Thị trường

Chu kỳ phát triển mới

Phát biểu tại hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA), Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance tổ chức mới đây, TS Lê Minh Nghĩa - Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA) cho biết bất động sản luôn giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế khi có mối liên hệ trực tiếp với hơn 40 ngành nghề khác, từ xây dựng, vật liệu, công nghiệp chế biến đến tài chính - ngân hàng.

Giai đoạn 2024 - 2025 ghi nhận sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của thị trường trên nhiều phương diện như nguồn cung, giao dịch và giá bán. Tuy nhiên, từ đầu năm 2026, thanh khoản đã có dấu hiệu chậm lại, giá bán tại một số khu vực xuất hiện điều chỉnh, tác động đến tâm lý người mua và nhà đầu tư.

“Trong bối cảnh thuận lợi và khó khăn đan xen, việc nhận diện đúng xu hướng thị trường có ý nghĩa quyết định đến hiệu quả của dòng vốn đầu tư”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Năm 2026 là giai đoạn bản lề khi nhiều yếu tố mới đồng thời tác động tới thị trường. Đây là thời điểm các luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bắt đầu phát huy hiệu quả thực tế. Bên cạnh đó, quá trình tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp, sự phát triển của chuyển đổi số, trí tuệ nhân tạo, cùng mục tiêu xây dựng thị trường vốn hiện đại và trung tâm tài chính quốc tế đang mở ra những động lực tăng trưởng mới.

Phân tích bức tranh kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026, TS Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng tài chính xanh và kinh tế xanh sẽ trở thành xu hướng nổi bật trong những năm tới.

Định hướng phát triển trung tâm tài chính xanh của Việt Nam sẽ kéo theo nhu cầu gia tăng đối với các dự án bất động sản xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường.

Cùng với xu hướng phát triển xanh, chuyển đổi số, đầu tư công, khu vực kinh tế tư nhân và dòng vốn FDI được xem là những động lực tăng trưởng quan trọng của thị trường trong giai đoạn mới. TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định chuyển đổi số, kinh tế tư nhân, đầu tư công và dòng vốn FDI đang là bốn động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng thị trường.

Ông Đính đánh giá Hà Nội và TP.HCM tiếp tục giữ vai trò hai cực tăng trưởng, dẫn dắt xu hướng phát triển đại đô thị và siêu đô thị trong thời gian tới.

Ưu tiên giá trị thực

Một trong những nội dung được các chuyên gia đặc biệt nhấn mạnh là sự thay đổi trong hành vi và tâm lý của nhà đầu tư.

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), người mua nhà hiện không còn đặt trọng tâm vào kỳ vọng tăng giá như trước mà bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác dòng tiền và giá trị sử dụng thực của tài sản.

“Tâm lý người mua thay đổi không phải vì họ bi quan hơn, mà bởi thị trường đang buộc họ phải chuyên nghiệp hơn”, bà Miền nói.

Thực tế này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, khi quyết định đầu tư ngày càng dựa trên khả năng tạo dòng tiền và giá trị khai thác thực tế thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

TS Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính) khuyến nghị nhà đầu tư cần tránh tâm lý mua bất động sản chỉ vì lo sợ bỏ lỡ cơ hội. Trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ pháp lý dự án, khả năng tạo dòng tiền, mức độ phù hợp với năng lực tài chính và tham khảo giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Bất động sản trong giai đoạn tới cần được nhìn nhận như một loại tài sản đầu tư có điều kiện thay vì mặc định luôn tăng giá. Giá trị của bất động sản phải được kiểm chứng bằng chất lượng sản phẩm, vị trí, pháp lý và nhu cầu thực tế của thị trường.

Dự báo về xu hướng sắp tới, ông Long cho biết dòng tiền sẽ dịch chuyển dần từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu ở thực. Đồng thời, pháp lý sẽ trở thành yếu tố có giá trị lớn nhất đối với mỗi dự án.

“Thị trường sẽ phân hóa sâu sắc hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín chủ đầu tư. Những doanh nghiệp tập trung phục vụ nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội phát triển hơn các mô hình đầu cơ ngắn hạn”, ông Long cho hay.

Những phân tích tại hội thảo cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển theo chiều sâu hơn, với yêu cầu ngày càng cao về tính minh bạch, năng lực quản trị rủi ro và hiệu quả sử dụng vốn. Trong bối cảnh đó, lợi thế sẽ thuộc về những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và khả năng đánh giá đúng giá trị tài sản.

Vi Anh