Thị trường
Doanh nghiệp hiến kế phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê
Định hướng phát triển nhà ở đang có những chuyển dịch mạnh bắt đầu từ tư duy, hướng đến triển khai tháo gỡ những vướng mắc còn tồn tại trên thị trường bất động sản nhà ở.
Thời gian qua, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và Thủ tướng Lê Minh Hưng đã đưa ra nhiều quan điểm chỉ đạo định hướng phát triển nhà ở thời gian tới với nhiều điểm mới.
Việc chuyển đổi mạnh tư duy về nhà ở, từ chỗ chủ yếu phát triển nhà ở thương mại sang đồng thời cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, trong đó nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn, phục vụ đông đảo người dân, nhất là công nhân, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang...; phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường có sự định hướng, quản lý hiệu quả của Nhà nước, trong đó Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua thể chế, chính sách, quy hoạch và công cụ tài chính, tín dụng.
Cùng với đó, việc phát triển nhà ở phải đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, giao thông công cộng...; ưu tiên gắn nhà ở với mô hình đô thị định hướng giao thông công cộng, khu vực cải tạo, chỉnh trang đô thị, các khu công nghiệp và hành lang kinh tế quan trọng, hạ tầng đồng bộ. Theo đó, việc phát triển nhà ở với các phân khúc chiến lược theo định hướng mới được kỳ vọng sẽ thay đổi đáng kể bức tranh thị trường bất động sản nhà ở hiện tại.
Đóng góp cho mục tiêu tăng trưởng 2 chữ số
Từ góc độ thực tiễn với kinh nghiệm đi trước tiên phong làm nhà ở cho thuê, chia sẻ tại chương trình Cà phê Doanh nhân HUBA lần thứ 89, chủ đề "Giải pháp an cư và tăng năng suất doanh nghiệp", ông Lê Hữu Nghĩa - Phó Chủ tịch lâm thời Hiệp hội Doanh nghiệp TP HCM (HUBA), Chủ tịch Lê Thành Group cho biết, nhu cầu về nhà ở cho thuê hiện nay là rất lớn. Theo thống kê của Cục Thống kê Thành phố và Sở Xây dựng, TP HCM có khoảng 1 triệu người có nhu cầu thuê nhà. Đây là một con số khổng lồ, nhưng đến thời điểm này số lượng doanh nghiệp tham gia cung cấp nhà ở cho thuê chỉ "đếm trên đầu ngón tay". Tổng nguồn cung trên thị trường hiện nay chưa tới 5.000 căn.
Ông Nghĩa chỉ ra lý do cốt lõi khiến không ai muốn đi đầu về phân khúc này là vì không có lợi nhuận. Do đó, nguồn cung bất động sản hiện nay phân bổ 70% là phân khúc cao cấp, 25% là trung cấp với giá từ 40 - 60 triệu đồng/m2, phần còn lại dành cho người có thu nhập trung bình thấp là rất ít.
"Điểm quyết định làm thay đổi cục diện thị trường chính là chỉ đạo quyết liệt từ các cấp lãnh đạo cao nhất. Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tại TP HCM đặt mục tiêu từ nay đến năm 2030 sẽ phát triển 181.000 căn nhà ở xã hội và dự kiến 100.000 căn nhà ở cho thuê. Trong đó bao gồm 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê và 50.000 căn nhà ở thương mại cho thuê. Riêng Quỹ Phát triển nhà ở TP HCM được giao đảm nhận 25.000 căn và Liên đoàn Lao động Thành phố cũng đảm nhận một số lượng lớn", ông nói.
Ông cũng cho biết từ năm 2021 - 2025, chúng ta chỉ thực hiện được hơn 17.900 căn nhà ở xã hội nên khối lượng công việc phải hoàn thành trong 5 năm tới là cực kỳ thách thức. Nếu thực hiện thành công hàng trăm ngàn căn hộ này, sẽ đóng góp trực tiếp vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số của TP nói riêng và cả nước nói chung.
Các kiến nghị chung
Từ thực tiễn, Phó Chủ tịch HUBA kiêm Phó Chủ tịch HOREA chỉ ra các khó khăn, thách thức trong quá trình làm phân khúc nhà ở cho thuê gồm: Hiện chưa có chính sách hỗ trợ chủ đầu tư (giống nhà ở để bán); Doanh nghiệp làm không lời, khó thu hồi vốn (không được ưu đãi); Tư duy người dân vẫn thích sở hữu; Cuối cùng người lao động không đủ tiền mà vẫn muốn mua để lại tài sản cho con cháu.
