Thị trường

Mới đây, Hà Nội đồng loạt khởi công 3 dự án nhà ở cho thuê theo cơ chế đặc thù của Luật Thủ đô. Đây là những dự án đầu tiên được triển khai theo chính sách mới, thể hiện quyết tâm của thành phố trong việc hiện thực hóa chủ trương phát triển nhà ở cho thuê và đa dạng hóa nguồn cung nhà ở.

Gỡ nút thắt đầu tư

Trước đó, HĐND TP Hà Nội đã thông qua Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách về đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở trên địa bàn thành phố nhằm cụ thể hóa các quy định của Luật Thủ đô. Nghị quyết tạo hành lang pháp lý để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các loại hình nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực của người dân.

Song song với đó, Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các địa phương đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê trong giai đoạn 2026 - 2030, coi đây là một trong những giải pháp quan trọng nhằm tăng nguồn cung, bảo đảm an sinh xã hội và góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Sự thay đổi này phản ánh bước chuyển trong tư duy phát triển nhà ở. Nếu trước đây chính sách chủ yếu hướng tới hỗ trợ người dân sở hữu nhà thì nay việc phát triển thị trường nhà ở cho thuê được xác định là một cấu phần quan trọng, tạo thêm lựa chọn chỗ ở cho người lao động, người trẻ và các nhóm thu nhập trung bình.

Thực tế, nhiều năm qua nguồn cung nhà ở cho thuê chủ yếu đến từ các hộ gia đình và mô hình nhỏ lẻ, trong khi các dự án được đầu tư, vận hành chuyên nghiệp còn rất hạn chế. Chính vì vậy, việc Hà Nội ban hành cơ chế riêng được kỳ vọng sẽ tạo động lực thu hút doanh nghiệp tham gia phân khúc vốn có thời gian thu hồi vốn dài.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, điểm nổi bật của cơ chế mới là giải quyết đồng thời nhiều điểm nghẽn khiến doanh nghiệp chưa mạnh dạn đầu tư vào nhà ở cho thuê trong thời gian qua. Thời gian thu hồi vốn kéo dài là rào cản lớn nhất của loại hình này, trong khi doanh nghiệp vẫn phải gánh chi phí lớn về đất đai, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Để nâng cao tính khả thi của dự án, Hà Nội cho phép lựa chọn nhà đầu tư mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Đồng thời có thể bố trí ngân sách để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạo quỹ đất sạch và đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch.

Đáng chú ý, dự án được phát triển theo mô hình kết hợp giữa nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại. Theo đó, 50% quỹ nhà dành để cho thuê được miễn tiền sử dụng đất; 50% còn lại được kinh doanh theo cơ chế thị trường và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

“Lần đầu tiên Hà Nội thiết kế một cơ chế tài chính tương đối hoàn chỉnh cho loại hình nhà ở cho thuê. Một phần quỹ nhà được dành để cho thuê dài hạn và được hưởng ưu đãi về đất đai; phần còn lại được kinh doanh theo cơ chế thị trường. Đây là cơ chế “lấy nhà thương mại để bán nuôi nhà cho thuê”, góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án”, ông Tuấn phân tích.

Theo vị chuyên gia, giá trị lớn nhất của cơ chế mới không nằm ở tỷ lệ phân chia quỹ nhà mà ở việc hình thành mô hình hợp tác giữa Nhà nước và doanh nghiệp. Nhà nước hỗ trợ về quỹ đất, hạ tầng, doanh nghiệp đầu tư và vận hành, còn người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí phù hợp. Đây được xem là nền tảng để từng bước hình thành thị trường nhà ở cho thuê dài hạn tại Hà Nội.

Hướng tới thị trường bền vững

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng phát triển nhà ở cho thuê là xu hướng tất yếu khi giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Một thị trường bất động sản phát triển bền vững cần có cơ cấu cân bằng giữa nhà để bán và nhà để thuê. Các chính sách ưu đãi về đất đai, hạ tầng và thủ tục sẽ tạo động lực để doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này, song điều quan trọng hơn là phải xây dựng cơ chế vận hành minh bạch, chuyên nghiệp nhằm bảo đảm quỹ nhà cho thuê được khai thác đúng mục tiêu và duy trì mức giá hợp lý.

Các chuyên gia cũng nhận định, bên cạnh chính sách ưu đãi, cần phát triển hệ sinh thái quản lý và vận hành chuyên nghiệp với các tiêu chuẩn dịch vụ rõ ràng. Khi đó, nhà ở cho thuê sẽ không chỉ đáp ứng nhu cầu trước mắt của người dân mà còn trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản hiện đại, góp phần giảm áp lực sở hữu nhà ở và hạn chế tình trạng đầu cơ.

Việc Hà Nội tiên phong triển khai cơ chế đặc thù đối với nhà ở cho thuê được kỳ vọng sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa, thu hút thêm doanh nghiệp tham gia đầu tư và từng bước hoàn thiện thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp.

Nếu được triển khai đồng bộ và hiệu quả, mô hình này không chỉ mở rộng cơ hội an cư cho người dân mà còn góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng cân bằng, ổn định và phát triển bền vững.

Mẫn Nhi