Ngân hàng - Chứng khoán

Nhằm làm rõ các khó khăn hiện hữu, đề xuất giải pháp giúp doanh nghiệp nhận diện các cơ hội và tiếp đa dạng dòng vốn, kết nối các nguồn lực hiệu quả hơn, đồng thời tạo sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý, địa phương và doanh nghiệp, góp phần kiến tạo động lực cho doanh nghiệp tăng tốc mở rộng đầu tư kinh doanh, đóng góp cho mục tiêu tăng trưởng cao trong giai đoạn tới, dưới sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức “Diễn đàn tài chính 2026: Khơi thông dòng vốn, kết nối đa kênh”.

Phát biểu tại Diễn đàn, ông Trần Văn Hiếu - Tổng Giám đốc OBC Holdings cho rằng, thị trường hiện nay có khoảng 5 loại hình bất động sản, nhưng trong mỗi loại hình lại tồn tại các phân khúc khác biệt hoàn toàn về mục đích và đối tượng sử dụng. Tuy nhiên, cơ chế hiện tại đang áp dụng một chính sách chung, khiến các dự án nhà ở dân cư phục vụ nhu cầu thực bị kẹt trong rào cản lãi suất và hạn mức của những phân khúc mang tính đầu cơ cao.

Theo ông Trần Văn Hiếu, các dự án phải đảm bảo vốn pháp định và vốn đối ứng chiếm tối thiểu 20% tổng mức đầu tư. Để đủ điều kiện mở bán và huy động vốn từ khách hàng, dự án bắt buộc phải hoàn thành phần móng. Tuy nhiên, các chi phí để đạt được cột mốc này gồm tiền giải phóng mặt bằng, thuế sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế và thủ tục pháp lý thường chiếm tới 30% đến 40% tổng mức đầu tư dự án.

Sự lệch pha giữa quy định vốn đối ứng và chi phí thực tế tạo ra một áp lực tài chính khổng lồ cho doanh nghiệp. Ông Trần Văn Hiếu phân tích rằng sau khi tiêu hết nguồn vốn tự có cho giai đoạn chuẩn bị và thi công móng, doanh nghiệp buộc phải tìm đến kênh vay vốn ngân hàng để bù đắp khoảng trống từ 10% đến 20% tổng mức đầu tư còn thiếu trước khi tiếp cận được nguồn vốn từ khách hàng.

Ông Hiếu cho biết, trong cơ cấu vốn của một dự án gồm vốn tự có, vốn vay và vốn huy động. Doanh nghiệp chỉ có thể giảm tải áp lực khi đạt ngưỡng 40% mức đầu tư để bắt đầu dòng tiền từ khách hàng.

"Giá vốn rẻ hay đắt phụ thuộc hoàn toàn vào kết quả xếp hạng doanh nghiệp và thẩm định dự án của các ngân hàng thương mại. Mặc dù các dự án tốt vẫn có thể đàm phán mức lãi suất ưu đãi, nhưng ông cho rằng đây mới chỉ là nỗ lực của từng doanh nghiệp và ngân hàng riêng lẻ, chưa phải là một cơ chế mang tính hệ thống từ phía quản lý Nhà nước", ông Hiếu chia sẻ.

Từ đó, ông kiến nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cần phân loại doanh nghiệp và dự án để có chính sách tín dụng riêng biệt. Hiện nay, các doanh nghiệp phát triển bất động sản dân cư, đặc biệt là phân khúc vừa túi tiền, đang bị “nhốt” chung trong một chiếc túi quản lý về lãi suất với các phân khúc bất động sản cao cấp hoặc nghỉ dưỡng. Điều này gây ra sự bất công bằng về chi phí vốn, trực tiếp đẩy giá thành nhà ở lên cao, đi ngược lại mục tiêu an sinh xã hội.

Ông cũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc minh bạch hóa thông tin phân cấp sản phẩm ngay từ giai đoạn cấp tín dụng. Nếu các ngân hàng nhìn thấy sự khác biệt về rủi ro và giá trị xã hội giữa nhà ở vừa túi tiền và các loại hình khác, dòng vốn sẽ được luân chuyển hiệu quả hơn.

"Việc tháo gỡ nút thắt về phân loại tín dụng sẽ tạo ra “niềm tin chiến lược” giữa doanh nghiệp và các cơ quan quản lý, giúp các dự án nhà ở thực sự đi vào đời sống thay vì chỉ nằm trên các kế hoạch giải ngân chung chung", ông Trần Văn Hiếu nhấn mạnh.

Đồng thời, ông cũng cho rằng, khi doanh nghiệp đã chấp nhận mức lợi nhuận định biên thấp để phục vụ xã hội, Nhà nước cần đáp lại bằng một cơ chế vốn tương xứng. Chỉ khi bóc tách được tín dụng cho từng phân khúc, bài toán “nhà ở vừa túi tiền” mới thoát khỏi vòng xoáy của giá vốn cao.

Đình Đại - Minh Quân