Trên cơ sở đó ông Nghĩa cho rằng để phát triển phân khúc này trên thị trường, cần nới trần lợi nhuận nhà ở xã hội cho thuê 15% (hiện là 10%), song song giảm 70% thuế thu nhập doanh nghiệp và 70% thuế VAT; Cho chủ đầu tư vay thời hạn 15 – 20 năm với lãi suất thấp, ổn định (nhà nước tái cấp bù lãi suất cho doanh nghiệp), tăng hệ số sử dụng đất nhà ở xã hội cho thuê. Đặc biệt theo ông cần sửa đổi Luật để doanh nghiệp không phải ký quỹ khi xin triển khai dự án nhà ở xã hội.
"Nhà nước cần có cơ chế chính sách cụ thể để hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật – hạ tầng xã hội cho dự án. Cùng với đó, hỗ trợ các thủ tục pháp lý nhanh nhất, các sở ngành thực hiện thủ tục thỏa thuận đấu nối, giấy phép môi trường cho doanh nghiệp", ông Nghĩa nói.
Chủ tịch hệ sinh thái Lê Thành cũng nhấn mạnh đặc biệt cần tách room nhà ở xã hội ra khỏi bất động sản (không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản). Ông kiến nghị HFIC cho vay 500 tỷ/dự án nhà ở xã hội cho thuê và không quá 50% giá trị dự án, doanh nghiệp được hỗ trợ lãi suất trong 10 năm. Đồng thời Nhà nước trả lại chi phí bồi thường tiền đất cho doanh nghiệp theo giá trị thực (bằng giá bồi thường tiền đất trong cùng 1 phường do nhà nước bồi thường, được phường xác nhận).
"Đối với nhà ở thương mại cho thuê đề nghị được hỗ trợ như sau: Chưa thu tiền sử dụng đất trong thời gian doanh nghiệp cho thuê; chỉ khi doanh nghiệp chuyển qua bán mới thu", ông Nghĩa nhấn mạnh.
Kinh nghiệm từ thực tiễn
Lấy nguồn lực từ nhà ở thương mại để "nuôi" và phát triển nhà ở xã hội, cho thuê là "bí quyết" để triển khai phân khúc sản phẩm đang được định hướng trọng tâm trên thị trường của CTCP Tập đoàn Bcons.
Chia sẻ tại Chương trình Cafe HUBA, ông Lê Như Thạch - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons cho biết, Bcons xác định sứ mệnh là làm căn hộ vừa túi tiền, và đã cung cấp ra thị trường hơn 20.000 căn hộ với mức giá chủ yếu dưới 30 - 40 triệu đồng.
"Cách Bcons làm nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội có điểm khác biệt. Tập đoàn áp dụng mô hình 5 trong 1, bao gồm thiết kế, thi công, vận hành, bán hàng và làm thủ tục. Hiện Bcons có khoảng 3.000 căn hộ cho thuê từ ba nguồn chính. Nguồn thứ nhất là trích một phần từ các dự án nhà ở thương mại giao cho công ty Bcons Service vận hành cho thuê, hiện có khoảng 700 căn có sổ hồng. Nguồn thứ hai là tận dụng các khu đất nhỏ xung quanh dự án khu đô thị chưa kịp đưa vào dự án để xây các phòng cho thuê diện tích từ 15 đến 30 mét vuông, hiện có khoảng 1.000 phòng. Nguồn thứ ba là sử dụng 3 phần hệ số đất thương mại dịch vụ trong tổng số 10 hệ số nhà nước cấp để xây các phòng cho chuyên gia thuê theo ngày, tháng hoặc năm. Chúng tôi đang tiếp tục xây thêm khoảng 6.000 căn nữa theo hình thức tích hợp này chứ không tách thành dự án riêng lẻ", ông Thạch nói.
Ông cũng chia sẻ vừa qua, Bcons đã cam kết cung cấp 10.000 căn hộ cho thuê và mới khởi công một dự án nhà ở xã hội tại Tân Uyên. Bcons sẽ triển khai 3 dự án nhà ở xã hội trong năm nay bằng cách tích hợp vào các khu đô thị và lấy lợi nhuận từ nhà ở thương mại bù đắp cho nhà ở xã hội để giải quyết bài toán trước mắt.
Theo ông Thạch, để phát triển nhà ở xã hội thực sự hiệu quả cần sự hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Doanh nghiệp kinh doanh phải có lợi nhuận, nhưng nhà nước cũng cần chủ động dùng ngân sách hỗ trợ để hiện thực hóa các chính sách, giúp người dân được thuê những ngôi nhà khang trang, sạch sẽ hơn và thay thế dần các khu trọ xuống cấp.