Chính sách - Quy hoạch

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa gửi văn bản khẩn số 84/2026/CV-HOREA đến Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Nhà ở. Trọng tâm của văn bản này, HoREA đề nghị giữ lại quy định song hành hai hình thức: sở hữu chung cư không xác định thời hạn gắn liền với đất ở ổn định lâu dài, bên cạnh hình thức sở hữu có thời hạn.

Giải pháp hài hòa, song hành hai hình thức sở hữu

Trước đó, trong dự thảo Tờ trình Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng (tuổi thọ) công trình. Theo cơ quan soạn thảo, bổ sung này nhằm từng bước thay đổi nhận thức của người dân, giúp xã hội nhìn nhận căn hộ chung cư là một loại hình công trình có thời hạn sử dụng (xuống cấp, hư hỏng theo thời gian) chứ không phải là tài sản tồn tại vĩnh viễn.

Tuy nhiên, phía HoREA phân tích rằng đề xuất trên chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, chưa lường hết hệ quả có thể làm cho tâm lý số đông người mua nhà rơi vào trạng thái "bất an". Việc dùng mệnh lệnh hành chính cắt bỏ quyền sở hữu tài sản lâu dài của người dân đối với căn hộ là chưa thật phù hợp với tinh thần lấy người dân làm trung tâm trong việc xây dựng chính sách.

Theo HoREA, vào năm 2023, khi xây dựng dự thảo Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng cũng từng đưa ra đề xuất tương tự. Ở thời điểm đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV đã kết luận không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn vì cho rằng sẽ can thiệp vào quyền sở hữu tài sản của người dân. Ủy ban Pháp luật của Quốc hội khi đó cũng cảnh báo quy định này có thể làm mất cân đối cung – cầu, khiến người dân bỏ chung cư quay lại mua đất nền, vô tình đẩy giá nhà đất tăng cao và gây khó khăn lớn cho thị trường bất động sản.

Để đảm bảo tính ổn định lâu dài của pháp luật nhà ở và phù hợp thực tiễn Việt Nam, HoREA kiến nghị sửa đổi Điều 28 và các điều khoản liên quan trong dự thảo theo hướng khôi phục lại và điều chỉnh nội dung của Luật Nhà ở 2023, quy định rõ ràng 2 loại hình sở hữu:

Trường hợp một: Quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với "đất ở sử dụng ổn định lâu dài" (theo đúng tinh thần của khoản 1 Điều 171 Luật Đất đai 2024). Điều này đảm bảo giá trị tài sản tích lũy truyền đời, phù hợp với tâm lý truyền thống của người dân.

Trường hợp hai: Quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với "đất ở có thời hạn" (loại hình HoREA đang đề xuất bổ sung vào Luật Đất đai) hoặc sở hữu có thời hạn theo thỏa thuận dân sự trong hợp đồng mua bán.

HoREA đề xuất mô hình này tương tự như cách làm của Cơ quan Phát triển nhà ở Chính phủ Singapore (HDB) khi triển khai các dự án nhà chung cư trên đất công và bán cho người dân sở hữu trong thời hạn 99 năm. Việc bổ sung loại "đất ở có thời hạn" giúp Nhà nước linh hoạt hơn trong việc giao đất công cho các nhà đầu tư chuyển mục đích sử dụng, kéo giảm giá thành nhà ở và đa dạng hóa lựa chọn cho thị trường.

Hoàn thiện kỹ thuật pháp lý để bảo vệ quyền cư dân

Nhằm đồng bộ hóa quy trình xử lý khi nhà chung cư hết niên hạn hoặc bị xuống cấp nghiêm trọng, HoREA đề xuất khi công trình hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, UBND cấp tỉnh phải có trách nhiệm chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để quyết định gia hạn sử dụng hoặc thực hiện cải tạo, xây dựng lại.

Hiệp hội cũng kiến nghị sửa đổi thuật ngữ, thay thế từ "chấm dứt" bằng cụm từ Giấy chứng nhận (Sổ hồng) "không còn giá trị pháp lý" khi nhà chung cư bị phá dỡ. Điều này giúp chuẩn hóa pháp lý và làm rõ bản chất: Dù công trình xây dựng bên trên bị tháo dỡ do không còn an toàn, người dân vẫn giữ quyền lợi hợp pháp đối với phần giá trị quyền sử dụng đất chung căn cứ theo pháp luật đất đai.

Đối với các giao dịch mua bán nhà ở có thời hạn, HoREA đề xuất bổ sung quy định chi tiết về cơ chế bàn giao: Khi hết thời hạn thỏa thuận, sổ hồng cấp cho bên mua tự động mất giá trị pháp lý, quyền sở hữu tài sản được chuyển dịch lại cho bên bán ban đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của họ.

HoREA nhấn mạnh chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hiện nay hoàn toàn có thể hoàn thiện để vừa đảm bảo cho người dân có "nơi ở tái định cư mới tốt hơn nơi ở cũ", vừa tạo động lực thu hút các nhà đầu tư tham gia mà không cần thiết phải áp đặt thời hạn sở hữu để tạo ra các rào cản tâm lý cho thị trường.

Đình Đại