Chính sách - Quy hoạch
Thông qua phương án bồi thường cải tạo chung cư cũ khi 51% chủ sở hữu đồng ý
Hà Nội vừa thông qua loạt cơ chế mới nhằm đẩy nhanh cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Trong đó phương án bồi thường, tái định cư được thông qua khi có từ 51% chủ sở hữu đồng thuận.
HĐND TP Hà Nội vừa thông qua Nghị quyết về chính sách cải tạo, tái thiết và phát triển đô thị tại khu vực TOD (mô hình phát triển đô thị lấy định hướng giao thông công cộng làm trung tâm).
Đáng chú ý, Nghị quyết quy định cụ thể về chính sách, biện pháp, tiêu chí, điều kiện thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, trong đó có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tạm cư. Theo đó, trường hợp chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tự đề xuất nhà đầu tư thực hiện dự án thì phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tạm cư, trong đó có bao gồm hệ số K do nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tự thỏa thuận.
Trường hợp khác, chủ đầu tư có trách nhiệm lập phương án bồi thường, tái định cư, phối hợp với UBND cấp xã tổ chức lấy ý kiến đồng thuận của các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất. Thời gian tổ chức lấy ý kiến không quá 12 tháng kể từ ngày bắt đầu lấy ý kiến; trường hợp bất khả kháng, thời gian tổ chức lấy ý kiến được gia hạn nhưng không quá 6 tháng.
Phương án bồi thường, tái định cư được thông qua nếu có từ 51% số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất đồng thuận và được UBND cấp xã xác nhận. Mỗi chủ sở hữu căn hộ và chủ sử dụng đất hợp pháp nằm trong phạm vi dự án được tính một phiếu đánh giá trên tổng số căn hộ và số thửa đất.
Đối với nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số K do chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư và chủ sở hữu nhà tự thỏa thuận nhưng không vượt quá 2 lần diện tích sử dụng căn hộ hợp pháp.
Trường hợp chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư và chủ sở hữu nhà không tự thỏa thuận được thì hệ số K được xác định bằng 1 lần đối với các căn hộ từ tầng 2 trở lên, bằng 1,2 lần đối với các căn hộ tầng 1 và quy định đối với từng trường hợp cụ thể:
Chủ đầu tư thực hiện dự án với lợi nhuận định mức tối đa là 15% sơ bộ tổng mức đầu tư dự án (xác định khi chủ đầu tư đề xuất dự án). Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện dự án theo quy định trên, Nhà nước thực hiện thu hồi quyết định giao chủ đầu tư.
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong thời gian chờ bố trí tái định cư được UBND thành phố xem xét bố trí tạm cư vào quỹ nhà tái định cư, tạm cư trên cơ sở cân đối các quỹ nhà của thành phố.
Thành phố hỗ trợ 100% tiền thuê nhà trong thời gian thực hiện dự án theo quyết định chủ trương đầu tư được phê duyệt, nhưng không quá 3 năm; từ năm thứ 4 đến hết năm thứ 5 được hỗ trợ 50% tiền thuê nhà, chủ đầu tư thanh toán 50% tiền thuê nhà; quá thời hạn nêu trên, chủ đầu tư phải thanh toán toàn bộ tiền thuê nhà. Thời gian hỗ trợ nhà tạm cư không quá thời gian thực hiện dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Đơn giá thuê nhà được xác định theo nguyên tắc tính giá thuê nhà của thành phố để phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư có trách nhiệm chi trả chi phí quản lý vận hành nhà chung cư tái định cư, tạm cư trong thời gian sử dụng quỹ nhà tái định cư, tạm cư của thành phố.
Trường hợp chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tự lo chỗ ở tạm thời (tạm cư) thì được thanh toán bằng tiền do chủ đầu tư chi trả; mức chi không thấp hơn theo quy định về chính sách giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố.
Theo HĐND TP Hà Nội, Nghị quyết sẽ góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong công tác quản lý đất đai, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đầu tư, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.