải trí.

Tại TP HCM, Avison Young Việt Nam cho rằng, nhu cầu tập trung ở các trung tâm thương mại có lưu lượng khách lớn và khả năng kết nối tốt. Xu hướng tái cơ cấu ngành hàng diễn ra rõ nét, khi chủ đầu tư tăng tỷ trọng F&B, giải trí và bán lẻ trải nghiệm. Nhiều thương hiệu cũng nâng cấp hoặc mở rộng cửa hàng theo hướng tinh gọn, cho thấy chiến lược tăng trưởng chọn lọc.

"Sau sáp nhập, nguồn cung mở rộng ra các khu vực vệ tinh với các dự án như Dragon Mall (phường Chợ Quán, dự kiến hoàn thành 2026) và Aeon Mall Bà Rịa – Vũng Tàu", Avison Young Việt Nam cho biết.

Nâng tầm trải nghiệm khách hàng

Dự báo thị trường trong năm 2026, CBRE nhận định, nguồn cung mặt bằng bán lẻ mới tại TP HCM vẫn cực kỳ hạn chế, khi mà hầu hết các dự án quy mô lớn vẫn chưa triển khai, chậm tiến độ hoặc gặp vướng mắc pháp lý. Các thương hiệu mới muốn gia nhập sẽ phải cạnh tranh gay gắt để có được những vị trí đẹp, đặc biệt là ở khu vực trung tâm.

Cũng theo CBRE, các chủ đầu tư đang tích cực làm mới mô hình trung tâm thương mại của mình bằng cách tích hợp các không gian triển lãm và giải trí đa năng. Thay vì chạy đua mở rộng diện tích bán lẻ thuần túy, chiến lược hiện nay tập trung vào nâng tầm trải nghiệm thông qua các yếu tố xanh và bền vững cũng như tối ưu hóa không gian sự kiện mở. Xu hướng này được xem là giải pháp thích ứng trước sự cạnh tranh ngày càng lớn từ thương mại điện tử và sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng.

Bà Thanh Phạm - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn tại TP HCM của CBRE đánh giá, thị trường hiện đang bước vào giai đoạn “hồi phục thận trọng”. Mặc dù người tiêu dùng đã sẵn sàng chi tiêu trở lại, họ ngày càng khắt khe hơn trong việc đánh giá giá trị sản phẩm trong bối cảnh chi phí sinh hoạt chịu tác động từ các yếu tố toàn cầu.

“Sự chuyển dịch từ xu hướng thắt chặt chi tiêu sang chi tiêu có chọn lọc, cho thấy người mua vẫn duy trì tâm lý dè chừng, ưu tiên các sản phẩm và dịch vụ mang lại giá trị bền vững, chất lượng tương xứng với mức giá, thay vì mua sắm mang tính tùy hứng. Áp lực lạm phát gia tăng gây ra những thách thức nhất định cho tiêu dùng và thị trường trong thời gian tới”, bà Thanh Phạm nhận định.

Đình Đại